学点法律来防身

法律常识——房产车产篇

小魔童：胖sir， 你对法律有研究吗？

胖sir：没有嘞，我想我应该是个法盲

小魔童：哦？应该 ？ 那么你和我一样就是个法盲，那我们可以开始学习一下法律呗，有备无患，行走江湖，还是要备一些防身之术吧

胖sir：哦？那你给我说说你最近学的？

今天我们来说一说关于房产车产的法律常识

如下有几个案例，看看在你的身边有没有类似的情况，如果有纯属雷同，吸取经验，如果没有，还请留个印象，必要时候可以拿起法律的武器，保护自己。

小魔童整理了如下几个案例以及相应的解析，希望读者能有所收获。

购房签约

• 小a于2007年5月购得一处商品房，并在支付首付款后顺利办妥银行按揭贷款，此后由于工作调动小a需去别的城市工作，小a想退掉已购买的房子，但是小a不知道如何处理已缴纳的首付款和部分按揭的房子，他能否要求退掉房子呢？

小a不能退掉房子，他只能与开发商及银行协商解决。

按照合同法规定，依法成立的合同，当事人应当按照你约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。

小a与开发商签订了买卖房屋合同，又与银行签订了按揭贷款合同，就应当按照约定履行自己的义务按照合同法规定，依法成立的合同，当事人应当按照你约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除，则将承担违约责任。

• 开发商可以随意提高售楼房价吗？

不可以。

因为物价的涨落对于房地产开发公司无疑是商业风险的一种其选择了，从事这一商业活动就应当考虑到此风险的存在，而其在商业利润的驱动下的人愿意承担，当然也要承担可能的风险损失。

• 未写进合同的赠送内容有法律效力吗？

小a与某房地产公司签订的认购约定，房地产公司将送给小a天台花园90平米，双方同意此认购书。

并签订正式预售合同前有效同年4月，房地产公司与小a签订了房地产预售合同，但合同中未按约定赠送花园仪式，小a要求房地产公司按认购书的约定赠送被开发商拒绝。

小a能否以认购书上的内容要求开发商赠送天台花园呢？

不能，

但可以要求开发商给予一定的经济补偿，天台属于整栋楼的全体所有人共有，而不应属于某个业主所有开发商称其赠送给某个业主构成了对其他业主对天台使用权的侵害，其赠送行为是无效的，其无效的赠予行为构成对胡先生的违约。

• 一房多卖怎么办？

小a在县城买了一个门市，这个门市比较大，有几十个人合买，小a只买了其中一间，但是卖房的人同时把这一间房子卖给了几个人，大家都只签了售房合同，没有办房产证，现在卖房的人跑了小a怎么办？

小a可以要求开发商承担民事赔偿责任，如开发商携款潜逃，还可能涉嫌刑事诈骗，可向派出所报案，将其抓获后对小a的损失予以赔偿。

• 关于定金

小a与某开发商签订了一份房屋认购书，并支付了定金3万元约定7日内与开发商签署商品买卖合同，买卖条件以双方所签合同为准.

如逾期未签订商品房买卖合同，定金不予退还之后双方就个别问题无法达成一致意见，小a要求退还定金但遭到拒绝.

请问小a能够要求开发商退还定金吗？

能够退还。

导致合同未能签订的原因是，双方未能就商品房买卖合同内容达成一致意见，这个后果不能归责于小a一人，因双方都不存在过错，所以开发商应该退还小a的定金。

也就是说有两种情况

1. 第1种情况，如果是因为买方个人原因悔约，那么买方需要承担定金的损失，买方不能要回定金。
2. 第2种情况，如果是因为买方和卖方，由于房屋买卖合同中的条款没有达成一致，在这种情况下买方是可以要求卖方归还定金的，且必须归还。

