房租暴涨！房子从买不起到租不起背后的真相是什么？

核心观点】

1、应该房价往下调来跟上房租，而不是房租往上调来跟上房价。

2、胡景晖说，资方进入市场把价格抬高了，有一定道理。房东是通过房价上涨获益，资方是通过房租上涨获益，一旦资方进入，房租上涨不可避免。

3、住不起的问题还没解决，现在已经成为了租不起了，所以老百姓反应强烈。

4、怎么解决租赁难题？核心就是要盘活城市郊区的小产权房。

大家好，欢迎收看这一期的《财经观察家》，我是储殷。这一期我们的主题，来讲一讲最近爆炒的房租上涨的问题。

【新闻背景】

房价涨了房租涨！租户直呼受不了！今年4月以来，北京租房平均价格不断上涨，同比涨幅达到21.89%，租房指数也显著上行。各大高校租房交流群的毕业生反映，北京近期房租涨价过快，月涨幅在500-1500元之间。

数据显示，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市全线上涨，北京和广州的涨幅也均超过20%。

房租上涨直接抬升生活成本，以北京市为例，2017年北京市平均工资增速为8.4%，但是平均房租涨幅高达29.7%，远超平均工资的增速，房租上涨还将推升通胀水平，留下巨大的社会隐患。

房租的话题就要从另外一个爆点引起来了，什么时候？大家知道胡一刀其实这是个名人，这叫胡景晖，是我爱我家的副总裁。在前段时间，他突然发了一个微信公众号，在微博上也发了，他的意思就是说愤然离职，为什么愤然离职？因为他对最近像链家下属的一些企业，包括像新进的一些长租公寓的这样一种运营方，抬高房租的行为表示不满。

他表示不满了以后，链家的总裁左晖给我爱我家的总裁谢勇打了个电话，就说你这个话说的不合适，你是不是要掀起行业内斗？所以这个时候谢勇就把胡景晖一阵痛批，这是胡景晖讲的，胡景晖就愤然辞职。

这个故事像一个什么故事？大家知道像个什么故事，特别像我们讲什么？叫什么同门相争，最后成了路线斗争，然后最后成了清理门户，然后被清理门户的这一方跳出来告诉大家，他们在坑你们，注意了，我来爆料，我是因为他们坑你们，我不能接受，我的道德高地比较高，所以我愤然离职！

这种业务分歧导致高管离职，其实本身并不值得我们太多的惊讶，但是为什么这个事情在这一个时刻引起这么多的关注，为什么？大家想想看，因为房租正在处于一个快速上涨的区间，而胡景晖的这一次爆料就是抓住了这个时机，就是房租正在快速上涨，看！他们想上涨我不同意，所以我出局了！

所以从这个事情入手的这样一次辞职的这样一种所谓的公开性，迅速引起了社会极其强烈的反应，有关部门也正在介入要约谈，约谈以后可能还会出现行政措施来进行管控。

我们先来讲讲大家都感觉到普遍房屋上涨的事儿，因为我自己比较狡猾，我签的是长租，我一口气签了四年。所以我每次看到房屋上涨，我都觉得自己占便宜了，我内心深处表示一个欣慰。但是像我们这种一年一签的今年涨得挺猛的。

涨得到底猛不猛？我们可以看总的来讲，我们说大概一般来讲，房租的所谓猛不猛的界限不是光看往上走，它大概30%左右算是合理的，上涨30%，因为有旺季有淡季，你要冬季租房便宜一点，大家知道这个时候是八九月份，毕业生留校，刚留校租房它本来就是最贵的时候。所以按照这个涨幅来看，它其实倒不是，不算很猛。

那么它涨得不是很猛的有一个依据，大家看，这个叫做北京市民的租金收入比，就是你的月租金在你的月收入所占的比。我们可以看到，2015年、2016年、2017年、2018年大概都在22%左右这个氛围。现在2018年租金占收入的22.2%，其实相比于2016年22.6%还不算很多，就是说很多人就很奇怪，说照理说你看这个份额，因为你工资涨了，所以租金跟着涨吗？这是第一种看法，认为不高。

