毛利率“差生”华润万象生活：依赖症未解，资金占用情况突出

近期，物业管理公司迎来IPO浪潮。11月8日，华润置地旗下华润万象生活有限公司（下称“华润万象生活”）通过港交所聆讯，并更新了通过聆讯后的招股书。

综合来看，华润万象生活无论是营收，还是净利润水平，都在逐渐增加。2020年上半年，华润万象生活更是实现了3.39亿元的净利润，同比增幅超过70%。不过，华润万象生活的毛利率相较于同类企业，稍逊一筹。

 

此前，华润置地执行董事兼总裁李欣曾于今年8月召开的中期业绩会上表示，华润置地认为应搭建一个完整的、具有华润置地特色的物业管理和商业管理的轻资产管理平台，也即分拆赴港上市的华润万象生活。

业绩大涨，毛利率被包干制等拉低

招股书显示，2017年、2018年与2019年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.31亿元与58.68亿元。2020年上半年，华润万象生活的收入为31.34亿元，同比2019年上半年的26.4亿元增加18.68%。

2017年、2018年、2019年，华润万象的净利润分别为3.88亿元、4.23亿元、3.65亿元。2020年上半年，华润万象生活的净利润为3.39亿元，2019年同期的净利润为1.92亿元，同比增加了76.6%。

 

同期，毛利分别为4.07亿元、6.65亿元、9.42亿元、7.55亿元。按毛利率来看，2017年、2018年、2019年及2020年上半年，华润万象生活的毛利率分别为13.0%、15.0%、16.1%、24.1%，呈现上升趋势。

但贝多财经发现，华润万象生活的毛利率仍低于平均水平。数据显示，2019年上市物企平均毛利率为29.4%，是华润万象生活2019年同期毛利率的两倍左右，是其2020年上半年的1.8倍。

招股书显示，包干制是致使华润万象生活毛利率低于平均水平的原因之一。据了解，包干制是指由业主向物业服务企业支付固定费用，盈余或者亏损均由企业享有或者承担。

 

2017年、2018年、2019年及2020年上半年，华润万象生活分别有96个、113个、95个及99个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目录得亏损，对应的亏损金额分别为0.8亿元、0.75亿元、0.78亿元、0.57亿元。

同期，华润万象生活分别有2个、5个、7个及2个包干制购物中心项目亏损，金额分别为0.23亿元、0.26亿元、0.24亿元及0.04亿元；5个、11个、8个及5个包干制写字楼项目亏损，金额分别为0.09亿元、0.05亿元、0.07亿元及0.11亿元。

华润万象生活在在招股书中表示，将继续采用包干制管理住宅及其他物业以及写字楼，而购物中心物业管理服务的收入模式自2020年下半年开始由包干制改为酬金制，以提高对应的毛利率。

三成收入、八成项目来自母公司

截至今年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。不过，华润万象生活的住宅物业部分与商业部分贡献的收入基本持平。

2017年至2019年，华润万象生活的住宅物业管理服务收入分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元，占比分别67.1%、62.4%、59.2%；商业运营及物业管理服务收入分别为10.29亿元、16.68亿元、23.97亿元，占比从32.9%上升至40.8%。

与其他物业管理公司相同的是，华润万象生活背后的华润集团及华润置地也是其重要的支撑。招股说明书显示，华润集团及华润置地为其两大客户，2017年至2020年上半年所贡献收入合共分别占总收入的31.2%、32.2%、32.3%、36.0%。

截至2020年上半年末，华润万象生活管理502个住宅及其他物业项目，在管总建筑面积为9749.8万平方米。其中，405个项目来自华润集团及华润置地，对应在管面积7955.4万平方米，占比为81.6%，第三方物业占比为18.4%。

同时，华润集团及华润置地也是华润万象生活的重要供应商。，2017年、2018年及2019年与2020年上半年，华润置地对其采购额分别为2.44亿元、2.09亿元、2.71亿元及1.47亿元，分别占其采购总额的19.7%、11.6%、11.3%及14.0%。

招股书还显示，华润万象生活存在着较为突出的资金占用情况。截至2020年6月，其应付华润集团及华润置地等关联款14.02亿元、应收关联方款项21.47亿元。此外，截至2020年6月30日，华润万象生活应付华润置地股息5.38亿元。

根据招股书，华润置地直接拥有华润万象生活已发行股本的100%，华润集团则拥有华润置地已发行股本约59.55%。公开信息显示，华润万象生活本次赴港上市拟集资约10亿美元，约合78亿港元。