[转载]自己亲身经历,房屋买卖二手房,和中介打官司,唉,烦心!

自从楼市调控政策实施后,被打压的房地产市场始终表现平平。而与之相关联的二手房交易也一度迎来市场“寒冬”,之前有一些二手房交易公司倒闭,从业人员跳槽或改行频现。时至今日,这一切似乎已成“过去式”,湘潭二手房交易市场逐渐呈现繁荣的景象,随着二手房交易量逐渐增多,随之而来的房屋买卖纠纷也逐渐增多,所以在购买二手房时,更应注意规避二手房交易纠纷。

      读者疑问:交了二手房买卖定金怎么退?

      律师答疑:在二手房交易中,中介公司一般要求买方先交定金,先把要买的房子定下来,一般是交一万元或二万元,也有要求交五万元的,数额不等。如果买房人因自己或卖方或中介公司的原因想退定金,那么是相当困难的,因为中介公司往往在定金方面做文章,设置陷阱。产生定金纠纷主要有四个方面的原因:

      第一个方面就是中介公司说假话,不披露房屋交易方面的真实信息,引买方上钩,待买方交了定金,发现问题后想退定金中介公司说买方违约,不想要这套房了,因此定金不退。

      二是房主方面的原因。房主有时觉得房子的价格卖低了,不想卖了,找理由提高交易的成本或提交买方的支出,这样导致交易不成,

      三是房主自己的原因,交定金时一时冲动,冷静下来后不想买了,想退定金。

      四是买卖双方或买卖双方与中介公司三方对买卖合同的履行方式达不成一致意见,比如是付款在前还是过户在先,最终合同不能签订。这四种情况,无论出现什么情况,定金都是很难退的。

      在这四种情况当中,大多数是中介公司的问题,中介公司利用二手房交易的经验,占有定金可谓屡屡得手,中介公司一般采用下列方式套取定金:

      一是以不存在假房屋诈骗,收取定金。这种情况属于刑事犯罪。

      二是签订的合同对中介公司非常有利,一旦买房人与卖房人不能签订买卖合同,则中介公司就说买房人没有来签合同,是买房人单方不想要房了,属于买房违约,定金当然要扣了。

      三是在签订买卖合同时中介公司对买房人的合理要求不同意写在合同中,导致不能签订合同,如果购房人起诉到法院,在购房人陈述完不能签订合同的理由时中介公司马上会说合同的条款我们全同意,签订不了合同的原因不在中介公司,中介公司完全可以把这套房子卖给你,但起诉到法院买房人一般不会再买这套房屋了,也可能买了别的房子了,中介公司正是抓住这点说购房人不想买了,属于单方违约。

      四是中介公司与卖方串通,一般中介公司与卖方都有一个约定,如买方违约,买方的定金不退,卖方与中介公司一人一半,这样卖方就与中介公司结成了利益方面的“统一战线”。五是一般定金都由中介公司收取,如果买房人要求退定金时,中介公司说定金已经交给房主了,你找房主,中介公司又不把业主的住址及联系方式给买房人,即使找到房主,买房人也不能确定该定金就是房主收了,即使起诉到法院,房主说我没收,那买房人没有证据肯定会败诉。

      如何解决定金陷阱并能顺利退回定金呢?

      笔者建议采用下列方式:

      一是将交给中介公司或房主的钱约定为预付款,比如“买方缴纳卖方(或中介公司)1万元,属于预付款,如果买卖双方没有签订协议了,此款全部退还买方”。按照法律规定,预付款与定金的法律性质不同,无论什么原因,只要合同没有签成,预付款都是可以退的,而定金则不同,如果一方单方悔约,不想买房了,则定金不退,有时并非买方不想买房了,而是没有证据证明。

      二是不与中介公司签订居间协议或委托代理协议,而是直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议,因为交纳定金并不是签订买卖合同的必经程序。

      三是如果交定金,控制在一千元以下,这样做一是表明诚意,二是一旦有纠纷,定金退不回来这样损失会小。

      四是如果交了定金,写明一定时间之内(比如30天),买卖双方或者买卖双方与中介方没有签署正式的房屋买卖协议,定金交给谁谁退还。

      五是签订定金协议前一定据理力争,将对自己有利的条款写入协议或合同,购买二手房在签订认购协议时与一手房存在很大不同,一手房的定金协议很难改,但二手房的认购协议比较好改,只要购房人坚持基本都能成功,因为中介公司有几千元利润也想赚,不想让这笔钱跑掉,因此会在协议的内容上让步,购房人正可以抓住中介公司想赚钱的弱点,签订对自己有利的协议,如果没有这方面的专业知识,可以聘请专业人士帮助。

      读者疑问:房屋中介公司在二手房交易中起什么作用?

