海悦生活冲刺上市：外拓压力大，表现不及建发物业，还有项目亏损

又一家物企冲刺港股上市。4月23日，港交所披露的信息显示，房地产开发商海伦堡旗下海悦生活控股有限公司（下称“海悦生活”）公开提交招股书，准备在港交所上市。

 

招股书显示，2018年、2019年与2020年，海悦生活的收入分别为4.17亿元、5.57亿元与6.75亿元，归属股东的净利润为4697万元、7726万元与9794万元。

海悦生活称，海伦堡中国集团（即海伦堡）由其控股股东拥有。于往绩记录期，其所有物业管理服务收入均来自就海伦堡所开发的项目提供物业管理服务。不过，其对海伦堡并无控制权。

 

其中，海伦堡分别贡献6952.7万元、1.29亿元、1.93亿元，占总收入的比例分别为16.7%、23.1%、28.5%。同期，海悦生活来自于独立第三方的收入分别为3.38亿元、4.24亿元、4.81亿元，占比分别为81.0%、76.0%、71.1%。

严重依赖海伦堡，外拓压力大

值得关注的是，海悦生活的在管及已签约面积（项目）则主要由海伦堡中国集团及其关联方贡献。其中，2018年、2019年均来自于海伦堡，2020年才增加了一个独立第三方的项目，签约面积为8.3万平方米，外拓压力大。

 

囿于海伦堡的布局，海悦生活的主要经营范围聚焦于大湾区。其中，来自大湾区在管物业总建筑面积约59.2%、56.5%与55.0%，对应的物业管理服务的收益（收入）分别占其总收入约62.6%、57.1%与55.9%，区域性风险高。

招股书显示，海悦生活2018年、2019年与2020年的毛利率分别为27.0%、29.0%、30.7%。其中，物业管理服务的毛利率分别为24.0%、24.2%、25.2%，对应的营收占比分别为75.4%、73.0%、68.0%。

除了物业管理服务外，海悦生活还提供非业主（主要为物业开发商）增值服务，以协助彼等进行销售及营销活动，对应的收入分别约为6740万元、1.14亿元与1.70亿元，占总收入的比例分别为16.2%、20.4%与25.2%。

同时，悦生活也为在管物业的业主及住户提供社区增值服务。2018年、2019年与2020年，其来自社区增值服务的收入分别约为3520万元、3670万元与4580万元，分别占同期总收入的比例为8.4%、6.6%与6.8%。

股权方面，海悦生活的控股股东为黄博文、秦爱华夫妇，二人在IPO前合计持有海悦生活97%的股份；殷明持有3%的股份。其中，黄博文为海伦堡创始人、董事局主席黄炽恒之子，兼任海伦堡总裁助理兼酒店集团总经理。

 

表现不及建发物业，多个项目亏损

整体来看，海悦生活的规模处于中下层级。对比近期在港交所递交招股书或上市的物业企业来看，海悦生活的整体营收规模、利润水平要低于建发物业、越秀服务，但超过新希望服务、宋都服务等。

根据中国指数研究院的资料，以综合实力计，海悦生活位列2021中国物业服务百强企业排名22。据贝多财经了解，与海悦生活并列为第22位的还有成都蜀信物业、中铁建物业等。

该报告显示，碧桂园服务、恒大物业、绿城物业、雅生活服务、保利物业、融创服务分列前六位，远超海悦生活。此外，与海悦生活相近的越秀服务、建发物业分列该榜单第16位、32位。

以建发物业（HK:02156）为例，该公司2020年实现收入约10.29亿元，同比增长28.4%；溢利（净利润）约为1.07亿元，较2019年度的约6830万元增长约56.4%；毛利率约24.5%，同比增加1.6个百分点。

据了解，宋都服务（HK:09608）公布的2020年度财报显示，其2020年的收入2.57亿，同比增长约15.4%；净利润3290万元，较2019年的3520万元下降6.5%；毛利率为30.3%，较2019年的29.2%上升1.1个百分点。

回到海悦生活身上，截至2020年末，海悦生活在管和已签约将由其管理的项目共有150个，签约总建筑面积约为4230万平方米，覆盖中国15个省份、直辖市及自治区57个城市。

截至2020年末，海悦生活的在管建筑面积约为2430万平方米，而截至2018年末则为1760万平方米，复合年增长率约为17.5%。对比来看，建发物业2020年末的在管建筑面积为2560万平方米，宋都服务则为820万平方米。

此外，于往绩记录期，海悦生活的物业管理费按包干制收取。2018年、2019年与2020年，海悦生活分别就四项、两项及一项在管物业分别产生合共总亏损140万元、100万元与60万元。

 

海悦生活称，该等物业产生的总亏损乃主要由于亏损项目在有关年度处于上升阶段。报告期内，来自该等亏损物业的物业管理服务收入分别为1200万元、550万元与190万元，分别占其同期物业管理服务收入的2.9%、1.0%与0.3%。