• 购房反悔了怎么办？

小a与小B签订了购房合同。

小B将一处住宅以10万元的价格让给小a，并约定今年8月份交房时付清余款，但是后来小B突然反悔不卖了，小a可以要求法院判定小B继续履行合同吗？

可以要求小B继续履行合同，此问题是对方中途反悔属于违约行为。

• 房价下跌是否可以退房？

小a买了一套商品房，每平方米1.2万元并支付了30%的首付，可是过了半个月同样户型的房子每平米降到1.1万元，这样算下来小a的房子整整降了10来万，请问小a可以退掉房子以现价购买吗？

小a无权退房，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，出卖人及开发商在房屋交付时间房屋质量面积误差，规划设计权利瑕疵，虚假承诺延迟办证等方面存在违约行为时，业主方可行使法定合同解除提出退房或降价补偿。
已购房屋价值的下跌并不构成开发商违约的法定事由，如业主没有确切证据证明开发商存在违约的事实，那么小a是无权要求退房的。

这个锅，只能自己背了。

• 未交付使用的期房是否可以转让？

现实当中，我国法律并没有禁止商品房预售合同的预购人转让自己预购的商品房，但如果预购人自己与开发商在合同中约定，预售商品房转让的条件或限制，就必须遵守合同约定。

也就是说只要买方没有和开发商约定未交付使用前房子不能转让给别人，那么买方就可以将自己的房子转让。

房屋贷款与抵押

• 小a贷款买了一套房子，由于连续加息，他感到还款压力，后来小a将自己的一处店铺出售后预办理提前还款，当他去银行办理相关手续时，银行人员说贷款未满一年不能办理提前还款，否则以违约处理小a很疑惑提前还款还违约吗？

这是属于违约的，这是一种单方违约行为

一般来说，当购房人与银行依法签订了抵押贷款合同后，自合同立即生效之后，双方应按规定履行

作为银行再为购房者作出房贷是付出了一定的人力成本，如果购房者在一年之内提出提前还贷的申请，无疑会打乱银行的正常计划，因此银行要求购房人承担一定的违约责任是合法的。

• 房屋买卖合同解除按揭贷款怎么办呢？

小a购买了一套房屋合同签订后，并按照约定缴纳首付款，在指定的银行办理了按揭手续之后，她发现楼盘有问题，也是与开发商交涉，最终同意解除合同并返还首付款，并且给她一定的补偿

那么房屋买卖合同解除了按揭贷款合同是否也随之解除？

并没有随之解除，按揭贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同房屋买卖合同解除贷款，合同不会随之解除，只有购房者或者银行提出解约补偿才能解除。

也就是说小a可以主动请求银行解除按揭合同。

原因是商品房买卖合同被确认无效或者撤销解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。

• 双方夫妻其中一方不同意，能把房子抵押出去吗？

小a和小B结婚5年了，小a想把自己的房子抵押出去，为了做生意，但是小B不同意，小B坚持不同意的话，小a可以把房子单独抵押出去吗？

不可以的

因为他们居住的房子是夫妻共同共有财产，根据法律规定在共同共有关系续存期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

房屋产权与登记

• 小a和小B签订了一份房屋买卖合同合同约定，小a将自己一套商品房卖给小B，小a需在当年12月底前协助小B办理产权过户手续小B付清了房款，小a也交付了房屋，此后小a反悔并表示愿意退还小B返款，小B未同意，在要求小a按约办理过户手续遭拒后向法院起诉那么请问已卖出来的房子，小a能再要回来吗？

小a是不能要回房子的

并且小a与小B之间的买卖合同体现了双方的真实意思，且还款两清，小a拒绝为小B办理产权变更手续的行为侵害了小B的合法权益

因此小a应协助张小B办理房屋过户手续。

• 开发商拖延，业主拿不到房产证怎么办？

06年5月小a在某社区购买了一套房子，开发商承诺在交房之日起三个月内为其办理房产证逾期未办理，并向其支付1%的违约金

06年12月小a拿到房子钥匙，可是到了08年1月小a仍未拿到房产证，小a多次与开发商协商此事没有结果，并且开发商也没有按照承诺向小a支付1%的违约金

那么小a可以怎么办？

小a可以要求开发商退房还款并赔偿其损失。

我国法律规定房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，开发商在交房后的一年时间里都未为小a办理房产证