      律师答疑:按照工商行政管理部门的登记的要求,房屋中介公司的经营范围是从事房地产经纪业务,这种业务按照合同法的规定,应该是一种居间的业务。房屋中介公司是居间人,购房人或售房人是委托人。中介公司的工作分两种:

      一种是为买卖双方提供房屋交易的信息,另一种是提供房屋交易的信息,并努力促成买卖双方交易成功。买房人或售房人与中介公司之间应签订居间合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。所谓媒介服务,是指居间人不仅为委托人提供订立合同的机会,而且斡旋于交易双方之间,从而促成双方的交易。按照合同法居间合同的规定,中介公司从事的业务范围相当明确,但相当一部分中介公司并不与委托人签订居间合同,而是利用委托人对法律知识及房屋交易知识的不了解,与委托人签订代理合同,由居间合同变成的代理合同,则中介公司与买方或卖方在二手房交易中的法律地们则完全不同,承担的法律后果也完全不同。

      律师提醒:买房人或卖房人在与中介公司签订合同时,一定要明确签订的是居间合同,而不是委托合同。

      读者疑问:中介公司并未为我买到合适的房屋,所收定金能退还吗?

      律师答疑:上一个问题已经明确,中介公司是从事居间服务的,所收定金不能作为居间服务的报酬,也不能自动转为居间服务的费用,中介公司未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但是可以要求支付从事居间活动支出的必要的费用,必要的费用包括中介公司办理居间事务支出的电话费、交通费等。

      读者疑问:我能与中介公司签订委托代理合同吗?

      律师答疑:前面的问题已经提到,中介公司是从事居间业务的,要与买卖双方签订居间合同,如果从事委托代理业务需征得买方或卖方的同意。一般中介公司并不向业主告知居间合同与代理合同的区别,即要求签订委托代理合同,取得代理人身份。按照合同法的规定,代理人代理的后果应该由委托人即买方或卖方承担,因此后果应该由买方或卖方承担。本来购房人找中介公司的目的是享受其中介服务,提供信息或促成房屋买卖的交易,而非寻求代理服务,但很多中介公司在买方或卖不知不觉中将居间服务关系变成了委托代理关系,经常在合同条款中约定“甲方委托乙方”做某某事,既然合同约定委托了中介公司,那么委托人就要对中介公司与买方或卖方洽谈的买卖事宜承担责任。

      读者疑问:中介公司说房屋实际面积168平方米,为了少交税登记成88平方米可信吗?

      律师答疑:买房人在购房前一定要了解房屋的实际面积,应查看房屋所有权证上登记的面积。中介公司说房屋实际面积168平方米,为了少交税托了关系走了后门登记成88平方米,对于这种说法购房人不要轻易相信,而要以产权证上确认的面积及平面图为准。目前北京市房地产测绘及交易中心的管理应当说还是相当严格的,基本不会存在有关系想少交点税费就能少登记面积的情况。

