学术笔记·转型升级：中国经济及房地产市场的危机与出路·二

 转型升级：中国经济及房地产市场的危机与出路·二

1.中国经济与房地产的关系

是房地产业绑架中国经济还是中国经济绑架房地产业？

（1）中国经济增长8%-10%，房地产贡献2-3个百分点，政府保增长稳增产靠的是房地产业。

（2）土地财政，房地产税收是地方财政运转的基础，其中地方政府收入的50%以上靠土地财政。

（3）银行贷款的20%左右是房地产业贷款，银行贷款的50%-60%是以房地产抵押或担保的。

2.中国经济的形势与现状

（1）PPI互现

（2）固定资产投资增长放缓

（3）对外贸易增长缓慢

（4）城市失业问题不大

3.中国房地产业的近期表现

2009全国房地产开发投资36232亿元，增速16.1%，商品房销售面积9.37亿平凡米，增速42.1%

2011 61740亿元 增速27.9%；

2012 71804亿元 增速16.2%；

2013 86013亿元 增速19.8%；

2014 68751（1-9月），增速12.5%。

4.如何理解近两年来中国经济及房地产业的表现：

（1）三期叠加期（我国正处在经济增速换挡时期，结构调整阵痛期，前期政策消化期等）

（2）新常态特征：中高速，优结构，新动力，多挑战

（3）推动经济增长的潜在因素发生变化

（4）依靠要素，投资驱动贡献降低创新驱动有限

（5）经济正在发生全面深刻变化，产业结构从制造业主导结构转向服务业主导

（6）城乡二元结构发生重大突破

（7）未来房地产开发投资对经济增长的贡献下降

（8）外需在净出口方面对GDP的贡献下降，在对外投资方面GDP的贡献在上升

（9）改革红利并未释放，甚至反腐败还导致地方政府官员出工不出力

（10）央行定向降准，再贷款PSL等工具作用不大，在流动性泛滥的条件下，降息效果更好

（11）财政政策在消化前期刺激政策过程中的效果大打折扣

5.中国经济风险分析

（1）中速经济增长阶段可能引发系统风险

（2）影子银行与产能过剩

（3）地方政府债务风险

（4）金融全球化和金融自由化可带来系统性金融风险

（5）房地产风险

注：

PPI:PPI = Producer Price Index，生产者物价指数

PSL:抵押补充贷款（PSL，即Pledged Supplementary Lending的缩写）

影子银行：按照金融稳定理事会的定义，影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系（包括各类相关机构和业务活动）。影子银行引发系统性风险的因素主要包括四个方面：期限错配、流动性转换、信用转换和高杠杆。