另外一个大家看，就好像是按照我们全球这样一种房价跟租金的这样一种比例来看，北京，包括中国的北上广深这四个城市，它的租金相对于它的房价来讲，都是非常非常便宜的。

所以有人讲说，中国的租金它其实还不是很高，现在的上涨只是一个补涨的过程。当然讲这种话的人一般都是不租房子的，我们租房子的很多人回呛，就回呛什么？

这只能说明北上广深的房子的价格明显过高，这不能说明北上广深的房租还不够高，所以应该是房价往下调来跟上房租，而不是房租往上调来跟上房价。但是不管怎么讲，不管怎么讲，在最近一段时间，北京的年轻人在租房的过程当中感受到的压力，的确是我们讲不用争议的。

【新闻背景】

房租为何疯长？8月17日，在一场电话会议中，原我爱我家集团副总裁胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，以高于市场正常价格的20%到40%争抢房源，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。 自如、蛋壳等长租公寓，因为有资本的支撑，从市场上不计成本疯狂收房子，再转嫁给承租人，推高了房屋租金。

8月18日上午，胡景晖宣布辞职。贝壳研究院在《北京租金上涨的真相》报告中则称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，2017年拆除面积达到历史新高5985万平方米，今年预计将拆除接近5000万平方米，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”、“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。

这里面有几原因，有几个原因，第一个原因是什么呢？是从2016年开始北京市大面积的拆除违建，这个拆除违建最后导致的结果是什么？大概是北京市的地上可供使用的住宅面积，你不管是违规的还是不违规的，大概有1/8被拆掉了。1/8的住宅面积可能被拆掉，导致的结果是什么？那一定是可供出租的房屋它过少，它过少以后价格往上涨非常的合理。

第二个是在拆除违建的过程当中，大家请注意，这是北京市拆除违建跟以前有什么不同？这次拆除违建主要集中在拆除城市边缘地带的违建，换句话讲以前很多的年轻人他在城外住比较便宜，我们今天以前老讲的所谓地下室一族，所谓的蚁族他在外面住，他在外面住，他房租比较便宜比较远，而房屋质量也比较差，它往往存在防火各种隐患，所以出于公共安全把它拆掉以后，这批人怎么办？

在城外没有房子了，他就只能到城区里面房租更高的地段去寻找住房，而城区里面房租更高的地段往往可供应的房屋又相对较少，所以大家明白痛感怎么来的，就原先城外的青年要到城里找房，城里的房不仅少，而且本来起步的租金就比城外的租金高，所以这样一下子痛点！他就来了！

那么第三个原因是什么？它也是为了整顿租赁市场，怎么讲？就是说北京市，就像中国的大城市，长期以来都是散租的。散租，就是居民个人把房子散租给租户，然后这个时候就很多乱象。

第一个，双方合同约定不明确，经常有争议，有时候租户和被租的人，法律冲突很常见。比如房子搞坏了，或者是房子不干净不安全，或者漏水，马桶坏了没人管都有。

那么第二个原因是什么？除了冲突之外，还有可能形成所谓的群租现象。因为房东他有的时候他为了多租一点，他搞拼房，搞群租，第三个还催生了大量的所谓二房东的现象，我自己租一套，我把几间租给别人。这从种种结合上来以后，导致了整个来讲北京市的像这样的个人租赁的市场相对比较混乱。

所以希望什么？希望我把个人租赁市场给整顿一下，怎么整顿？就不要再让租户个人去租了，而让这个房子一律通过中介公司，通过机构来租，通过机构的好处是什么？肯定是更正规了，肯定是能够保护房屋的质量，肯定是便于管理了。

但是坏处是什么？我们讲凡事都是有利有弊的，它的坏处是什么？我告诉大家，它的坏处是房租一定会涨，为什么？因为对于大多数的北京市拥有多套住房，包括北上广深拥有多套住房的房主来讲，它的租金并不要太高，为什么？他买房子通过房价的上涨足以获得有效的回报，对于他来讲，租金不是他获得投资回报的主要途径，房价是。所以他对于租金的要求不会太高。

就我自己租房多年，我感觉感触很深。有时候房东看到你人不错，跟他聊得来，我跟大家讲我第一次租房特别神奇，因为我做得一手好菜，房东到我家几杯酒下肚，觉得我做的菜好，每个月到我这来吃顿饭收租金，这个租金有的时候他直接抹零的，多个几百块钱就直接不要了。后来我要搬走的时候还挺舍不得的，说像你这样的好房客也难得，说我咱们俩还可以长时间的住，因为他那个房子又用不上。