      因为在银行逾期还款60多次以致“信用不佳”,来自深圳的刘女士在购买东莞某套房子时无法办理按揭,定金2万元还被开发商没收。为此,刘女士将开发商告上法庭。案件经东莞市第二人民法院和东莞市中级人民法院两次审理后,有了终审判决,两级法院均认为贷款不成是刘女士单方原因造成的,索还定金依法无据,驳回了其诉讼请求。 买房贷不到款定金被没收 去年4月,刘女士看中了东莞某楼盘的一套房子。由于此次买房属第二套房贷,因此首期需五成,总价48万多元需贷款24万元,刘女士当即支付了定金2万元。 去年4月18日,银行告诉刘女士,因刘女士在银行还款逾期67次之多,加上新政的影响,不能给她发放贷款。此后,开发商提出以更名等其他方式继续履行合同,给予刘女士宽限期间,但刘女士均不同意,只要求退回定金。之后,刘女士没有继续支付楼款,也没有与开发商签订买卖合同。 6月,开发商决定没收刘女士定金2万元,并将该套房子另行出售。刘女士认为开发商是单方违约,应双倍返还定金,于8月向东莞市第二人民法院递交了诉状。 判决:被拒贷只因信用不佳 法院经审理认为,刘女士与开发商签订的认购书属于预约合同的性质,依法有效。而本次纠纷的争议焦点在于:开发商是否应向刘女士返还定金2万元。 法院认为,起初刘女士和开发商均有积极履行认购书的意愿,而双方无法继续履行认购书及签订购房合同的原因:是刘女士的银行信用不佳,以致银行拒绝发放贷款。此后果是刘女士单方造成的,因此法院判决驳回了刘女士要求退还定金的诉讼请求。 刘女士对东莞市第二人民法院的一审判决不服,上诉至东莞市中级人民法院。近日,中院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。

      楼主我在深圳工作了八年,到了该结婚买房的时候,我选择了一家老牌的房地产中介公司。其实选择他们最初的原因也是看在他们在深圳铺天盖地的广告和各种“感人至深”的宣传片。相信他们在深圳的实力和品牌影响力。但作为我购买二手房的代理公司,后面发生的事情让我和我的家人万分痛苦。为了避免更多像我们这样的工薪阶层被所谓的中介大鳄盘剥,我将整个事件的经过详述如下,供大家借鉴。

      今年10月,该中介公司南山前海店的白小姐打电话告诉我们(为了买房子,此前在该公司留过电话),前海广场有一套精装两室出售,价格为62000元/平米,面积为77平米,总房价为480万元左右。

      于是,我们决定去看房,并于当天签了一个委托合同,并且当天交付定金了10万元。同一天晚上,我们开始筹措资金(对于一个工薪阶层的人来说,480万元可不是一个小数目),但是,后来因为种种原因我和老婆决定放弃购买位于前海广场的这套房子。

      于是在约定交房的前一天晚,我们俩给白小姐打了电话,要求终止购买,并退还定金10万元,白小姐说此事由他们南山前海店的赵经理负责。于是,我们立即与赵经理联系,赵经理说第二天给我们答复。谁知等到第二天中午,赵经理依然没有消息,百般无奈之下我直接到赵经理所在的门店反映情况。由于我不是很相信他们的话,所以我就在他们店门口等了将近一个小时,可是还是没有见到赵经理(其实,就是见到我也不认识啊,因为从来也没有见过啊。),于是我决定试一下赵经理究竟是真的不在,还是躲着不见。拿定主意后,我立即离开他们的办公室,在它外面转悠了十来分钟,然后回到他们的店里,他们的工作人员问我有什么事情?我告诉他们:我找赵经理,想买房子。一个年轻的瘦小伙出来说:赵经理在,他马上就出来。

      我终于见到了赵经理。在向他说明情况后,他一副很不情愿的样子,说我们违约不可能退钱,还说我要不服气可以到他们位于深圳车公庙的总部向投诉部去反映。气不打一处来的我据理力争,拿出合同,让他指出我们什么地方违约,无计可施的他只好说晚上给一个明确的答复。我不放心,又马上打车到了他们位于车公庙的总部,向投诉部以何姓职员反映情况,他给白小姐和赵经理打了电话后,说投诉部解决不了,让我直接跟赵经理沟通。真是日了狗了,这不是白兜一个大圈么?看来他们是互相推诿,根本不想解决问题。

      我出了他们的总部大楼,到路边的打字复印社把和该中介公司签定的合同传真了一份给我认识的律师朋友,他很快给我打来电话说,扣除带我们看房发生的费用,定金应该全部退回。这样我心里就更有信心要回我的钱了,可是……

      到了当天晚上10点半,还是没有赵经理明确的答复,我决定给赵经理打电话询问此事,接通赵经理的手机,当我要说话的时候,对方传来“喂,喂……”的声音,然后电话就挂断了,再打赵经理的手机,手机已经被设置成呼叫限制,之后连续打了几次,都是在秘书状态。大约在凌晨2点左右,我的手机突然响起来,我赶紧接起来却没有声音;放下电话后,没过多久,电话铃又响了,拿起电话却又是嗡嗡声,一查来电显示,却是赵经理的手机号码,我回拨号码,半天没有人接听,然后就挂断了,等我再拨回去,手机又被设置为秘书状态。

