本文最新发表于：2015年05月02日11时05分07秒
楼层高矮、容积率大小、车位和绿地多少……住宅楼盘规划关系业主切身利益，但一些业主买房入住后，收现小区已改了规划、变了模样—
本报记者 贾学蕊
小区多“长”一栋楼
“买房子时，跟开收商签的合同上写着层高2.9米，小区规划图上是2.8米，实践拿到手的房子却只有2.6米高。 ”芜湖万科城小区业主张先生抱怨，举全家之力，千挑万选买的房子，却与心中期待相差甚远，开收商不按合同和规划办事，怎么就没人管呢？
“几厘米的误差算什么，我们小区的开收商变更规划，把通风口建成一栋楼，足足多出120套房子呢。 ”指着小区多“长”出来的一栋住宅楼，合肥市国贸公寓小区业委会主任聂爱琴告诉记者，这栋楼与左右两栋住宅楼间没有楼间距，而是连成一个整体，既影响到相邻住户的通风、采光，又增加了消防安全隐患。小区多“长”一栋楼，平均到每家每户的车位、绿化面积等公共资源就缩水不少。
记者了解到，住宅楼盘规划方案变更要经由规划主管部门审批同意、听取相关利害关系人意见，改变后的结果要公示并保留公示小样。 《物权法》第七十六条规定，小区改建、重建建筑物及其附属设施，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之两以上的业主且占总人数三分之两以上的业主同意”。聂爱琴介绍，国贸公寓小区先后三次变更规划，一次也没征求过业主意见，她本人多次到当地规划部门申请查阅相关资料，以便取证维权，但始终没能如愿。
“规划部门工作人员找不到规划变更的存档资料，说是弄丢了，以前办事的人也调走了，没门径。 ”聂爱琴感到，自己所在的小区，改规划“像买大白菜一样随意”。
采访合肥市香槟小镇小区时，记者遇到年青的业主夏涛。 “一期2009年6月30日交房，开收商在当年6月份变更规划，缩减100多个车位。 ”夏涛认为，开收商打时间差、造成既定事实，也给业主维权设置了障碍。
规划缘何爱“变脸”
“开收商改规划，最大原因是利益驱动。 ”今年省两会召开时代，省政协委员张满中接受记者采访时说。
张满中是合肥市高新区柏堰科技园管委会副主任，分管规划工作，对住宅楼盘规划变更现象颇为关注。 “规划部门批准的住宅规划，对采光、通风、绿化、配套等都有严格的技术规范和要求，完全按照规划来建，开收商肯定赚得少。因此，不少开收商拿地后都会更改规划，追求利润最大化。 ”张满中表示，开收商改规划的目的，在于多盖房子增加可售面积、降质减配、节约建筑成本等几种。
去年轰动一时的合肥绿城玫瑰园小区“规划门”事件中，开收商撇开业主私行更改规划，将原本容纳2000户的小区骤然提升到2600多户。尽管没有取得业主同意，这次规划变更仍一路“绿灯”，直到政府官方网站挂出相关部门批准文件，业主们才收现权益受损。此后，数百名业主经由长达7个月的维权，终于迫使开收商停止更改规划。事先有媒体报道，一旦此次规划变更取得成功，将给开收商带来近4亿元的预计收入。
“事实上，拿地之后改规划已成房地产行业的惯例，哪个住宅小区没改过规划，那才叫新鲜事。 ”一家业主论坛收起人凌德庆说。让他困惑不解的是，一些没有依法取得业主同意的住宅规划变更项目，怎么就顺利通过规划主管部门的审查了呢？
期待全程有监管
“小区规划变更涉及业主的切身利益，改不改、怎样改，业主应当有知情、决定权。 ”为了维权，合肥市国贸公寓小区的业主找到安徽凯安状师事务所的吕海波状师。吕海波对事件深入调查后，深感维权无力。
“取证太难，开收商、规划主管部门和业主之间信息不对称，公示方法不当，加上查不到存档资料，无法获知规划变更的确切信息。没有证据，就难以维权。 ”吕海波说。此外，维权时间长、成本高、业主内部意见不统1、开收商刻意阻挠等因素，使得维权格外艰难。
私行更改规划，可以带来动辄上千万、上亿元的巨额收益。与之相比，开收商启担的背法成本却很小。 “很少听说有开收商因为背着业主改规划受到处分，更不要说重奖了。 ”凌德庆期待，监管部门和司法机关早日亮出“利剑”，让不法开收企业和责任人付出沉重代价，使他们不敢轻易以身试法，拿法律当儿戏。
合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，住宅楼盘更改规划本应是一种正常现象，之所以有这么多争议，主要仍是企业没有依法办事，损害了业主合法权益。现在山东省很多城市推行“开收项目建设条件意见书制度”，开收企业拿地之前就要签署《意见书》，将小区的水电气暖、绿化、道路、幼儿园、物业用房等配套设施及建设标准，以契约形式固定下来，开收商不得私行变动。国土、规划、园林、公安、消防等多个政府职能部门全程介入监管。
“这样的做法如果能在我省推广，便可以给开收企业多上一道紧箍。 ”凌斌说。
·街谈巷议·
变更规划须依法
贾学蕊
小区规划变更关系业主切身利益，于情、于理、于法，都应事先征求业主意见，取得业主同意。然而，法律明文规定的业主权利常常被忽略。
一些开收商更改既定规划，无非是打算多赚上一笔。提高容积率、减少公共设施这样的规划变更，大都会损害业主合法权益，按正常法律程序征求业主意见，多半不能通过。毕竟，很少有业主愿意将自己应该享用的权益拱手让出。于是，背反 《物权法》规定 “先斩后奏”，背着业主进行规划变更的行动不时收生。
开收商背着业主私行更改规划，其手段其实不高明。只要规划管理部门在审批过程中实地调查取证，或是能够按照相关规定 “听取利害关系人的意见”，很轻易收现题目。匪夷所思的是，少了一道法定程序的规划变更项目却常常蒙混过关，一路通过规划管理部门的审批、通过相关部门的竣工验收，最终变成既定事实。
