润华物业冲刺港股上市：物业中标率仅为三成，栾涛家族持股73%

又一家物业管理企业冲刺港股上市。6月29日，润华物业科技发展有限公司（下称“润华物业”）在港交所递交招股书，准备在港交所主板挂牌上市，中泰国际为独家保荐人。

根据介绍，润华物业是一家中国的综合物业管理服务提供商，秉持“精耕山东”的策略,把业务重心放在山东省。润华物业称，其大多数在管项目位于山东省，且部分位于北京及深圳等一线城市。

根据弗若斯特沙利文报告，就2020年物业管理服务所得总收入而言，润华物业在山东省排名第三且占据物业管理服务市场的约0.9%。换句话说，润华物业的竞争实力并不算强。

中标率约三成

润华物业在招股书中称，就物业管理服务而言，其拥有逾25年的经验及相关专业知识，润华物业将自己定位为医院及公共板块的领先服务供应商。2020财年，其有30家在管医院及95个在管公共物业，在管面积为1167.2万平方米。

根据弗若斯特沙利文报告，按2020年各板块所产生的收益计，在山东省物业管理服务供应商中，润华物业在医院及非住宅（包括医院、公共物业及商业物业）板块分别位列第二及第三，分别约占市场份额的5.6%及1.8%。

润华物业表示，于往绩记录期间，其主要通过公开投标获得多份新的物业管理协议。2018年、2019年与2020年，其获取物业管理协议的中标率分别约为37.3%、28.4%与32.5%。

润华物业在招股书中称，其物业管理协议的期限通常介乎一至五年。于往绩记录期间，其物业管理协议的续约率与87.1%、87.4%及90.6%。润华物业在提示风险时表示，其可能无法按计划或以有利条款获得新物业管理协议。

收入连年增加

财务方面，2018年、2019年与2020年，润华物业的收入分别为3.41亿元、3.97亿元与4.86亿元，2018财年至2020财年的复合年增长率为19.4%，接连实现增长。

于往绩记录期间，润华物业的部分收入乃源自向其关联方（华润集团）提供服务。截至2018财年、2019财年与2020财年，关联方贡献的收益总额分别占其总收益的约14.4%、11.4%与19.8%。换句话说，其对华润集团的依赖性有所增加。

招股书显示，物业管理服务收入为润华物业的主要收入来源，对应的收入分别为3.06亿元、3.67亿元与4.02亿元，占当期总收入的比例分别为89.8%、92.4%与82.7%。按物业类型来看，医院及公共物业贡献占比接近。

2018年、2019年与2020年，润华物业的净利润分别为1381.7万元、2710.8万元与4869.2万元，毛利分别为4217.7万元、6684.7万元与1.03亿元；毛利率分别为12.4%、16.8%、21.2%，低于行业平均水平。

不过，润华物业来自商业及其他非住宅物业、住宅物业的毛利率和其他已上市物业管理公司的毛利率差距不大。其中，住宅物业的毛利率分别为38.0%、20.1%、20.0%，自2019年开始出现大幅下滑。

招股书显示，润华物业在2019财年曾录得现金流出净额3051.7万元。润华物业称，主要是由于其使用内部资源收购天津天孚（天津天孚物业管理有限公司）股权。目前，润华物业持有该公司41%的股权。

栾涛家族持股73%

股权方面，栾涛、栾航乾、梁跃凤通过Springrain Investment（英属处女群岛公司）间接持有润华物业73.2%股权，构成一致行动人，将在润华物业上市后继续共同控制其已发行股本的30%以上，将被视为上市规则下的一组控股股东。

其中，栾涛为润华物业的非执行董事，也是梁跃凤的配偶及栾航乾之父，自2015年7月成为山东华润的股东之一，目前也是润华集团的董事长。不过，栾涛等人并不参与对润华物业的经营管理，而是由杨立群担任董事长兼执行董事。

根据介绍，杨立群现年52岁，于2011年加入润华物业，出任山东润华董事长兼总经理。在此之前，杨立群曾在润华物业的控股股东集团润华集团任职。2020年6月，杨立群获委任为董事，并在2021年5月开始出任润华物业董事长。