理财实践之房地产

一、房地产有哪些种类

1. 住宅
2. 商铺
3. 购物广场
4. 写字楼
5. 酒店
6. 工业地产

在以上6种类型的房地产中，从实现财务自由的角度来说，我们选择住宅作为我们的主要房地产投资标的

二、选择住宅的优点

1.相对最容易变现

2.交易税费相对是最少的

3.贷款利率相对是最低的

4.贷款期限相对是最长的

5.投资风险相对是最小的

三、普通住宅又有那些分类

普通住宅：产权70年，面积小于140平米

公寓：住宅公寓（产权70年）、商业公寓（产权40或者50年）

联排别墅：产权70年，介于普通住宅和独栋别墅之间的一种

独栋别墅：产权70年

综合来看，普通住宅的投资风险是住宅中相对是最小的，因为普通住宅最容易出租和出售、贷款利率最低、贷款比例最高、税费最低等因素

四、房地产投资的几个特点

1、投资金额大

一线城市一般最低100万起，二三线城市至少也需要30万首付款 税费成本较高（笔记P4-P8，了解即可）：买入、卖出、持有房产时都会涉及相关税费

2，投资期限长

在高税费成本下，唯有低频交易，长期持有才是明智的选择，至少10年的持有期，如果不打算持有10年以上，就不要进行房地产投资，房地产跟股票和基金在持有年限上还是有些区别的，这个规定比较严，至少投资10年
3，融资能力强

可以按揭贷款，普通住宅一般可以贷到房产评估金额到70%-80%，期限一般20-30年

4，交易流程复杂

中间涉及到的环节较多，也比较复杂，虽然过程有点复杂，不过一般不管是新房还是二手房，都有会服务人员知道你该怎么操作，但是麻烦还是不可避免的，要办各种手续，二手房的服务人员就是中介人员，新房的服务人员就是售楼小姐姐

五、房地产投资的主要风险

1，市场风险

房价因周期性涨跌带来的风险，比如，次贷危机发生后，美国房价下跌了50%左右。化解市场风险的的有效途径是在好价格买进

2，政策风险

政府为了抑制房地产泡沫，采取限购政策导致房价下跌，化解政策风险的有效途径是在好价格买进

3，社会风险

政治运动、暴乱、战争等导致房价大跌，化解社会风险的的有效途径是选择社会稳定性比较好的地区进行投资

4，变现风险

房地产的金额较大，交易流程比较复杂。一般房地产从开 始出售到交易完成需要 1-6 个月的时间。如果在楼市下行的时候，可能要比市场价低 20%以上才能卖掉。化解变现风险的的有效途径是选择好房子

5、利率风险
美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%，导致美国房价从2007年到2012 年下跌超过 50%，化解该风险的的有效途径是好价格买进。

六、为什么利率提高，房子会贬值呢？

1，因为存款利率提高，人们更倾向于把钱存在银行，在房地产投资上会减少，导致房子内在价值变小，房价会下跌。
2，贷款利率提高，买房成本提高，需求会减小，房价会下跌。
3，贷款利率提高，每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能因此断供，房价会下跌

另外，如果投资的是国外的房产，还有一条风险是汇率风险，就是说，房地产投资一般至少需要持有 10 年以上，在这期间房地产所在国的货币汇率可能出现大幅贬值。化解该风险的的有效途径是选择货币发行有严格法律约束的国家。

七、投资房子有啥收益

房地产投资的主要收益来源有哪两种：租金和价差

来看一下净租金收益率计算公式

净租金收益率 = 年租金净额÷初始投资现金总额×100%，简单的讲，就是一年的纯租金利润÷买房时的总投资额×100%

八、投资步骤

主要分为如下几个步骤

第一步：选择好城市
第二步：选择好房子
第三步：等待好价格：
第四步：买入房产
第五步：长期持有
第六步：卖出房地产

1、选择好城市

北上广深或者过去连续3年每年的人口都是净流入的省会或地级市，其实就是选择大城市，选择人口越来越多的城市，这样，住房需求就不断的增加，租金会持续上涨，选完城市，现在开始选择房子，选择好房子有5个标准

2、选择好房子

1，好地段：
一切便利性的总和，例如：距离地铁站步行小于10分钟、周围步行15分钟以内有超市以及高中低档档餐厅、房子周围30分钟以内有大型商场等、好学区、周围5公里有医院

2，好环境：
不是指环境优美，而是没有污染。常见的污染包括：噪音污染、空气污染、电磁污染、水污染。房子要远离火车站、铁道、高架桥等产生污染的源头至少大于1000米。

3，好物管：物业管理要好。

4，好户型：
考虑到租金回报率，一般面积相对小的租金回报率相对高，所以面积在55-75平之间的事我们的首选

5，房龄小：房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限，不是房产证上的日期。投资精装修的二手房，房龄最好不要超过10年，即使房子其他条件好，房龄最多不超过15年。

6，空置低：
国际通行惯例，空置率在5%-10%较为合理、10-20%为空置率危险区、20%以上为严重积压区。在中国，空置率小于10%为空置率低；小于20%为合理，大于20%不要投。

3、等待好价格

净租金收益率要大于十年期国债收益率中位数，才是好价格

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=(年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用)÷(首付+购房产生的税费)×100%

