理财专题（9）——房产

理念

         做“房奴”要善于转换思路。这其中最重要的一点就是要抛弃“买房就是自住”的老观念

         投资理念：富人思维是即使再有钱也要贷款买房，首付越低越好，年限越长越好

         大城市房价由外来人口决定，小城镇房价由返乡人口决定。任何人都没有能力改变高房价，个人只有顺时应变、转变观念才能战胜高房价。

同一城市房价的区别

1.  距离市中心的远近

2.  交通

3.  社区环境

4.  生活的便利

5.  子女教育的便利

购房目的和考虑因素

自住：

    过度居住：总价较低、交通便利的小户型

    改善居住：社区品质高、交通便利的中大户型

    教育问题：学区房

    商住两用：交通便利、停车方便、有一个较大的厅

投资：

         出售：升值潜力（位置和规划前景）

     出租：区位和交通（办公楼集中、高等院校集中、地铁沿线楼盘）

三类人群贷款购房

首次购房人群

　　●贷款方案：商业贷款

 

　　对于首次购房人群来说，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无差别，只是利率有略微的差别，但是商业贷款可以贷款的额度比较高，因此专家建议首次购房人群选择商业贷款。

 

　　如果有提前还款的打算，在贷款方式上，可以选择等额本金还款，虽然前期还款压力相对等额本息大一些，但是从长远来看，等额本金还是比较节省利息的。贷款额度根据自身全款选择，一般还款额在月收入的50%以内比较合理。

 

　　在购房方面，专家建议可以选择地铁沿线及商圈附近的小户型房屋，便于上下班出行。

 

置业升级人群

　　①首套房全款购买

 

　　●贷款方案：卖旧买新

 

　　根据目前“认房又认贷”的二套房政策，名下已有住房的置业升级人群如果再次购房，有可能被认定为第二套住房。专家建议，最好还是采取“卖旧买新”、全款买房的方法。

 

　　在购房方面，要做好长远打算，如果购房目的是为了有孩子以后住得更宽敞，则可一步到位，选择学区周边或者离重点小学较近的区域购房。

 

　　②首套房贷款购买

 

　　●贷款方案：“1+1”式置业

 

　　从目前的政策来看，有过贷款购房记录的置业升级人群如果将原房产出售，央行征信系统仍会保留其贷款记录，只要再贷款购房，都会被认定为二套房，首付、利率均上调。所以，建议这部分人群选择时下年轻人中较为流行的“1+1”式置业升级模式，保留这套房子，再在附近买套小房子。这样一来，可以减轻首付及还款压力，同时还可以保持两代人生活上的独立性。

 

　　在贷款方面，如果第一套房没有采用公积金贷款，则建议选择在二套房贷款上优势较大的公积金贷款，因为在商业贷款和公积金贷款首付相差无几的情况下，公积金贷款利率优惠确实能够让借款人省钱不少。日常生活支出、健康消费、旅游消费、子女教育投资、偿还房贷和其他消费贷款