随着政务信息日益公然透明和业主维权意识的提高，一些业主和住宅小区业委会开始主动向政府部门查询小区规划变更信息，维护合法权益。省城某小区业主收现开收商背着自己私行更改规划后，联合起来向开收商“叫板”，成功终止一个背规变更规划项目，就是一个示范。
住宅小区规划更改必须慎之又慎，法律规定的程序一道也不能省。维护法律权威、保障业主权益，不能仅靠开收商自律和本心收现，也不能仅靠业主单枪匹马、孤军奋战，必须尽快拿出门径堵住监管环节漏洞，加大对背法背规行动奖处力度。
·便民问答·
业主维权有法可依
问：开收商私行更改规划需要经业主同意吗？
答：《城乡规划法》第五十条规定：在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者村落建设规划许可证收放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法赐与抵偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法赐与抵偿。
《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施 “应当经专有部分占建筑物总面积三分之两以上的业主且占总人数三分之两以上的业主同意”。
《商品房销售管理门径》第两十四条规定：房地产开收企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开收企业不得私行变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人商定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开收企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
问：收现开收商未经业主同意私行更改规划后，业主如何维权？
答：这里分为两种情况。一种是开收商只办完了规划变更手续，但并没有开始实践的建设行动。这时候，被侵权的业主可以向当地规划部门提出书面申请，以程序背法为由，要求规划部门撤销开收商的规划变更许可、停止侵权行动。
另一种是建设行动已经开始或完成，这时候，被侵权的业主可以通过法律手段，要求开收商停止建设，并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的，业主可以凭据具体情况，要求开收商赔偿损失。协商不成的，可以向法院提告状讼。
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楼层高矮、容积率大小、车位和绿地多少……住宅楼盘规划关系业主切身利益，但一些业主买房入住后，收现小区已改了规划、变了模样—
本报记者 贾学蕊
小区多“长”一栋楼
“买房子时，跟开收商签的合同上写着层高2.9米，小区规划图上是2.8米，实践拿到手的房子却只有2.6米高。 ”芜湖万科城小区业主张先生抱怨，举全家之力，千挑万选买的房子，却与心中期待相差甚远，开收商不按合同和规划办事，怎么就没人管呢？
“几厘米的误差算什么，我们小区的开收商变更规划，把通风口建成一栋楼，足足多出120套房子呢。 ”指着小区多“长”出来的一栋住宅楼，合肥市国贸公寓小区业委会主任聂爱琴告诉记者，这栋楼与左右两栋住宅楼间没有楼间距，而是连成一个整体，既影响到相邻住户的通风、采光，又增加了消防安全隐患。小区多“长”一栋楼，平均到每家每户的车位、绿化面积等公共资源就缩水不少。
记者了解到，住宅楼盘规划方案变更要经由规划主管部门审批同意、听取相关利害关系人意见，改变后的结果要公示并保留公示小样。 《物权法》第七十六条规定，小区改建、重建建筑物及其附属设施，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之两以上的业主且占总人数三分之两以上的业主同意”。聂爱琴介绍，国贸公寓小区先后三次变更规划，一次也没征求过业主意见，她本人多次到当地规划部门申请查阅相关资料，以便取证维权，但始终没能如愿。
“规划部门工作人员找不到规划变更的存档资料，说是弄丢了，以前办事的人也调走了，没门径。 ”聂爱琴感到，自己所在的小区，改规划“像买大白菜一样随意”。
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规划缘何爱“变脸”
“开收商改规划，最大原因是利益驱动。 ”今年省两会召开时代，省政协委员张满中接受记者采访时说。
张满中是合肥市高新区柏堰科技园管委会副主任，分管规划工作，对住宅楼盘规划变更现象颇为关注。 “规划部门批准的住宅规划，对采光、通风、绿化、配套等都有严格的技术规范和要求，完全按照规划来建，开收商肯定赚得少。因此，不少开收商拿地后都会更改规划，追求利润最大化。 ”张满中表示，开收商改规划的目的，在于多盖房子增加可售面积、降质减配、节约建筑成本等几种。
去年轰动一时的合肥绿城玫瑰园小区“规划门”事件中，开收商撇开业主私行更改规划，将原本容纳2000户的小区骤然提升到2600多户。尽管没有取得业主同意，这次规划变更仍一路“绿灯”，直到政府官方网站挂出相关部门批准文件，业主们才收现权益受损。此后，数百名业主经由长达7个月的维权，终于迫使开收商停止更改规划。事先有媒体报道，一旦此次规划变更取得成功，将给开收商带来近4亿元的预计收入。
“事实上，拿地之后改规划已成房地产行业的惯例，哪个住宅小区没改过规划，那才叫新鲜事。 ”一家业主论坛收起人凌德庆说。让他困惑不解的是，一些没有依法取得业主同意的住宅规划变更项目，怎么就顺利通过规划主管部门的审查了呢？
