一次读完25本投资经典之(2)----像大亨般思考

------别当个消费者。知采你老是抱着接下来要如何花掉几百
美元的心态，你就永远不可能存够达到成功所需的资本。

---引自（像大亨般思考）原作第20 页

在投资业中，大多数的人都有自己喜欢的励志读物，《 像大亨般思考》 就是我个人的励志书。虽然这本书很难买到，谈论的主题又很繁杂、全书布满夸张的语句、琐碎的细节，而且错误百出，但我还是很欣赏它。书中所提出的切l 诫，可以让读者在追求财富的过程中受益无穷。史密斯在其撰写的《 金钱游戏》 一书中指出，如果你想变得真有钱，而且是真正的有钱，就不能当个股市门外汉，应该要去做生意。《像大亨般思考》 主要就是在教导读者做生意的技巧。许多投资人对买卖股票，抱着不切实际的期望，以致不得不承担过高的风险。如果时间和精力允许，实际采取行动会让事情变得更好。与其像诸多股市投资人一样，把钱拿给别人去做投资，希望创造不错的报酬，不如自己创业。
开创事业可不是大家都能尝试的，许多小事业的创业者就从未致富过。牵涉的原因很多，不过最主要的可能是一开始就入错行。大家常说，许多财富巨子都崛起于金融界和房地产业。《像大亨般思考》 一书谈论的案例也以房地产投资业居多。
另一项创造个人财富所面临的障碍在于心理因素。许多人想要自己去开创事业，但却未在心理上做好准备。这也是为什么励志书会有它一定参考价值的原因，就算它们有时候读来有些愚蠢，但仍旧颇为受用。为了强化自己跨出第一步的力最，你需要教练给你一些鼓励的话，如果你没有教练，那么好书也可以派上用场。
希尔告诉我们，他的原则可以应用到任何行业上，《 像大亨般思考》 一书的确做到了这一点。他认为我们周围的许多人会灌输我们：你不可能做到、没办法赚到钱、赚钱是无趣又不道德的事等错误观念。希尔说：“别管这些不切实际的社会改革家说了什么。他们既不生产商品，也不提供服务。他们所做的，不过是要让你感到惭愧罢了。”他在书中以极长的篇幅告诉读者如何远离挫折。你认为自己很蠢吗？没关系，很多有钱人都很蠢，所有聪明的家伙都跑到研究所读书，而不是投入职场赚钱。你没有创业资金吗？没关系。缺乏经验吗？那就去吸取一些经验。以下是希尔提出的“大亨信条”:
大亨是：
．有组织的。写下每日的活动和目标，并按照计划行事。
．专注的。至少做一件该做、但却延返未做的事。
．有自信的。每天静坐巧分钟感觉自己很好，并达到幸福的感觉，再傲运动或悦地15 分钟。
．心怀感激的。会告诉家人、朋友和同事“我喜欢你”，而且真心喜欢他们，并不吝于赞美或问候他人。
．乐观的。不会老想着过去的失致，而会乐观地思考目前和未来。
．有教养的。每天读一些东西改变自己的心态，进免将时间浪费在没有生产力、耗时的人事物上。
．节省的。绝无必要的情况下，不做消费者或纳税人。
．有人缘的。迷人又和蔼，而且不道人长短。
．机警的。敞开心胸，接受新想法、新经脸和提供新事物的人，不会墨守成规。
．可靠的。准时、诚实、圆满地遵守所有企业、社会和道德义务。
― 引自原作第83 、84 页

这些信条看起来或许有点蠢、或者说太容易理解了，但真的管用。做生意要成功，跟复杂度无关，重要的是你要能掌控一切。我认识一位白手起家的大亨，他本身有阅读困难症，他常挂在嘴边的一句话是：' ‘把事情简单化。”复杂只会让你靠工资度日，“简单”却能让你在商场上赚到钱。