我国法律规定由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。

物业纠纷

• 小a06年9月买了一套商品房，07年3月交房的时候物业管理费为0.9元每平方米，但08年收到物业管理公司书面通知要求按每年6.54元每平方米交纳，对此小a不能接受，他该怎么办？

这件事情是物业公司的做法不对

如果物业公司要涨价，应该与业主对该物业服务合同进行协议补充，并且应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意

如果对该收费有异议，除双方协商外也可向县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门申诉。

• 家中被盗，物业公司是否要承担责任？

08年3月，小孔早上起来发现家中被盗，小偷是从客厅窗户爬进来的，自己的手提电脑，手机现金都被偷走了，大概价值3万元

之前的小区也多次发生被盗的事件，小孔认为是物业公司疏于管理未尽职者导致盗窃，案件屡次发生应当承担责任

那么物业公司有必要承担赔偿的责任吗？

这个是需要看小孔与物业签订的物业管理服务合同里面是否有明确的说明

若物业管理服务合同里面有明确的说明该条目，那么物业公司是必须承担法律责任的。

• 业主向物业公司交纳停车费，汽车被盗，物业公司是否赔偿？

07年1月小a入住某小区，并按规定每季度向物业公司交纳停车占地费700元

当年5月的一天小a的汽车被盗，于是向物业公司反映并报案，但公安机关未查出犯罪嫌疑人，后来小a要求物业公司承担赔偿责任

但物业公司以双方未签订保管合同为由拒绝，那么物业收了停车费是否构成保管关系呢？

物业公司应当予以赔偿

物业公司作为小区的实施管理者，应当负责小区的安全工作，但其却在小区的安全管理上存在漏洞，导致小a的汽车丢失

所以应当承担一定的法律责任。

• 物业管理费是从业主入住才开始交吗？

06年小a买了一套房，当年11月进行房屋验收，小a发现有多处装修质量问题拒绝受访，07年1月初物业公司要其再次验收小a

还是发现仍存在3处问题，当年的6月问题解决后他才入住，物业费应从什么时候开始交呢？

物业费应该从购房人验收合格之日开始算

小a应该从07年1月开始交纳物业费，为什么呢？虽然实际的问题是在07年6月解决他才入住的，但实际上07年1月的时候再次验收出现的三处问题，已经不存在影响实现合同的质量瑕疵了

也就是说小a应该按照商品房预售合同的约定接收房而不得拒绝。

• 业主与前物业公司的约定，对新物业公司还有效吗？

06年小a与a物业公司签订合同，不接受其负责的小区供暖服务

07年B物业公司接手小区的供暖服务B物业公司要求小a支付06年以来的供暖费被拒绝，小a称B物业公司多是供暖单位无权要求其支付供暖费，且自己在入住之初就已经约定不接受小区供暖

小a的理由是否成立呢？

小a只需要交纳07年开始B物业公司共有部分的供暖费即可

另外小a与a物业公司签订的协议，对于B物业公司是不具有约束力的。

• 因装修漏水导致电梯停运，应当由谁来承担？

小a与小区物业公司签订服务协议，其中供暖设备一栏为空白，并注明所有拆改部分出现问题造成的损失由业主承担

一天夜里小a家暖气跑水小a向物业公司报修，工作人员赶到现场无法及时控制，导致水漏到电梯里，导致两部电梯无法运行，事后物业公司要求小a承担电梯的维修费用

那么维修费用谁来出？

维修费应该由小a和物业公司共同承担

第一小a，对其拆改行为造成的漏水应当为其行为所造成的损害后果承担相应的赔偿责任

第二小a在通知物业公司房屋漏水后，物业公司应当意识到漏水会影响电梯的正常运行，可是当问题出现之后，无法控制水流到电梯之后才关闭电梯总闸，是其采取措施不当，应当承担一部分责任。

