房地产行业资金流的严峻性

虽然房地产行业都是资金密集型的运转方式，我们从基本的财务理论角度来分析房地产行业的资金情况，就知道迟迟不降价销售，会有什么样的后果。

 

作为房地产商找到一个项目开始，首先得有启动资金，这部分资金的来源主要是自有资金，需要打点关系，获得相关的资格（非开发商资格，是参与拿地的资格）。对于正常的开发商来说，这部分资金确实是没问题的，应该是几百万的样子。

 

然后是拍到相应的地块，地的价值一般来讲都是以亿为单位的计量了，而这部分资金是不需要一次缴清的，其中的一部分是需要楼盘销售之后再来补缴，这也是国家对这个行业发展的一个支持，允许开发商在这样的地块上面先建房子，卖了房子交地钱。当然，如果开发商耍流氓，卖了房子也不缴纳完全的地钱，就会影响房子的产权办理了，一些办产权有问题的楼盘，也许就是这个原因吧？那开发商支付的部分地块费用从哪里来呢？多数应该就是银行贷款了，拍到地块之后，都会得到土地的许可证，这个证是可以抵押的，当然是用目前地块抵押，还是利用历史地块循环抵押都无所谓，反正有了抵押，就能拿到贷款。

 

地有了之后，开发商占用的资金应该是百万到千万级的水平。对于普通企业来说，这样的资金规模的投入，可能会已经难堪重负了，而房地产行业的特点决定了，他们能，而且还是一定行的。部分资金势力不够的开发商，还是有别的路可以走，那就是联合建房。记着好像国家也是有什么方面的政策规定，在取消福利分房之后，某些方式的建房是不允许的。但是，现实当中，我们都看到了很多的楼盘，公开就说这是某某局的，这是某某区政府的，这些房子的开发商一般来讲，代价相对低一些，当然，有被选中合作的机遇也是难得的。因为，这些房子会在拿地的时候，就要收款，现在这些楼盘的业主也有抱怨，为什么两年前就交了钱，现在还没有入住的等等。本来要拿到预售许可证，卖了房子，才能够从购房者手中获得资金，那个时间就会太久，所以人家就能拿地的时候收钱，给大家个很便宜的价格，开发商也省了不少的银行贷款利息。

 

从引入建筑承包商开始，开发商就得开始琢磨如何从买房的那里拿钱了，就是如何用买房人的钱来盖房子，然后再赚买房人的钱。

 

这个拿钱是需要开发商积极表现才顺利的，开发商能够拿到预售许可证，就可以在售楼处配上一批销售精英，用自己的聪明才智把房子用图纸销售出去，这其中也有资金受不了的，没有预售许可证就卖的，还有的被人给举报了。建筑商的花费虽然在房子的成本中占的比例不是很大，但是那确实都是真金白银的，要买材料，要支付建筑工人的工资，这都是需要某个时间段内变现。好楼盘在预售阶段就能拿到不少资金，起码要达到某个销售比例，这也是为什么有的楼盘会非常顺利地封顶。可以预见的一点是，他们的预售做的不错。

 

青岛现在封了顶的楼盘也有不少了，剩下的工程花费，应该大于框架建设的投入，并不是售楼处的小姐们说的那样，我们都封顶了，不差钱。万里长征走了第一步，后面的工程更是要依靠买房人的钱去推进了。

 

也不乏建筑进度缓慢的工程，建筑商为什么会建的慢？建筑商也有时间成本，建筑进度慢，只能说明资金问题，建筑承包合同应该是约定的建筑阶段结算的，如果不能按其完成，就无法结算。反过来，如果无法实现结算，就更可能推迟进度了，建筑商跟开发商之间再为一些事情扯皮。唉，影响的还是购房者的利益啊。

 

好了，再回来说销量跟降价的关系，如果开发商扛着目前的价格，那么建筑进度就无法提上日程，前期购房得到的那个承诺的交房时间就得被推迟。现在可以肯定的是，有的开发商就是在等资金到位，后面的建筑资金就在等销售，等米下锅的为数不少。

 

那么开发商为什么不降价，这个问题很多地方都说了很多遍了，正确的答案都摆在大家的面前，如果我们购房的持续等下去会不会降，答案可以肯定地说是会。有人会说，那现在成交量上升怎么回事啊？这就是年前的降息，降税的影响，带动了刚性需求的短期释放，现在的成交量是大幅度振荡的，某个楼盘开盘了，1年前交了钱的，不买也得买了，所以有了成交量。或者某个楼盘打折了，带动了成交量，过了这些峰点之后，还是没有成交量。特烦那些报道，狗屁阳春了，不阴了的，有没有去看看成交数据的内容，看看都是怎么出来的销量。鸿仕雅居开盘那个月会冲上去更多的，因为那里早交钱的人数更多。

 

资金流是企业生存、发展的基础，资金流断裂是非常可怕的事情，政府更不会在经济危机的时期，接手一批批的烂尾楼。开发商现在就是缺钱，这是非常不争的现实。如果企业缺少资金，手段无非就那么几个。卖产品、融资、贷款、兼并等等，而对于那些盖着房子的开发商，如果不选择降价卖房子，还能做什么呢？见效快的手段就是降价，而且是，谁先降价谁得利。

来自 “ ITPUB博客 ” ，链接：http://blog.itpub.net/15027489/viewspace-557858/，如需转载，请注明出处，否则将追究法律责任。

转载于:http://blog.itpub.net/15027489/viewspace-557858/