商铺投资注意事项

商铺是否值的投资？投资过程中有哪些注意事项呢？本文就上述问题简单做一个记录分享

目前商铺和公寓（商用）属于商业用房，不受住宅限购政策限制。

1. 商铺可以投资吗？原则是什么？

投资商铺首要看重租金收益，物业增值重要性相对要低些

对商铺前景的分析，主要包含了两个部分，一是物业的增值，二是租金的收益。看中物业增值的是投机，看中长期租金收益的是投资。为什么这么说呢。待会看后文的交易税费介绍部分，就会知道，商铺增值部分的60%以上都是要上缴给国家的。所以纯想靠商铺增值个两三倍来投机，个人也只能拿到增值部分的很小一部分。所以如果物业增值的幅度比租金的收益要高很多，那么毫无疑问，这就是个投机性市场。一个家庭或一个企业，投资一个商铺的时候，正常情况下是当做固定资产进行的，不应该只看中物业增值。物业增值是附加值，租金的收益才是首要考量。

好铺养三代，指的就是固定资产的长期租金收益。哪怕有一天物业本身增值幅度极小或已不再增值，但租金收益也足够一个家庭的日常开销，这才是一个好商铺。

商铺买入价多少是个合理价格？

根据重庆近年来的租金平均收益来看，其物业投资回报率（ROI）的衡量条件，即年收益×17年=房产购买价，说白了就是年收益率最少要在6%，再说明白点就是17年如果回本，则认为该物业物有所值。

那么根据当前商铺的租金水平，就可以反推出当前商铺本省合理的购买价格。及年租金收益 /  5% = 商铺当前合理价格

重庆目前年收益率能达到6%的物业算是很有投资价值，我看了许许多多的商铺，从南坪茶园到渝中再到大坪，发展起来的社区铺还是商场铺差别都不会太大。这几年北区的市场关注度倒是很高，尤其是大照礼板块，除了住宅投资，商铺的投资也有很多人在预测，都想在发展期买入，投机未来，那哪个地方的租金以后涨得起来？租金回报高？

买商铺，位置，入手时间点都是关键

大照礼板块的话，其实照母山是一个新兴住宅量非常集中的区域，单看社区底商还是有很多可以机会。

照母山板块，从2010年至今，从开放土地拍卖到现在20家房企入驻，恒大、世茂、万科、龙湖、融创、金科、和黄等企业齐聚。照母山板块的地价也从2009年的1752元/㎡，上升到7050元/㎡，在过去近7年的时间里，照母山板块土地的成交楼板价也翻了4倍。值得一提的是，2016年12月12日，万科以7050元/㎡的楼板价拿下照母山最后一宗宅地后，照母山板块今后几乎再无宅地储备了。

土地将要供完，区域开发成熟，意味着大量的客群数量汇聚于此，产生出的庞大消费力，对照母山片区的商铺投资是一大优势，尤其是金开大道片区20多个楼盘云集，以万科城为中心，辐射人群可达10万余人。

区域人群集中，大部分是中高收人群，重复消费需求强，虽客群人数众多，但片区内商铺配比率却非常低，从照母山这边开始数起来，仅有幸福广场的星汇两江艺术商业中心，还有人和的星光天地，以及金州商圈等未成熟的集中商业做以支撑，难以覆盖金开片区如此众多的人流量，再加之该区域从别墅到洋房再到高层，多种物业形态所产生的多样消费能力，使商铺业态形式的局限性也降低了不少。

从金开大道的万科城物业形态可以映射出，这里新兴住宅量极其集中，高收人群聚集带来的高消费能力，对社区商业的重复消费需求不断加强。随着入住率的快速上涨，使得社区商铺的租金收益能力也在节节攀升，多数该片区的社区商铺的租金相较于3、4年前翻了1倍有余。高消费力加高客群数量，使该片区的租金收益在保值的基础上不断增值。

就目前的发展来看，万科城及周边的社区带来人流量，及高消费力度，该片区社区底商其实弥补了集中商业所不能触及到的消费人群，也成为该区域人群的硬性消费商业，所以说这一区域的社区商铺价值和租金收益能力还是可圈可点。

