Tina理财笔记（四）——房产买卖时机与纪律问题

今晚听了房产买卖的付费课，第一节主要讲的是房产买卖的时机问题，感觉获益良多，马上整理如下。

这节课的三个关键词：时机、位置、买卖。

首先，时机可以分为大时机、假时机、真时机。

1、大时机

Q-  现在房价还会涨吗？

A- 会。中国房价还有20年的高速增长期。

 

房价还会涨20年的数据支撑是：中国城镇化率现在为60%，但是由于户籍二元化制度，城镇户籍化率仅为45%，也就是说，还有很多人没有真正进入城镇。世界上的经验是城镇化率到达70%房价进入平缓阶段，最平缓的房市是德国。

 

房价还会涨的支撑数据二：扣除农村自建房等房子，人均面积仅为13m2，离人均40m2还有很远的距离。

这点我在留学阶段，也感觉到明显差距，国外的居住舒适度比国内高很多，随着中国经济的发展，追求更好的居住环境，人均面积更大更优质，是大势所趋。

并且，中国的土地政策，建设用地是在government的严格控制之下，特别是住宅用地，一线城市的供应量非常小。在人口净流入的一线城市，是明显的供小于求。

那么房价还会涨多少呢？看看房产收益率。（这个部分我上一篇笔记也算过了，优质房产还是值得投资的，能跑赢通胀，投得好收益不错）课上计算的房产收益率跟我之前预估的差不多。

 

2、假时机

房产买卖在中介那里通常流传着金三银四、金九银十的说法，这其实是部分人的主观感受，学过理财的话也知道这是明显的炒短线。但是房产是大宗买卖，其中的复杂性不是短线可以操作的，并且不管炒什么炒短线都是赌博而不是投资。所以这种说法完全可以无视。

房产真正的涨势是，5-7年不涨，突然1-3个月内大涨50~100%，这个暴涨有时会在一个月内完成。所以不要追求买在大涨前，根本不可能买到。况且把时间拉长来看，5年的收益差仅为1%，10~20年收益差为0.5%。太追求抄底反而会错失机会。

因为在大涨的时候，硬伤房都是很容易卖的，而横盘期可以慢慢挑选。

这里课程的导师也给出了一个时间期限，从买房的念头起到买房一般不超过3个月，3个月也看得差不多了，看来看去也就这些，没什么好看的了，该下手时就下手。

 

3、真时机

房产买卖应该关注的真时机，是这个城市的需求拐点。要关注目标城市的微观需求：人口、学区、财富集中地等。

如下图，人生不同的阶段有不同的房产需求。

要注意：如杭州这种新型城市，年轻人多刚需房就特别紧俏，但是像北京和上海这些落户条件比较严格的城市，对年轻人不友好，刚需房就不如改善房的投资价值高。

三、四线城市需要关注城镇本身是否有支撑人们越来越富有的产业，如果有这样的趋势就值得购买。旅游、养老、人口净流出无支撑增长产业等房产千万不要买。郊区房一般考虑别墅，对标40岁的精英人口，不要把刚需房买在郊区，刚需房最适合的地方是市中心。

 

购买刚需房需要摒弃：我是刚需自住、不进行买卖的想法。反而是越是刚需越需要考虑投资回报率。

买房的原则是：始终以卖出为原则。房产最可怕的不是跌价，是一套房子在手里，怎么也卖不出去，那才是真的死亏。

房产置换最重要的概念是，资源提前占位，对未来需求进行预期，等时机到了就卖给之前预计好的那批人。

比如，7年前深圳人口大量涌入就应该买入学区房，等到7年后，小孩上学学区房就会非常紧俏，非常好卖。

同理可得，买哪个地段一定要看5~7年之后对标的群体是否会来这里，如果目标不对口，非常有可能砸几百万在自己手里。

如果买不起高价的目标房产，可以执行投住分离，因为现在租房的成本很低。

 

4、课后答疑整理：

4.1商铺不建议投资，除非是位置非常优异，比如小区门口两边。

4.2高铁对小城市的人口有时不增反减，不应该过度关注高铁，更应该关注小城市的产业是否配套、繁荣。

4.3市区高质量的新房或次新房更有价值，不愁卖。新区非常考验政府规划落地的能力。

4.4旅游养老千万千万不要买！！！！！

4.5学区不会亏，一般来说位置优于面积。但是位置也要看配套。投资不用坚持学区房，不确定性太大，比如学区变化、成绩变化等（我觉得学区房还是很有价值的）。有小孩读书值得买。

4.6地方政府工作报告可以看该市的产业支撑、出生率和人口等。

4.7刚需房一线城市需求大，三四线城市改善房需求大。