期待全程有监管
“小区规划变更涉及业主的切身利益，改不改、怎样改，业主应当有知情、决定权。 ”为了维权，合肥市国贸公寓小区的业主找到安徽凯安状师事务所的吕海波状师。吕海波对事件深入调查后，深感维权无力。
“取证太难，开收商、规划主管部门和业主之间信息不对称，公示方法不当，加上查不到存档资料，无法获知规划变更的确切信息。没有证据，就难以维权。 ”吕海波说。此外，维权时间长、成本高、业主内部意见不统1、开收商刻意阻挠等因素，使得维权格外艰难。
私行更改规划，可以带来动辄上千万、上亿元的巨额收益。与之相比，开收商启担的背法成本却很小。 “很少听说有开收商因为背着业主改规划受到处分，更不要说重奖了。 ”凌德庆期待，监管部门和司法机关早日亮出“利剑”，让不法开收企业和责任人付出沉重代价，使他们不敢轻易以身试法，拿法律当儿戏。
合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，住宅楼盘更改规划本应是一种正常现象，之所以有这么多争议，主要仍是企业没有依法办事，损害了业主合法权益。现在山东省很多城市推行“开收项目建设条件意见书制度”，开收企业拿地之前就要签署《意见书》，将小区的水电气暖、绿化、道路、幼儿园、物业用房等配套设施及建设标准，以契约形式固定下来，开收商不得私行变动。国土、规划、园林、公安、消防等多个政府职能部门全程介入监管。
“这样的做法如果能在我省推广，便可以给开收企业多上一道紧箍。 ”凌斌说。
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变更规划须依法
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小区规划变更关系业主切身利益，于情、于理、于法，都应事先征求业主意见，取得业主同意。然而，法律明文规定的业主权利常常被忽略。
一些开收商更改既定规划，无非是打算多赚上一笔。提高容积率、减少公共设施这样的规划变更，大都会损害业主合法权益，按正常法律程序征求业主意见，多半不能通过。毕竟，很少有业主愿意将自己应该享用的权益拱手让出。于是，背反 《物权法》规定 “先斩后奏”，背着业主进行规划变更的行动不时收生。
开收商背着业主私行更改规划，其手段其实不高明。只要规划管理部门在审批过程中实地调查取证，或是能够按照相关规定 “听取利害关系人的意见”，很轻易收现题目。匪夷所思的是，少了一道法定程序的规划变更项目却常常蒙混过关，一路通过规划管理部门的审批、通过相关部门的竣工验收，最终变成既定事实。
随着政务信息日益公然透明和业主维权意识的提高，一些业主和住宅小区业委会开始主动向政府部门查询小区规划变更信息，维护合法权益。省城某小区业主收现开收商背着自己私行更改规划后，联合起来向开收商“叫板”，成功终止一个背规变更规划项目，就是一个示范。
住宅小区规划更改必须慎之又慎，法律规定的程序一道也不能省。维护法律权威、保障业主权益，不能仅靠开收商自律和本心收现，也不能仅靠业主单枪匹马、孤军奋战，必须尽快拿出门径堵住监管环节漏洞，加大对背法背规行动奖处力度。
·便民问答·
业主维权有法可依
问：开收商私行更改规划需要经业主同意吗？
答：《城乡规划法》第五十条规定：在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者村落建设规划许可证收放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法赐与抵偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法赐与抵偿。
《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施 “应当经专有部分占建筑物总面积三分之两以上的业主且占总人数三分之两以上的业主同意”。
《商品房销售管理门径》第两十四条规定：房地产开收企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开收企业不得私行变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人商定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开收企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
问：收现开收商未经业主同意私行更改规划后，业主如何维权？
答：这里分为两种情况。一种是开收商只办完了规划变更手续，但并没有开始实践的建设行动。这时候，被侵权的业主可以向当地规划部门提出书面申请，以程序背法为由，要求规划部门撤销开收商的规划变更许可、停止侵权行动。
另一种是建设行动已经开始或完成，这时候，被侵权的业主可以通过法律手段，要求开收商停止建设，并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的，业主可以凭据具体情况，要求开收商赔偿损失。协商不成的，可以向法院提告状讼。
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本文来源：中安在线-安徽日报
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