Tina理财笔记（五）——房产购买的位置问题

这是《我的房产计划》的第二课，主要是房产购买的位置和一些细节实操的问题。

1、不应该让首付成为制约因素，制约因素应该是月供，月供选等额本息。

首付不应该等，可以通过撬动杠杆，如抵押贷款、信用贷等方式获取。也可以通过把消费贷转移为经营贷，降低利率。如将老家的房子进行二次抵押。如果跟朋友借钱，可以分散借款5万左右，但是要付5~6%的利息给对方。银行还有一些先还利息再换本金的贷款，都可以了解。（这其实就是做低首付，做高月供的办法）例如用5000的月供撬动100万的房子，1万的月供撬动200万的房子。

月供方式应该选择等额本息，用更小的钱占用更大的资产、通胀、机会成本、工资的成长性。

2、去有价值的城市买房

买房的位置问题，应该去哪个城市买房？目前来说，应该去首先中国的15个优质城市买房。其次是新一线、一线省会、外地城市。

因为是高学历人才，房票没有难度。但是结合上一节课的知识，入户有要求，那么应该是改善房需求大于刚需房。当然这还需要更细致的市场调研。

买房一定要结合城市需求，关注头部的集中效应，选择主流新区域、主流户型和主流审美。

具体落实下来，一定要买头部和熟悉的区域。人一定赚不到认知以外的钱。

可以做一份地图（害，这不就是我的老本行嘛），工作地点buffer可以接受的通勤时间，当然这是加权通行时间的网络分析，而不是纯buffer。

 

一般来说，可以分成9成熟、6成熟、3成熟区域。（GISer很容易理解）9成熟区域一般都会普涨，6成熟区域要选在地铁附近，步行距离1km以内，附近有即将开发的大企业、大商超则升值潜力更大。若没有地铁，可以优先选择公交场、主干道等（通行考虑）。

3、如何计算实际房价

没有完美的房子，我首次听到这个说法还是在一个中介那里，当时觉得这个说法很有意思。现在有一个更细致的表格，可以计算出房子优缺点的溢价和跌价。如果一个优质的房子很多溢价，却由于房东急售，价格比较低，那么就是超值的价格。

折价计算方式如下表，可以大致对照着看。

一个房子的硬伤不能超过3个。

在买房的时候，应该考虑以后卖出的时候，打折的部分是一些会随着时间变化的东西。如：建筑外立面、装修、绿化等等。特别需要注意的是，选择优质的物业对房屋的保值作用特别重要。差劲的物业只会让房子贬值等更快，不要贪这点几千块的小便宜。

一个房子不会打折部分就是它的硬属性：地段（当然长期来看地段其实也会迁移）、朝向（这是永恒不变的）、车位比（也可能会变，比如加了2层升降车位，但是一般不变）、容积率等等。

 

房子肯定是卖得越快越好，加快资金周转就会获得更高的累计收益。

在卖房子的时候，可以清空房子，然后按照房价总价的1~2%进行简装，一般来说会让房子的价值提升3~5%。

其次是，可以单独给中介红包，例如可以承诺成交之后额外给5000红包，那么中介就会很卖力。

最后就是配合看房、集中看房等一些消费心理学。