      既然找直接的当事人无法解决问题,我决定向他们的投诉部反映情况,因为我以为这么大的一家公司,会以企业的信誉为生命,事实证明,我的想法太单纯:他们所有部门的设置,都是以如何把客户的钱诓骗进来为第一要旨。

      我拨打改中介公司的投诉部电话,接电话的是一位姓李的先生,他说3个工作日给答复。等待三个工作日后,再给李先生去电话,他回答说:钱不退了,因为你违约(这就奇怪了,如果真的是我违约,他们的赵经理有必要象龟孙子那样躲着我吗?)。过了几天,我又给李先生打电话联系,他说:本来是不给退钱的,我和他们(指赵经理处)沟通了一下,他们同意退9万元。我当时一口回绝了,如果你确实做事情了,该给多少,我一分不欠;什么事情也没有做,凭什么给你钱啊。

      随后的一段时间,我一再给赵经理打电话,问他是否退我10万元的定金。他的回答如下:当然不退啦,因为你不买房了;随便你,你去告我吧。

      事情到现在一直没有解决,一直僵在那,期间我也多次跟赵经理以及他们总部的何先生进行沟通,但是事情依旧停滞不前。

      各位网友希望能够给我支支招,让我能够顺利解决此事。

      25万元定金买奔驰反悔输官司 律师:如果写订金可以退

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      含泪求助~如何让开发商把定金退给我呢

      含泪求助~如何让开发商把定金退给我呢?

      话说一个月前,被一郊区新楼盘的销售给忽悠了,开盘当天就去交了五万定金,开发商真够孙子的,请注意,是先选房号,再交定金,交完签认购书,当时就好像被绑架了一样,不签也不行,钱都交了,认购书上写的也不具体,就是很粗略的条款,不过当时也确实挺想买的,也就没在乎,就签了。俩礼拜后,销售通知我们去签正式合同,这时才傻眼了,合同的条款相当的霸王了,真的没法签,条款细节就不提了,连最重要的各种广告中宣传的精装修在正式合同中都变成了毛坯交房,还有交房时间跟当初承诺的也不一致……

      所以,就是想让开发商把定金退给我,各种办法都想了,都无济于事,开发商各种拖延的借口,从下面的销售代理公司的销售到开发商的销售再到总部的营销总监,都相当的无耻,反正我不细说大家也能知道他们怎么拖,至今一个月了,从来没主动联系过我,明确告诉我退还是不退,退多少,什么时候退,我天天追着他们打电话,他们一直都说报告给上级了,等待审批。

      我真的不知道该怎么办好了,特别无助。在北京买个房子也不容易,我真的挺包子的,还怕把开发商惹急了,只想让我打官司,我问过了,就是打官司我肯定能赢,但是开发商也只是给我定金而已,诉讼费、律师费、我的误工费得两万吧,真是不甘心啊。

      同学们有什么好办法吗?帮助一下我这个小包子吧。。。。

      谢谢大家回复,我从小都没跟人吵过架,让我去开发商那里闹,我还真不会,每次都跟他们摆事实讲道理,所以被欺负得不像样。不过我这次为了我的五万块钱,豁出去了,我决定勇敢一点,要钱去!

      再次提醒大家,一定要先看认购书,再看所有要签署的正式合同后,再交钱,千万不能先交钱,后签认购书,这样就被动了,现在买房子也不用抢了,没那么好卖,所以不用担心买不到,一定要以我为戒!多长个心眼!

