数据中心投资趋势的转变

根据JLL的《2023 年全球数据中心展望》，私募股权活动在2022年推动了91%的数据中心并购活动，金额达480亿美元。报告指出，KKR、黑石和伯克希尔合伙公司都在收购美国的主要数据中心运营商，麦格理集团和贝恩资本也在亚洲进行大规模收购。同时，机构买家在市场上也保持活跃。

根据研究公司MSCI Real Assets的数据，去年美国数据中心的销售额总计超过90亿美元，超过了2021年达到的82亿美元总额。但第一季度占了这一销售额的绝大部分——在美联储开始寻求帮助之前提高利率以对抗通货膨胀。去年第四季度，数据中心的交易量仅为4.536亿美元，创下2020年第三季度以来的最低记录。MSCI的交易量数据包括单个物业销售、投资组合销售和实体级并购。

实体层面的交易占去年交易活动的大部分。随着利率上升和投资圈的整体不确定性，核心基金买家正在转向增值机会。仲量联行表示，“随着投资者寻求收益最大化并获得更高的回报，核心资产的筹资减少，增值和机会主义增加。这种转变可能会持续到 2023 年。”

以下是近年来按买家类型划分的数据中心投资销售额明细。

资料来源：JLL

根据JLL的《2023 年全球数据中心展望》：

一级市场：其中许多市场目前已突破1000兆瓦大关。随着托管和超大规模企业巩固其在已成为次区域中心的安全大都市中的地位，它们将继续实现强劲增长。

二级市场：通常有100-600MW的供应，最近成为关注的焦点，因为投资者、贷款机构和开发商在不那么拥挤的市场寻找新的机会。

新兴市场：继续受到各种限制因素的挑战，如基础设施、监管要求、技能、政治不稳定，传统上一直被谨慎对待。然而，新的小型数据中心，如集装箱、模块化、预制和超融合基础设施;此外，国家数据主权法律要求在国内存储数据，这也有助于这些市场的开放。此外，随着其他市场变得更加发达，新兴市场提供了较少土地和电力限制的机会。

全球动态与展望

互联网的使用几乎是普遍的，在北美达到91%，在欧洲达到87%，在亚太地区达到73%，在大多数市场，移动电话的订阅和使用率甚至更高，超过90%。基于智能手机应用程序的需求推动了所有地区的云服务提供商、超大规模企业和顶级媒体公司对更多数字基础设施的需求。从2021年到2026年，全球托管数据中心市场规模预计将以11.3%的5年复合年增长率增长，超大规模市场预计增长更快，复合年增长率约为20%。

机会

可持续性和能源效率是数据中心用户、运营商和投资者的首要任务。

那些在能源和水的使用方面反应最快并提高效率的人将受益，因为环境影响是大多数领先公司的首要考虑。

挑战

供应链延误限制了新建筑的建设，改变了预租市场动态。

技术领域的技能短缺限制了新的建设，并使拥有和运营数据中心变得更加困难。

需求影响者

数据中心空间中增长最快的部分是超大规模数据中心和边缘数据中心。

人工智能 (AI) 的兴起将增加需求，增加数据使用量，并提高计算效率。

投资者影响

资本市场定价挑战导致所有行业的交易量下降，但数据中心仍然引起投资者的浓厚兴趣。