商铺本身的空间布局，门前状态也很重要

当然好的店铺不仅要关注物业类型、地段，还要看它的自身结构。例如空间可以自由分割，不要有柱子，门面最好宽一些，门前不要有台阶，不要有隔离栏或者其他遮挡物，门前要有步行道，能停车等等。
总之不好的店铺千万种，好的店铺只有一种。

 

2.是买一手商铺还是应该买二手商铺？

先看一下 一手商铺与二手商铺在下面四点的区别：

1.投资性质，风险不同

投资二手商铺，购买的是商铺现状，周边配套以及入住率趋于稳定，大部分带租户，买到既有收益，一眼就能看到回报，风险相对较低；一手商铺购买的是预期，未来规划，大多数为期房，即使现房入住率也很低，周边配套不完善，买到后会存在空置期，存在不可预计性，风险可控性较低。

2.售价不同

二手商铺的价格由租金回报率决定，通常是按照5%的回报率倒推报价，报价等于年租金/5%，售价相对较高。一手商铺，特别是社区住宅底商，整体项目以销售住宅为主，基本上为政府要求的社区配套，不属于主要盈利产品，而且又处于空置无回报阶段，所以售价相对较低，售价为住宅的1.5-2倍。

3.升值空间不同

无论是购买一手商铺还是二手商铺，买家的最终目的都是为了租金回报和升值，决定商铺的价值的因素也是租金。二手商铺购买时已经是升值之后的价格了，虽然二手具备稳定可观的租金，社区都已经成熟，高入住率，商家的生意也已经稳定，但是也预示着客流量已经达到顶峰，租金的增长空间有限，很难会大幅度的提升，所以也会直接影响商铺自身的价值提升。好多市区成熟的社区就是很好的案例：双井富力城星光大道商铺三年前租金20元/平/天，售价11-12万，现在的租金和售价都没什么变化，这种情况就等同于购买了三年期固定理财产品，商铺自身毫无升值。

然而一手商铺则恰恰相反，刚买入时租金回报较低，但售价也相对较低。社区成熟过程也正是租金上涨，商铺增值的过程。现在北京新社区的完全成熟周期大概为3-5年，这个正是商铺自身增值幅度最大的时间段，租金回报率会涨到原购入价的10%-15%，商铺价值相应增值2-3倍。和商铺自身升值的资金 相比，空置期影响的租金显然是微不足道。

4.税费不同

一手商铺税费：契税=房价3%，印花税=房价*万分之五

二手商铺交易契税：契税=房价3%，营业税=增值额5.6%，土地增值税=增值额（30%到50%），个税=增值额20%，印花税=房价*千分之一。 如果按照买，卖方分

1、卖方税：

(1)个人所得税：(评估价-原价)*20%或评估价*3%。

(2)营业税：(评估价-原价)*5.5%或评估价*5.5%。

(3)土地增值税：(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。

2、买方税：

契税：评估价*3%

3.双方税：各一仟左右

基本上无论面积，无论年限，现在商铺过户费用大约是15  16个点是差不多的，具体以市场指导价为准。可见商铺交易一次的成本是比较高的。所以如果以短期商铺升值来投机进行投资的风险是比较大的。

另外商铺贷款额度较低，且年限短。且变现周期一般较长。所以不适宜用短期资金投资商铺，考虑商铺的出租收益率也就5，6个点。贷款一般更不合适了。

　　购买二手商铺贷款最高额度即为50%，而二手住宅来说，90平方米以下(含90平方米)户型，首次置业可贷款八成，90平方米以上可贷款七成。住宅贷款可以长达35年，而商铺最长为十年。

 

 

3.商铺买到手后，每年都需要交的税费

铺子折腾了半天终于买好了，不要以为后面就等着收租金，只入不出了。每年还有一堆税费是需要缴纳的。

月租金5000元是个分界线。租金月收入不到5000元，营业税、城建税等都不用缴纳了，只需缴纳12%的房产税。

租金月收入大于5000元，个人出租房屋取得的租金收入需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税和个人所得税。下面的税率参考，具体以咨询当地税务机关为准。 

1、营业税 

如果出租的是营业用房?如街面房屋出租后用于经营，适用税率为5％；如果出租的是居民住房，适用3％的优惠税率。 

2、城市维护建设税 

城市维护建设税的适用税率有三个档次：个人所在地为市区的，适用税率为7％；个人所在地为县城、镇的，适用税率为5％；个人所在地不在市区、县城或镇的，适用税率为1％。
3、教育费附加 