      你喜欢看 坛子里有熟悉保险的亲吗?遇到这种事,该怎么办呢?短信惹的祸! 开发商拒退定金新进展~~~~~ 表扬一下拾金不昧的法餐厅,我的手机失而复得!好开心啊! 弱弱的问一句,为什么是把名字添进房本里,不是一人一个房本吗 含泪求助~~买期房遭遇无耻开发商拒退定金,该怎么办? 来京五年 如今仍是工薪的我已年薪过十万

      一咬牙,买了吧,新房,多好啊

      @myqx518:狠不下心来买了,商业立项,不到35年,交着精装修的房款,签毛坯的合同……

      要是50年的我也忍了,要是价格真的很毛坯,我也忍了,都不是……

      我也遇到过这种情况,定金本来就是不退的,法律上有规定,咱是没理的一方。我们也拖了大概1个月,好在开发商还比较仗义,最后一分不少退给我们了。以后下定金可得斟酌好了

      @的帖子 能不能退房主要看开发商。我的情况和你类似,啥也不知道就签了认购书,有一种被骗的感觉。我交了定金后就不想签合同了,签合同当天和销售说如果不让改合同条款就不签,当时就没签合同。后来开发商同意我退房,签了退房协议,20天后将定金返回。

      能不能退房主要看开发商。我的情况和你类似,啥也不知道就签了认购书,有一种被骗的感觉。我交了定金后就不想签合同了,签合同当天和销售说如果不让改合同条款就不签,当时就没签合同。后来开发商同意我退房,签了退 ...

      @youchaofan:看来你遇到的都是有良心的开发商 我遇到的开发商总是说 等批复 等三四个月吧

      楼主一定要坚持退款! 钱是辛苦挣来的 为什么不要!!为了自己的钱一定要不厌其烦! 天天找售楼处!!

      ”各种广告中宣传的精装修在正式合同中都变成了毛坯交房,还有交房时间跟当初承诺的也不一致“,这属于欺诈把,楼主要是收集好了证据,胜诉可能性应该很大吧

   
      你就硬气点必须让他们给你退,实在不行就去售楼处跟他们闹。我就是在开发商工作的,我们这定金都是给退的,不退是没有道理的。你一上售楼处闹就会影响他们声誉,这样领导就会出面解决了。不用怕他们,开发商都是欺软怕硬的。


      你就硬气点必须让他们给你退,实在不行就去售楼处跟他们闹。我就是在开发商工作的,我们这定金都是给退的,不退是没有道理的。你一上售楼处闹就会影响他们声誉,这样领导就会出面解决了。不用怕他们,开发商都是欺软 ...

      @shixuejing:是啊 看来我一直很君子 所以就被欺负了 必须得去闹闹了


      你就硬气点必须让他们给你退,实在不行就去售楼处跟他们闹。我就是在开发商工作的,我们这定金都是给退的,不退是没有道理的。你一上售楼处闹就会影响他们声誉,这样领导就会出面解决了。不用怕他们,开发商都是欺软 ...

      @shixuejing:是啊 看来我一直很君子 所以就被欺负了 必须得去闹闹了

      我也遇到过这种情况,定金本来就是不退的,法律上有规定,咱是没理的一方。我们也拖了大概1个月,好在开发商还比较仗义,最后一分不少退给我们了。以后下定金可得斟酌好了

      @little611:你找的开发商的哪个部门啊

      现在开发商总说是网上系统提交的申请 谁批也不知道 谁管也不知道 你说他们是不是恶意的拖欠 怎么可能不知道呢

      什么开发商啊,给他曝光!

      @孩孩他妈:如果到一个月开发商还不搭理我我肯定曝光他们

      最新情况 昨天下午我在建委和315投诉网站投诉系统写信投诉开发商了 今天上午第一次接到销售人员电话 说让我把定金收据和银行卡号给他 已经进入付款程序

   
      你找的开发商的哪个部门啊

      现在开发商总说是网上系统提交的申请 谁批也不知道 谁管也不知道 你说他们是不是恶意的拖欠 怎么可能不知道呢

      @raymond0:你就找市场部就行,我的工作就是负责给客户签约的,所以这些流程我都清楚,网上提交申请很快的,早就应该给你办完了,他们就是故意在拖,你就找他们销售

      2014年10月31日 07:16:53  来源: 重庆晚报

      一字千金,一个字值一千金,原指改动一个字赏赐千金,见《史记·吕不韦列传》:“布咸阳市门,悬千金其上,延诸侯游士宾客有能增损一字者予千金。”

