上海国庆看房后的思考

 首先申明，本人为一普通上海买房者，老家不是上海，应该与现如今大部分年轻买房者类似。本贴仅仅是个人对目前买方市场的看法，希望与各位买房者交流。对于要挑衅互相攻击者请不必发言，即使发言我也不会回应。
先大概说说本人的概况与此次看房的目的：本人大学毕业后来沪工作已5年，现为一外资企业采购主管。因年龄渐大、男大当婚以及对于女友和双方家庭的交代，从消极应对，转入主动出击。①收入：年薪12W (税前）--为同一年龄上海中等收入 ②个人存款：10W --因本人爱好结交朋友以及吃吃喝喝，故存款不多 ③首期：父母赞助20W --老人辛苦一辈子攒下的钱 ④买房意向：浦东新区两居室80~90平米；中环以内交通方便；新房或次新房 ⑤理想-新房总价60~65W(还贷压力可以承受）; 次之-次新房60~65W 或 新房 65~80W (还贷压力大，房奴）；最差-老公房、中环以外或房价在80W以上（我的选择是不卖）
首先，参加国庆房展，并自行去楼盘现场，了解市场整体氛围。感觉是：
- 表面比较热闹，现房不少，不过看的多买的少。需要买房的人还是不少，但房价还是太高。
- 房价高出展会前沟通的价格1000~2000、售楼人员态度不热情并楼层可选很少。房地产商制造紧张气氛，希望能利用传统“金九银十”托市。
- 内环以外房子占8成以上。中小房地产商开始感到资金链的紧张以及银行控制贷款的压力。内环以外积累的现房与次新房给新开期房楼盘带来压力。

由于本人职业习惯，在买一件东西之前希望尽可能了解成本所在，特别是象房子这样投资额大时间影响比较长远的货物。最近各地在纷纷议论房屋成本公开，作为普通老百姓我是举双手赞成，不过现在看来近期内希望不大。所以只能尽自己理解和查询的资料作一些分析，所以无法考虑到房地产商的灰色操作部分。
房屋成本/平方米=地价/平方米+土建成本/平方米+公司运营成本（包括银行利息）
其中对于老百姓来说最难知道的是地价，在上海国土资源局政务公开上查询到土地转让结果，只查到两处浦东土地转让与目前开发楼盘对应的。因此选“万科新里程”与“绿地威廉公寓”作一分析。
万科：20030501 浦东新区1＃, 中标价86973W，地块面积235400，容积率<1.2,但实际建成容积率改为1.51，住宅建筑面积为~330000。->由此地价为~2635/平米。
土建成本比办公楼成本要低，一般城市造价为300~400/平米。考虑上海的物价以及承包利润，高层在1000左右，小高层在800左右。
公司运营成本，主要是人员工资、营销展览，营业税5。5%、资本的时间成本以及银行利息，并且考虑到在公司成立2~3年合理获得免税减税以及财务操作，大约1000/平米。
所以万科11层的小高层房价成本≤2635+800+1000=4435/平米。万科算是房地产知名的品牌，按照一个正常行业的规则，30%利润。合理房价应当为4435*1.3=5765/平米俄中，即使考虑公关费用（235*330000=77385000），也应当低于6000元/平方米。
万科11层展览会前均价为9000左右，展览会上10000左右

绿地威廉：20030508 浦东新区8＃, 中标价79582W，地块面积235800，容积率<1.3,但实际建成容积率改为1.51，住宅建筑面积为~300000。->由此地价为~2652/平米。
土建成本比办公楼成本要低，一般城市造价为300~400/平米。考虑上海的物价以及承包利润，高层在1000左右，小高层在800左右。
公司运营成本，主要是人员工资、营销展览，营业税5.5%、资本的时间成本以及银行利息，并且考虑到在公司成立2~3年合理获得免税减税以及财务操作，大约1000/平米。
所以绿地威廉的小高层房价成本≤2652+800+1000=4452/平米。绿地也算是房地产知名的品牌，按照一个正常行业的规则，30%利润。合理房价应当为4452*1.3=5787/平米俄中，即使考虑公关费用（217*300000=63720000），也应当低于6000元/平方米。
绿地威廉公寓展览会前报价均价8200，展览会上9000。

以上也许有人认为臆测，有人认为有理。不过这都是我根据能够查到的资料以及与建筑行业朋友提供信息分析出来。欢迎讨论！