• 物业公司有权对业主罚款吗？

07年6月业主小a入住自己新购的房屋入住后，小a家装了阳台遮阳蓬，同小区物业发现认为小a家装的遮阳蓬的行为使其总体规划不协调影响美观

物业多次要求李某拆除没有结果的情况下，决定对小a罚款1000元，并让他在三天之内交纳，如果没有交纳1000元，将采取停电停水的措施进行制裁

物业有权对小a采取如此制裁吗？

物业无权制裁物业没有权利做这样的事情

根据中国人民共和国行政处罚的规定，行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施物业，不是行政机关不具有行政处罚权，无权对业主采取处罚措施只有供电人才可以按照国家规定的程序终止向用电人供电

而物业在任何情况下都无权对业主采取断水断电的措施。

合同法第182条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费，用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金，经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

房屋拆迁

• 拆迁范围内的房屋能否出租？

08年小a租了一间房，跟房主签订了为期半年的租赁合同，并一次性支付了1000元押金以及三个月的房租，不久小a得知搬过来之前已经有拆迁公告，告知小区要拆迁

如果房屋真的被拆小a能否要回房租及搬家的损失？

小a可以要求要回房租及搬家的损失

房主明知房屋也在拆迁范围之内，还与小a签订租赁合同违反了行政法规的强制性规定，故租赁合同无效。

• 房屋在未过户的情况下，拆迁款给谁？

08年12月，小a把自己的房子卖给了小B，小B付清了房款合同中约定购房后双方必须在两个月内办理过户手续，否则违约

小a把房产证国有土地使用证的证件都给了小B。09年1月市拆迁办与小B签订了拆迁补偿协议，赔偿小B 18万元房子已经被拆除

那么在未过户的情况下拆迁款应给谁？

应该给小a

虽然两个人已经签订了房屋买卖合同，但是由于没有办理房屋买卖过户手续，因此房屋的所有权还是属于小a。

• 家庭内部如何分配房屋拆迁补偿款？

小a父亲将一套住房过户到小a名下已经有三年了，但房子一直由小a的父亲和母亲居住，现在小a为了方便自己的孩子上学，想搬过来和父亲一起居住，但小a父亲不肯说小a和他争房子住