      一名男子在给儿子购买豪车过程中,付了25万元定金后不想买了,起诉到法院要求4S店退钱。法院认为男子不是买卖合同方,无权要求退还定金。日前,一审法院驳回了其请求。律师称,由于黄先生儿子违约在先,即便由儿子亲自起诉,也拿不回这25万元定金。

      买豪车预付25万定金

      57岁黄某是四川省成都市人。法庭上他说,今年3月初,他带着儿子和帅某到黔江区一家车城咨询购买豪车。由于他经济实力雄厚,车城工作人员为留住大客户,便要求他先预付25万元,具体购买哪一款,由工作人员向各省销售商咨询现车存放情况后确定———即哪里有超过300万元以上的超豪华车辆,同时能满足他意愿的,便确定该车。黄某称,他刷卡19万元,帅某刷卡代他付6万元。

      法院查明,3月13日,黄某的儿子向重庆一家汽车销售公司购买奔驰S63,当天由黄某代付,交了部分定金19万元。22日,帅某又代付剩余定金6万元。该汽车销售公司分别向黄某的儿子出具了两张定金收据。

      不买了4S店一直不退款

      黄某称,时至今日,双方依然未能选定具体品牌车型。他要求退款,不在该车城联系购车,但该汽车销售公司一直拖延不退。于是,黄某将该汽车销售公司起诉到黔江区法院,要求返还他预付车款25万元及利息。

      汽车销售公司辩称,与该公司形成买卖合同关系的人是黄某的儿子,而非黄某,他的刷卡行为仅是一种代付行为。该公司称,公司已经履行了为黄某儿子订车的义务,并向天津一家代购公司缴纳了10万元定金。由于黄某儿子违约(未按约定支付余款),公司缴纳的定金无法退回,代购公司还保留向该公司主张损失的权利。

      该公司还称,黄某支付的25万元应属定金,应按照定金规则执行。

      不是买卖合同一方被驳回

      法院查明,3月25日,该汽车销售公司与天津一家汽车贸易公司签订代理购车协议,约定车名及型号为奔驰S63,定金为25万元,还约定车款于天津汽车贸易公司通知提车前1日内付清,若逾期支付购车款,定金不予退还。第二天,该公司支付部分定金10万元。由于黄某儿子没有在约定的5月5日前支付车款,合同最终不能履行。

      黔江区法院审理认为,本案中,与这家汽车销售公司形成买卖合同关系的是黄某的儿子,而非黄某。该汽车销售公司出具的定金收据也载明买卖合同的另一方是黄某的儿子。因此,黄某无权要求汽车销售公司退还为儿子购车支付的定金。日前,法院一审判决驳回黄某的请求。

      即使儿子起诉 定金也难讨回

      重庆晚报新闻律师团成员、志同律师事务所余波律师认为,本案中,黄先生的儿子与4S店之间以口头形式达成购车意向合同,他基于购买豪车的目的支付定金25万元,这是一种对合同表示承诺的行为。因此,在黄先生代付定金,4S店出具收据时,购车意向合同成立。

      余律师称,黄先生代付的定金可以理解为支付25万元作为订立购车合同的担保。根据《担保法司法解释》第115条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金”的规定,由于是黄先生的儿子违约,即便是由他亲自起诉,也拿不回25万元的定金。

      可不可以继续履行合同呢?余律师认为,本案中,如果黄某的儿子有充分证据证明黄某不在该车城买车的行为未经其授权,不是他真实意思表示。作为真正购车人,虽没有按约定交款,但如果他在补足余款后,承担逾期付款违约金,是可以继续履行买卖合同的。

      定金不能退

      订金可以退

      重庆晚报新闻律师团成员、志同律师事务所余波律师认为,很多人不了解合同中定金与订金的差别。订金并非规范的法律概念,相当于预付款,并不具备担保性质。两者最大的区别是:定金交了后,买家不能申请退回,卖家如不能履行要双倍返回。订金则没有这个约束,买家可以要求退回,即便约定了违约责任,扣除违约金,依然能退回大部分金额。

      余律师建议,在购车买房中,付款前一定要看清收据上写明的交纳款项是定金还是订金。如果担心卖家违约,就写定金。如果不一定购买,只是意向,最好以写订金形式支付。一旦出现本案情况,在双方协商不成时,可请工商行政部门调解,减少一定损失。

      重庆晚报见习记者 胡其涛
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