我现在租的房子也是一样的，我的房东人也很好，他的女儿去美国，房子用不上，他一租也签了好几年给我，所以房东对于房租他不会太计较！大多数不会太计较，房价上涨足够的，说实话根本不用通过房租，他房租怎么涨都回不了房价这个数。

但通过机构不一样，机构是无法从房价上涨当中获益的，机构就得从房租上涨过程当中获益。所以胡景晖说，是资方进入市场把价格抬高了，这个有一定道理，但是也要理解，为什么？因为资方从租房市场上获益的途径跟房东获益的途径不一样，房东是通过房价上涨获益，资方是通过房租上涨获益，所以一旦机构进入，资方进入，房价上涨不可避免。

所以这也是北京市，北上广深，中国一线城市这样一种房价上涨的根本原因。这种种因素导致了我们目前为止对于房价上涨形成了社会普遍的这样一种焦虑感，普遍的一种焦虑感，所以我们老讲，正在解决住不起的问题还没解决，现在已经成为了租不起了，所以老百姓反应是很强烈的，有关管理部门压力也很大。

我们要怎么解决这个问题？我告诉大家，通过价格管制我们也进行约谈了，管制你各投资方都过来了，但这个很难办，你知道为什么？因为它目前上涨幅度，它其实是在合理范围之内的，而且你通过价格管制，只要它真实价格有人来租，供不应求，那么它实际上还会通过各种乱七八糟的潜规则把价格涨上去了。

把价格涨上去了，最简单的你看像我一个朋友最近给我诉苦说，一个房子坐地涨2000，他还在犹豫，下午就被别人租走了。所以这是一个很大的问题。

现在有很多人讲说，租房子的人并不一定是租客，只是因为有大笔的热钱，所以资方见空房子就拿，这个问题要怎么解决？这个问题要通过增大土地供应面积来解决。

所以胡景晖，我们讲胡一刀，他在离职的时候有句话我特别喜欢，他说在中国的一线城市、超大城市，由于长期城中的土地是供不应求的这种时候，中国的年轻人都会往一线城市来走。

那么在这种情况之下，要怎么解决租赁的难题呢？核心就是要盘活城市郊区的小产权房，用农村农地的小产权房来盘活租赁市场。换句话讲，如果我们的机构变为村集体，变为村集体所支持的机构，可能就能好很多。其实这个方法在目前来讲是有权宜之计的。

有人还说在北上广深这样的城市里，由于存在大量的空置房，由于租金不足以弥补户屋主在装修和买房过程投入的成本，很多屋主宁愿把房子空出来，这个有没有？这个也有。

所以有人主张收房屋的空置税来让房主主动把房子租出来，但是我跟大家讲，我不认为这个真的能够解决很多的问题。如果一个人能够空个五套、六套房子，你指望通过空置税来解决很困难。另外空置税，你得判断里面有没有人，这很有可能会造成什么？假合同、假租客的问题，要逃避空置的方法太多了！执行空置税的成本可能比收的税要高得多。

那么我们讲权宜之计是开发城郊附近的农村土地。我们应该怎么样？我们说实话，年轻人的抱怨有没有道理？有道理！以前我一个小时通勤，每个月的房租省一千块钱，现在你把外面给我减少了，我被迫在城里住了，我每个月多花一千块钱，所以我每天多睡一个小时，但我几乎没有钱剩下了。

我们在拆违的同时就一定要给老百姓的生活留出路，拆违也要建同样规模或者是甚至是更多规模的青年公寓、城市公寓、廉租公寓才能解决这个问题。

另外一个像假期阶段性的8月份9月份，找工作、实习的高峰期还要鼓励什么？鼓励各个高校把空置的宿舍拿过来救急，短期租赁也是完全可以的。

当然从根本上来讲，最好的是中国的城市化到达某一个地步以后，年轻人不再都往一线城市聚集，而一个均质化的发展这当然就更好了。所以我们说房租上涨要介入，但是介入最根本的是什么？不是限价，而是增加供给。