负债率高达440%的远洋服务：严重依赖母公司，表现不及平均值

又一例房企分拆物业上市，远洋服务已经到了最后阶段。

12月7日，远洋服务发布全球招股公告。公告称，远洋服务拟全球发售2.96亿股，首次公开募股定价区间为5.5-6.7港元，至多募资19.83亿港元。

据了解，远洋服务是远洋集团为远洋亿家（远洋亿家物业服务股份有限公司，OC: 837149）赴港上市而专门成立的境外公司，其计划于12月17日在港交所上市，股票代码06677.HK。

 

根据中国指数研究院的资料，按总在管建筑面积及整体中国物业管理市场的收益计，远洋服务于2019年的市场份额分别为0.2%及0.3%，相对较低。

招股书显示，2017年、2018年与2019年，远洋服务的营业收入分别为12.13亿元、16.10亿元与18.29亿元，年均复合增长率为22.8%；同期，净利润分别为1.05亿元、1.44亿元与2.05亿元，年均复合增长率为39.7%。

 

2020年上半年，远洋服务的营业收入为9.03亿元，同比增长6.6%；净利润1.54亿元，同比增长26.2%。其中，物业管理服务为其第一大业务，上半年实现收入6.48亿元，占比为71.7%。

克而瑞数据显示，2020年上半年，30家上市物企平均营收为13.16亿元，平均净利润为2.47亿元。以此来看，远洋服务的业绩表现远不及平均值。

截至2020年6月30日，远洋服务的总合约建筑面积达6190万平方米，遍及中国24个省、直辖市及自治区的54个城市。同时，其在中国管理210个物业，总在管建筑面积达4230万平方米，包括155个住宅社区及55个非住宅物业。

值得一提的是，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，由远洋集团及其主要股东提供的在管面积占比分别为86.5%、74.5%、72.5%、71.6%。换句话说，远洋服务的母公司依赖症难解。

报告期内，远洋集团分别为远洋服务贡献的收入分别为2.39亿元、2.48亿元、2.50亿元及9860万元，分别占有其总收益的19.7%、15.4%、13.7%与10.9%。

 

招股书还显示，远洋服务超八成的物业管理服务合约与远洋集团（包括其合营企业及联营公司）开发的物业的管理有关，报告期内产生的收益分别占物业管理服务所得收益的94%、84.5%、81.5%、81.2%。

股权方面，截至2020年8月29日，远洋集团通过其全资附属公司耀胜拥有远洋服务已发行股本约90.1%的权益。上市后，远洋集团预计将持有远洋服务不低于的50%权益。

但远洋服务认为，其是依照行业惯例透过招投标程序自物业开发商（包括远洋集团）取得大部分前期物业管理服务合约。因此，远洋服务称，“故本集团不应被视为过度依赖远洋集团”。

贝多财经发现，远洋服务的负债率远高于同类企业。招股书显示，2018年，远洋服务的资本负债比率增长至454.5%。2020年上半年，这一数据也高达439.9%。从这个角度来看，负债是远洋服务不得不解决的问题。

此外，远洋服务的主要经营模式是按包干制收取物业管理服务。2017年至2019年及2020年上半年，远洋服务按包干制管理的物业产生亏损个数为16个、18个、16个与13个。

按包干制收取物业管理服务的模式中，物管公司承担管理物业的成本。招股书显示，2020年上半年，按包干制管理的物业合计亏损490万元，略有好转。同期，远洋服务按照酬金制收取的物管费仅占0.06%。