现在开发商要拆迁，该房这房子是归小a还是归小a父亲？补偿款又是如何分配？

小a有权住这个房子，并且拆迁款是给小a

至于拆迁补偿款，在家庭内部如何分配，这个需要小a与家人自行协商。

• 被拆迁人有权知道房屋拆迁评估报告吗？

一家工厂承租闲置工地，自建加工车间以及加工制造的设施对原土房进行大修，08年9月当地建委发布公告，在该工厂所在范围内进行拆迁

09年3月评估公司进行评估，但一直没有告诉该厂评估结果，该厂多次找了有关部门询问，他们都说评估报告是保密的

那么该厂有权知道评估结果吗？

该厂有权知道评估结果，房子是属于该厂自建，该厂为被征收人

法律规定房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

并且评估报告保密，这种说法是错误的。

• 未经行政裁决，房屋能否被强制拆迁？

因旧城改造小a的房子被规划在拆迁范围内拆迁人就拆迁补偿安置事项与小a多次协商，由于小a家人口众多一直无法达成协议拆迁，拆迁人已经向房屋拆迁管理部门申请了行政裁决

在行政裁决没有做出的情况下，房屋能被强制拆迁吗？

不能拆迁裁决是强制拆迁的前置程序，必须有拆迁行政裁决才能进行强制拆迁。

• 租房期间遇到拆迁能否撤销合同？

08年3月，小a租了一家门面，准备开理发店，租期两年，但是小a花了2万元装修费装修之后刚开张不到一周就有人在小a的理发店外墙上写了个拆字

于是小姨找到房东要求终止租房合同，并且赔偿小a的装修费，房东却说他也不知道房子要拆

可是听其他人说早就下过通知，小a是否有权撤销该合同？

当然有权小a可以到拆迁办取证

如果有证明房东早已接收到拆迁通知，在明知房屋要拆迁的消息下，为了达到订立合同目的，故意隐瞒事实真相与小a签订租赁合同，这是属于诈骗。

车的购买和维修

• 修理机动车不当，出了问题可以要求无偿返修吗？

小a的出租车出现机械故障，经修理厂检验是化油器老化，需要更换

修理厂的老板问小a是要更换好一点的还是一般的并告诉小a一般的是没有保修期的，小a同意换一个，一般的刚换上，不到三天化油器又坏了，于是小a找到修理厂要求返修

但修理厂的老板却以当时有约定为由不予理睬，那么小a可否要求修理厂进行无偿返修呢？

必须可以呀

根据相关法律规定，不管修理厂对小a出租车进行的是何种级别的维护，其质量保证期最短也是10天

可是小叶的车辆在修理后不出三天就出现了维修质量问题，所以修理厂应该对其进行无偿维修。

• 刚提的新车有损伤，能否要求更换？

小a 08年7月在某汽车经销处购的新车，一辆当年8月小a发现车门上有一道明显的裂痕，经维修中心认定车门是出厂后受损并重新喷漆的小a找到经销商，以车存在质量问题要求更换新车

而经销商则称车门有损伤，并不能认定车的其他部件也有问题，只同意维修而不同意更换或退款，小a如何维权呢？

小a可以要求经销商给其更换

我国法律规定销售者不得以不合格产品冒充合格产品，本案中的经销商将经过喷漆的不合格产品冒充合格产品卖给小a，其行为已经构成了以欺诈手段签订合同，所以该合同无效。

• 没有按时换证，车管部门就可以进行注销吗？

小a是一名机动车驾驶员，一日他在接受执勤交警例行检查时被告知，因为没有按时申请换证，他的机动车驾驶证已经被当地车辆管理所所注销，交警以无证驾驶为由对小a进行处罚

小a没有及时去换证，车管部门就可以进行注销吗？

在我国机动车驾驶证有不同的有效期限，机动车驾驶人应当在机动车驾驶证有效期满前90日内向机动车驾驶证核发地或者核发地以外的车辆管理所申请换证

未按时申请换证的机动车驾驶人必须承担相应的法律后果，机动车驾驶人如果超过机动车驾驶证，有效期一年以上，未换证的驾驶证核发地车辆管理所可以依法注销其机动车驾驶证。

• 经销商违约，消费者能否要求双倍返还定金？

08年2月，小a与某汽车销售商签订了新车订购合同，并交付定金，约定08年4月如果因小a自身原因要求变更或取消购车，定金不予退还

当年3月汽车销售商称国家消费税上调，汽车也随之涨价，小a未同意并要求汽车销售商承担违约责任，要求经销商双倍返还定金，小a的主张能否得到法院的支持？

法院必须支持

我国法律规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
在本案中也就是说汽车销售商在合同履行期届满前，单方提高车辆价格，并明确表示将不按合同约定的价款履行义务已经构成违约，应当承担违约责任。

• 买了未付清车款的车辆怎么办？

小a将自己的一辆运输车卖给小B，小B付了一半的款额，给小a出具一张欠条，并注明还款时间，双方未办理车辆过户手续

此后小B将车卖给小C，双方在买卖手续中注明车牌号码，并保证该车所有遗留问题以小B承担，后来因小B迟迟未支付小a，剩余车款小a将车从小C处开走

那么小C该怎么办？

小C应当要求小B返还购车款

作为买方的小C，虽然给付了车款，而小B也向其交付了车辆，但小B在取得出卖汽车的权利上本身存在瑕疵，故意隐瞒了还欠小a车款的实际情况

已经构成违约，其行为明显具有欺诈性质。

以上分别整理了6个小模块的法律常识，希望能够对大家有用

• 购房签约
• 房屋贷款与抵押
• 房屋产权与登记
• 物业纠纷、房屋拆迁
• 车的购买和维修

以上为本期全部内容，如有疑问可以在评论区或后台提出你的疑问，我们一起交流，一起成长。

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作者：小魔童哪吒