九、买入房产的注意事项

1，产权有问题的不买，即只考虑70年产权的房子
2，房龄大于15年的不买
3，不是精装修的不买
4，贷款比例低于50%的不买
5，空置率大于20%的不买

十、怎么看一个房子具有投资价值

讲一个概念，租售比=月租金/房价，一个房子年租金12000元，房价是10万，租售比=12000/12/100000=1%，注意️，是月租金，如果是年租金，需要除以12个月，国际上认为合理的租售比为1:300-1:200，如果低于1:300，说明房价出现泡沫，没有投资价值；如果高于1:200，说明租金回报率较高，有投资价值

中国房产的净租金收入是美国房产的1.8倍左右，所以在中国，租售比为540，也就是当中国房子的售租比大于540的时候，房地产市场是有泡沫的，此时就是卖房的时候

十一 、作业案例

案例一、

1、东京某公寓，具体信息如下：市场价1000万日元，面积15平方米，月租金63000日元，月管理费4500日元，月维修基金3000日元。购房中介费为房价3%。首付30%，还款期限30年，房贷利率2%。请计算一下东京这套公寓的净租金收益率。

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=
(年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用)
÷(首付+购房产生的税费)×100%

根据上面的公式

第1步：计算年租金净额

年租金净额 = 年租金总额 - 其他费用 - 年按揭贷款本息

年租金总额 = 63000*12=75.6万日元

其他费用 = 月管理费4500日元+月维修基金3000日元 *12 = 9万日元

年按揭贷款本息 年按揭贷款本息就是每年还款总金额，需要使用房贷计算器进行计算—这个房子每月需要还款金额，然后计算年还款金额。

基础信息：首付30%，意味着贷款70%；此房市场售价1000万日元；则贷款金额为1000万日元×70%=700万日元；

•房贷计算器的网址：https://www.fangdaijisuanqi.com/
用房贷计算器带入数据：贷款总额700万日元，贷款利率2%，按揭年限30年

根据上图中步骤，利用房贷计算器计算出：每月还款额约为：25873.36日元

年还款金额(年按揭贷款本息)=月还款金额×12个月
=25873.36×12=310480.32日元≈31万日元；

年租金净额 = 年租金总额 - 其他费用 - 年按揭贷款本息
= 75.6万 - 9万 - 31万 = 35.6万日元

第2步：计算初始投资现金总额

初始投资现金总额 = 首付 + 购房产生的税费

此房产市场总房价为1000万日元；
首付占总房价的30%，购房中介费为总房价的3%，
则初始投资现金总额=1000×（30%+3%）=330万日元

第3步：求解净租金收益率

净租金收益率 = 年租金净额 ÷ 初始投资现金总额 × 100%
= 35.6万 ÷ 330万 × 100% = 10.78%

当净租金收益率大于10年期国债收益的中位数3.8%时，买入房子没有风险，此时的价格就是好价格。
结论：目前此房产的净租金收益率为10.78%，大于十年期国债收益率中位值3.8%所以此时投资房子基本没有风险，符合买入标准。

案例二、

2、计算一下自己现住小区房子售租比和好价格。（假设：首付30%，最长贷款期30年，每年持有房子的物业费和其他费用为租金的10%，银行商贷利率4.9%，购买税费为房价的5%）通过网上的购房、租房平台(比如58同城、安居客等），查询自住房目前的出租价和出售价。

面积：110平，市场售价：66万，月租金：1500元。
房子情况简介：售租比=出售价÷月租=66万÷0.15万=440
年租金总额=0.1512=1.8万
其他费用=1.810%=0.18万

分解计算步骤：

第1步，好价格对应的年按揭贷款本息

已知：首付30%，则贷款70%，房价66万，
则贷款金额：66万×70%=46.2万元；
用房贷计算器输入数据：贷款金额46.2万，贷款期限30年，贷款利率4.9%

房贷计算器的网址为 https://www.fangdaijisuanqi.com

1）通过房贷计算器查询出每月还款金额，再计算出年还款金额，
每月还本付息金额为：2451.96元。
每年还本付息（每年还款金额）：2451.96×12个月=29423.52元。

2）然后计算出每年还款金额占贷款金额的比例
每年还款金额与贷款总额的比率=每年还本付息÷贷款总额
=29423.52÷46.2万×100%≈6.36%
则好价格X下，年按揭贷款本息=70%×110X × 6.4% =4.928X
（注意：110平米的房产，好价格为X，则好价格对应的房产总价为110X元所以房子的贷款总额70%×110X；6.4%为年还款比例。）

第2步，计算年租金净额

1）年租金总额=月租金×12个月=1500×12=18000元
因为其他费用是每年的物业费管理费等加起来的成本占年租金的10%。
2）所以其他费用=年资金总额 × 10%= 18000× 10%=1800元
3）年租金净额 = 年租金总额 - 其他费用 - 年按揭贷款本息
= 18000- 1800 - 4.928X
= 17200- 4.928X

第3步：计算初始投资现金总额

初始投资现金总额 = 首付 + 购房产生的税费
好价格对应的房产总价为110X元，首付30%，购买税费为总房价的5%；
则初始投资现金总额 = （30% + 5%）× 110X = 38.5% X

第4步，计算净租金收益率，代入公式，并求解好价格X

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=3.8%
即 （17200- 4.928X）÷ 3.8X ×100%=3.8%
化简为 17200-4.928X = 0.038 × 38.5X
17200-4.928X = 1.463X
17200 = 1.463X + 4.928X
17200 = 6.391X
即 6.391X = 17200
X= 2691.28元
结论：购买此小区的房子的好价格为2691.28元/平方米，但是当前面积110平方米，总价格为66万，平均每平方售价为6000元/平方米。远远大于好价格2691.28元，暂不符合买入标准，我们还需要耐心等待。