按照营业税税额计算缴纳教育费附加。一般为3%。
4、房产税 

房产税的税额按照租金

5、个人所得税

扣除上述缴纳的税费包括纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用　以及税法规定的费用扣除标准以后，就是个人出租房屋的应纳税所得额。个人还需要就这一所得额按照财产租赁所得计算缴纳个人所得税，适用10％的优惠税率

商铺税费计算:营业税+城建税+教育附加税+房产税+个人所得税

 

对于第4点房产税，征收规则如下

商铺与门面房的房产税区别在于商铺以房产租金收入为计税依据，应纳税额＝房产租金收入×税率（12%），门面房产税以房产原值为计税依据，应纳税额＝房产原值×（1－10%或30%）×税率（1.2%）。
具体房产税计算方式如下：
1、按从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%－30%后的余值，从租计征的，以房产租金收入为计税依据。从价计征10%－30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
2、房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：以房产原值为计税依据的，应纳税额＝房产原值×（1－10%或30%）×税率（1.2%）；以房产租金收入为计税依据的应纳税额＝房产租金收入×税率（12%）；自己门面房产税，以房产原值为计税依据应纳税额＝房产原值×（1－10%或30%）×税率（1.2%）。

4.公司名义购房是否合算？

• 有一些名下已经有非常多房产的一些朋友如果还要买房子，又不想写别人的名字，又不想走擦边球，怎么办？
  
  你可以用公司名义购房，这是比较冷门，但是这是一个未来的发展趋势。只要在中国内地注册以及境外公司在境内登记或者备案的分支机构，按照目前的政策来说都可以不受限制购入房产，包括住宅、写字楼、商铺、厂房、酒店，都可以买。
  
  但是以公司名义购买要交什么税呢？要注意哪些方面呢？其中的利和弊又是什么呢？
  
  
  
  我们先说一说公司购买房产的税：
  
  
  
  契税
  
  不管你是最老的房子，很便宜的房子，或者是豪宅，一律按3%的契税征收。印花税是登记价的千分之0.5，交易费是3块钱，除了契税按3%征收，其他跟个人的购入房产没有太大的区别。
  
  
  持有税
  
  公司持有房产分为两种情况，第一种是出租盈利的话按照租赁所的一些税费，租赁费和管理费的每个月租金的10.22，每个月都要交纳。
  
  空置的房产目前要交一个房产税的，你的登记价是100万×7%×1.2%÷12个月，一般来说一年的房产税是登记价的0.84%，目前空置税好像比个人的房产要交得多，但是如果未来政府开征对个人持有房产的房产税的话，网上盛传3%，公司目前交纳的只是0.84%，就有可能低于个人持有房产的房产税项。但是有一个备注，公司购入一手房三年内免交空置房产的房产税。
  
  
  土地增值税
  
  转让（公司名下的房产卖出）房产就要交比个人持有房产多一个土地增值税，比如说我100万买来的房子卖到200万，他要交差价的30—60%的土地增值税，其他的其实跟个人差不多。
  
  有人会觉得公司持有房产会交的土地增值税太多，有一点要提，房产持有的过程中每年可以登记价的5%为折旧，就是100万每年可以有5万块钱的折旧，另外装修物业等费用保留他的装修发票，可以在土地增值税上作为可扣除项目进行抵扣，但是一般情况下装修费不可以超过登记价的10%—20%。
  
  
  
  另外还有一点就是企业所得税，你公司整体盈利的25%得向国家交纳。这一个公司的操作可能上升到一些会计的知识，具体的怎么做就需要一些专业的会计的人员协助你去做这个公司持有房产的情况。
  
  我刚刚说了那么多可能大家觉得“公司购入房产那么麻烦，还要缴税，还要做帐，我干吗要用公司名义买呢？”但是现在目前来说，有一些操作炒房的或者是一些资深的投资客现在都是用这种方式去持有一些房产，主要的好处是下面几个方面：
  
  1、个人购入房产不足5年转让的，要交5.381%的营业税和附加，但是公司持有房产在没有差价的情况下，你就算是今天买过来一套200万的房子，我明天200万卖出去你是不用交这个营业税的，今天买明天卖都可以。土地增值税企业所得税因为他没有盈利没有赚钱也不需要交，这个需要财务的一些知识做了