土地勘测定界相关知识

一、勘测定界相关

1、定义

土地勘测定界是根据用地单位及国土部门行政管理的需要，实地测定使用者的用地范围及周边环境、调绘土地利用现状、计算用地面积，为国土资源行政主管部门用地审批、地籍管理、土地开发复垦等提供科学、准确的基础资料而进行的技术服务型工作。

建设用地勘测定界指对采用征用、划拨、出让等方式提供土地的各类建设用地，实地划定土地使用范围，测定界址位置，测绘土地利用现状和权属状况，计算用地面积，以供土地部门审查报批建设用地的一种测绘技术工作。（一般存在设计坐标，到实地放样出来，然后测量）

2、背景

土地勘测定界工作是近些年在土地管理实践中逐渐产生出来的一项新的工作，随着城市化建设的加快和国土资源管理工作的多方位发展，勘测定界成为不可或缺的工作。

3、作用及意义

勘测定界工作的意义在于，保障用地审查，使用地审批工作更加科学化、规范化、制度化，健全了用地的准入制度；使项目用地依法、科学、集约和规范，严格控制非农业建设占用耕地，保障耕地保护制度的实施。

4、工作流程

• 接受委托：有勘测定界资质的单位，须持有用地单位或有权批准该项目用地的国土资源行政主管部门的勘测定界委托书方可开展勘测定界工作。
• 项目选址：在接受用地单位委托书后，勘测单位根据用地单位意向，结合国土资源局、城乡规划管理局协商土地勘测定界的具体时间，在土地利用现状图、土地利用总体规划图以及实地调查后选出可作为建设用地的地块。
• 搜集图件及勘测资料：土地勘测定界前期资料收集是很关键的工作，资料的完整与否，直接关系到后续工作的进度。在建设用地范围确定后，内业人员需要收集的资料包括相关政策性文件及用地批准文件、相关图件、权属资料、控制点成果及相关资料等。
• 现场踏勘及调绘：根据收集的资料了解项目用地范围附近各级控制点的标志完好情况和现场的通视条件，以便制定切合实际的勘测技术方案。
• 外业测量：用地单位地块确定后，勘界单位可派遣测量人员根据项目用地的初步设计图或规划用地范围图，实地放样界址点并埋设界址桩，然后对用地界址点（权属界址点和行政界址点）进行解析测量界址点坐标。
• 内业勘测定界资料生成：在外业调查和测量工作完成后，内业人员根据收集的资料及外业调查、测量成果，利用软件对各地类面积进行量算、相关表格汇总、勘测定界技术报告书以及最终的图形制作。

二、土地划拨流程

1、项目立项
2、规划选址
3、建设项目用地预审
4、用地报批
5、环境影响评价
6、申请核发建设用地规划许可证
7、实施土地或房屋征收
8、供应建设用地
9、办理土地登记

项目立项：

项目可分成实施审批制的项目、实施核准制的项目、实施备案制的项目。

规划选址：

按照不同类型项目，分别向不同单位申请规划选址。

 建设项目用地预审：

涉及使用新增建设用地的需申请用地预审，不涉及新增建设项目用地的可不申请用地预审。

用地报批：

项目单位持项目批准(或核准、备案)文件、规划选址、用地预审意见和土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书等向国土房管部门申请办理用地报批手续。 

环境影响评价：

根据项目类型向不同机关单位申报环境影响报告文件。

申请核发建设用地规划许可证：

项目单位持项目批准(或核准、备案)文件和用地预审意见向规划部门提出建设用地规划许可申请。规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证，提供规划条件。

实施土地或房屋征收：

建设项目用地经有审批权的人民政府批准后，由国土房管部门依法发布农村集体土地征收或国有土地使用权收回公告;涉及国有土地上房屋征收的，依法核发房屋征收决定并予以公告。项目单位应协助国土房管部门依法实施农村集体土地征收或国有土地使用权收回以及房屋拆迁补偿安置工作，办结农用地转用、土地征收和房屋拆迁补偿安置手续。

供应建设用地：

用地单位向国土资源和规划部门申请办理国有建设用地划拨手续，依照规定缴纳有关税费，领取国有建设用地划拨决定书和建设用地批准书。

办理土地登记：

项目单位凭建设用地批准书和国有建设用地划拨决定书依法向国土房管部门申请土地登记，领取国有土地使用证。 

三、土地出让流程

前期规划阶段：

（1）土地规划

（2）控规调整

（3）建设用地与审查 

征收实施阶段：

（1）征地预公告

（2）市国土，市社保办理听证告知书和缴款函 

（3）规划审核意见

（4）取得用地报批

（5）办理规划批准书

（6）入库手续

（7）出库手续

（8）用地预审

土地入市阶段：

（1）办理地价评估报告

（2）办理土壤污染风险管控和修复手续 

（3）出让材料整理报送

（4）现场实地查看

（5）土地审批委员会讨论地块出让方案

（6）招拍挂入市审批

（7）组织招拍挂

（8）签订合同

（9）土地登记

四、土地供应相关知识

 建设单位提出用地申请前，必须先有立项审批和规划审批。按程序提出的用地申请，经土地部门逐级审批，政府将集体土地征为国有后，建设单位才能取得土地使用权。

按年度土地供应计划形成的机制可分为“以需定供”和“以供定需”两种模式。“以需定供”模式的最大特点就是土地需求方是主动方，需求量及位置结构决定土地的供应数量和位置结构，而“以供定需”正好相反，是供应方即政府根据土地的情况做出供地计划，确定土地的供应数量和位置结构，根据宏观和微观经济理论分析，前者的土地利用效果必将存在诸多问题。 

问题：由于开发城市存量土地的成本较高，征用农村集体土地相对比较低廉，因此开发商纷纷将目光投向城市外围的农用土地，由于城市外围的农用地都为优质、高产良田、菜地，因此在城市规模向外围扩展过程中大量良田被占在所难免。

由于土地的大量供应，刺激了房地产业的无需发展，使得商品房的开发量超过了社会的实际购买能力，沉淀了大量的社会资金，其结果是出现了大量的闲置商品房。

土地储备制度大大改变了我国的土地供求状况，在土地储备制度实施的背景下，各级地方政府完全主导了当地的一级市场，地方政府通过回收、征用、收购了原来的行政划拨用地和原来已经出让的土地，使得二级市场土地使用权的流通量大大减少，政府得以垄断了土地市场，掌控了大部分的土地供应渠道，并且有计划的对其进行支配，使其作为土地供应的主要来源，严格实行土地供应的集中统一管理。

我国城市土地供应包括两方面层次，即政府供应和地产商供应，即政府供应为土地供应一级市场，一方面对新增城市土地、原城市土地供应进行了垄断，一方面对土地进入城市土地市场大门权限进行了掌控；地产商供应为土地供应二级市场，主要是通过对城市土地的投资来获取一定的收益。两个城市土地供应层次相结合便形成了我国城市土地供应管理方式的基本特点——计划机制与市场机制双重调节控制，也就是基于价值规律，将计划调节作为主导，将市场调节作为辅助的城市土地供给调控模式。

勘测定界补充：

勘测定界图是集各项地籍要素、土地利用现状要素和地形、地物要素为一体的区域性专业图件，利用实测界址点坐标和实地调查测量的权属、土地利用类型等要素在地籍图或地形图上编绘或直接测绘。

将用地范围内的行政界线、权属界线、土地利用类型界线、基本农田界线、已批准的农用地转为建设用地的范围线导进来。