现在，最困难的部分来了，要如何才能赚钱呢？投资房地产可不是寻常的交易，你在购买房地产时的贷款，会让你的信用额度一下子提高许多。希尔建议把信用额度扩张到最大，把买来的房子租出去，拿租金收人来缴还房贷，等到通货膨胀时，你就能从中获利。
以下就是利用此方式获利的例子：
一、贷款10 万美元买间几乎没有装满、房价已跌至谷底的房子；
二、把房子出租，拿租金来还贷款和进行装修；三、一段时日后，把房子卖掉。假设因15 ％的通膨而卖到11 . 5 万美元，你还掉10万美元的贷款，还有1 . 5 万美元的获利。
如果能以更低价格买进，提高房子的附加价值后再脱手，获利将更为可观。许多借钱的方法，其变现性很高，让你容易清偿（不过房地产的变现性很低），有些方法能让你在房地产界迅速登上高峰，有些贷款可以让你在情况恶化时，还是可以免于承担负债，这种状况在银行界称为“道德危险”(moral hazard）。（编注：银行资本结构中，自有资本占总资产比例很低，加上受现行法律制度〔责任有限〕 及保险制度的保护，使得银行的管理者在做经营决策时，只考虑追求利润极大，而不将风险考虑在内，此一情形称为道德危险。）

在房地产界的竞争游戏中，你会惹上许多人事纠纷。希尔提醒读者最好避开所谓的者，因为这些人会骗你、找理由控告你，以谋取不当的利益。他建议读者，最好能尽快付钱将他们打发掉，从此一刀两断，打官司只会让你浪费更多的钱，既没生产力又把情绪搞砸了。希尔同样要读者记住：“别做者，”而且不要成为赖债者。举例来说，现金流量出现问题，是麻烦的第一个征兆，而喜欢赖债的人，往往无法正面解决问题。他们会为了躲债而一走了之、要不就是根本不接电话。若不幸遇上财务上的问题，千万不要逃避，鼓起勇气与往来银行商量，银行向来不喜欢取消抵押品的赎回权，通常会再给你一次机会。
这是项相当正面的忠告。我就曾看过一些生意人，因为无法正视问题，而把祖产都散光了。我认识一个人，他生于豪门，后来继承一家30 名员工的企业。在接手三年内，他用光所有的现金，公司也宣告破产。现在他沦落到栖身在一家小杂货店楼上。为什么情况会变得这么糟呢？因为这位仁兄天生就爱耍赖，即使是小差错，也不肯好好面对。经营事业本来就会遭逢许多困难，你必须去适应这种状况，并正视你的债务，否则就只有破产一途。
那么，你究竟该如何开始经营房地产业呢？首先，你得把自己当成购屋者和租屋者．持续参观几百间房子。卖方和房地产经纪人会极力渲染房子的价值，并膨胀租金行情，反而对真正的价格轻轻带过。你在看过这么多房子后，对该区的房地产市场会有个大概的认识，也对这些房子的宾正价值有更深人的了解。
希尔说，一旦你看过至少100 间房子后，就该对每间房子提出一个最低价格。但要掌握的重点是，所有的房地产都是有价值的，就算房子不值钱、地也值钱，看似缺乏前景的房子，如果能以不错的价格买进，转手之后仍有利可图。
听起来和股市很像，不是吗？没错，我们可以从中找出一些雷同处，好比说，寻找房地产的过程就像在做基本面分析，而低价买进也与股市大亨巴菲特的投资策略不谋而合。股市和房地产业的最大差异在于，房地产业是相当‘，缺乏效率”的市场，虽然有人持反对意见。房地产市场具有区域性，不管是客户或经纪人，都不可能对所有的地产价值了若指掌，有许多法律相关的特例存在，周转率也很低，而且只要简单装修一下，价值就可能大幅提高。当然很多人会告诉你事实并非如此，不过我知道希尔的这个论点绝对是正确的。见多识广的操作员可以找出有利可图的交易，赚取高于平时的获利，《像大亨般思考》 一书中也提到一些较有利可图的商品，如法拍屋、流当抵押品等。如果你可以买卖一栋房屋获利，就可以依此类推赚到钱，那也是你如何变成大亨的方法。你得建立自己的信用额度，而要建立信用额度，必须真正投身此行。在此，我要提出一句警告：许多极具影响力的地产大亨在房价大跌时破产。希尔并没有在书中对此问题提出完整的解决方案。避免陷入困境的方法很多，就算你相当有影响力，你还是需要点外来的帮助。基本上，你需要做好危机管理，知道如何从某些交易脱身，而且在房市中进行多元化的投资。
不过，在此之前，你必须先拥有财富。你不见得要很聪明、有天分或长相俊俏才能致富，不过你得有强烈的致富欲望。我很喜欢《像大亨般思考》 这本书，希望你也喜欢。