围城下的物业与业主的困兽之斗

写在前面

物业公司到底是为了方便住户，还是难为住户而设立的。停水停电,电梯有问题打电话没人接，车库蜘蛛网满天飞…
…什么时候效率最高？你晚点交物业费试试”

很多人都吐槽自己小区的物业服务很差，就连李某某明星在微博上发长文公开吐槽过，还有万科这样的头部物业被送过锦旗 “干啥啥不行，收钱第一名”，还有一些小区的 业主 与 物业 引发纠纷，爆发激烈冲突，最后还会演变成肢体冲突 等等。
业主 与 物业 本是 雇佣关系，请物业公司是 过来 “服务” 业主们的，想不到却请了一个 “祖宗”。

小区物业存在很多问题，行业公信受到质疑，有关制度尚待落实，市场机制有待完善，行业风险日益加剧，执行困境没有解决，相关主体矛盾频发。
今天就是聊聊 小区物业 与 业主 之间的矛盾，要了解物业与业主的矛盾，首先需要去了解下 小区物业。
我专门去 四川图书馆，还有网上 查阅了一些资料

也询问了一些人，也尝试去物业公司卧底工作，~~假的。

结合多方面的资料，那就开始吧。

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物业

现中国的物业公司有 绿城服务，保利物业，中海物业，雅生活，中奥到家，嘉宝股份，建投实业，南都物业 等等。物业门槛相对较低，某些资质可以买，挂靠，套牌，不知名的牛鬼蛇神也有一大堆。
大部分物业 都会发周报 告诉业主们，我们是干了事情的。基本上业主群是最热闹的，但大部分时间都是再吐槽物业。

话说要批判物业，就要先了解下物业。下面将物业公司的 收入 与 支出 简单了解下，物业不一定占据全部收入的项目，只是列举出大概有这些项目。

主要收入来源为 物业管理服务(物业费)，其次是 社区增值服务(服务对象为 业主及住户，服务细分项为 广告，资产管理，车相关，其它服务等)，最后是 非业主增值服务(服务对象为 开发商，服务细分项为 案场协销服务，咨询服务，代理销售服务，房屋检验服务，工程服务等)。(物业费 占比约 65%，社区增值服务 占比约 19%，非业主增值服务 约 16%)
下面的收入 主要讨论 物业管理服务 和 社区增值服务。

收入

这部分收入来自 业主及住户

1. 物业费(基础物业服务)

保安，开荒清洁，绿化，园艺，维修保养服务；城市公共设施营运及维护；

2. 广告经营

出租公共区域广告位

2.1 停车场广告

1.停车场出入口，入口处。2.停车场管理人员岗亭。3.直接放置到地面的灯箱。4.将文字和图案喷涂再地面上。5.地下停车场的四周枪毙，天顶，立柱。6.再停车场内悬挂气球，灯箱等广告载体。7.停车场内的其它设施设备。8.由停车场管理人员发放平面广告。

地下停车场

地上停车场
1).普通的平面广告；
2). 将各种广告的内容印制成传单向车主发放；
3). 将广告内容编制成精美的画册；
4). 挡车杠广告；

2.2 电梯广告

电梯内广告

侯梯厅广告

其它电梯广告形式
1).再电梯内 和 侯梯厅 播放视频广告

2).将广告宣传单，宣传画册等摆放 在 侯梯厅内，供乘客们免费取阅

2.3 屋顶及外墙广告

2.4 厅堂广告

1)液晶显示；2)杂志架，广告架；3)壁挂广告；4)声音媒体广告；5)物品展示

2.5 宣传栏广告

招贴栏，橱窗，画廊，标语栏

2.6 公司形象展示广告

1)艺术雕塑 2)花草树木 3)伞类 4)休闲椅 5)户外健身器材 6)户外垃圾桶

2.7 社区路灯广告

路灯栏杆也可用来发布广告

2.8 公益性广告

3. 摆台经营

组织社区活动并收取赞助费，招募一些商家到小区内设置摊位出售商品或服务 等

4. 物业租赁代理

资产管理服务：二手房交易，租赁中介，房地产投资咨询等
物业租赁代理是一种以中介信托为主的经济活动，可以分为 代理经租 和 租赁代理 两种形式。

代理经租 是指 开发商或业主将自己拥有的物业项目 交给 物业公司 承包经营，物业公司 经营管理物业并承担风险，保证业主的基本收入。
租赁代理 是指 业主将物业项目委托 物业公司 代理租赁 给他人使用，物业公司从中收取佣金的行为。

5. 车相关业务

固定与非固定车位 等费用，洗车，二手汽车经营，汽车精品，汽车业务代理，汽车美容养护，汽车装饰，汽车改装等。

6. 其它服务

有些服务是不存在的，是我根据 小区居民生活相关添加上去的。
社区产品及生活服务(主要是一些便民服务)
代收代付的水费、电费，部分存在差额；
购物协助：通过线上电商及线下商店提供各类产品的购买服务；
家政清洁，家用电器维修保养等生活服务；
家具软装，拎包入住服务；旅游，医疗保健，车位共享等其它服务；
宠物；快递代收，饮用水，超市，二手交易，健身房 等等；
教育养老服务
早幼教，养老保健服务等
社区新零售

成本

人力成本

治安安全管理： 保安主管，保安领班，保安员，治安员/内保员，大堂保安员，娱乐场所保安员，治安安全巡逻领班，一号通道值班员，流动岗巡逻员，广场巡逻员，员工通道岗保安员，楼层巡逻员
消防安全管理： 消防主管，消防监控领班，消防保安员，监控保安员，礼仪保安员，消防巡检员，义务消防员
保洁管理：保洁主管，保洁领班，保洁员
工程设备维修管理： 设备运行维护部经理，机修组主管，机修工，锅炉房领班，锅炉工，燃气操作人员，空调/冷冻机房领班，冷冻机房操作工，空调工，综合维修工，水暖工程师，水暖工，电梯维修工。
土建装修管理： 土建装修部经理，修缮组领班，土建装潢工程师，维修工，维修木工，维修泥瓦工，全能技工组领班，全能技工
电力运行维修管理： 电力运行维修部经理，电力维修主管，强电维修工，弱电维修工，维修电工，工程设备主管，运行电工，电气工程师，动力工程人员

其它成本

清洁，绿化，设施保养以及保险服务等

总结

有一些物业公司是开发商直接内定的，并没有和业主商量过，最要命的是，交房 就开始收取你的物业费，就此埋下矛盾的种子。
第一，物业费一直保持不动，物业也不太敢提涨物业费的要求，毕竟也担心全体业主及住户抵制你。
第二，新小区头前几年还好，很多东西都有质保，相对成本较低，后续没有质保了，就需要维护了，成本就提高了。
第三，开发商留下的烂摊子。
第四，日益增加的人工成本，其它成本。
第五，业主们 与 物业 生活琐事的矛盾积累(业主的各种要求以及吐槽，停车费收费标准问题，快递，偷盗赔偿问题，门禁问题 等等)。
第六，某些物业 “吃空额”。
第七，大多数的 物业 收入 结构单一，更多的是依靠 物业费，还有 社区增值服务(广告费，停车费等) 等，并没有像上面说的收入一样全部都有，只是在吃老本，没有探索出新的盈利模式。
成本越来越高，物业从盈利变成微利或亏损，导致很多物业摆烂，开始降低成本，雇佣更便宜的人员，紧接很多 公共区域(路灯，草坪，电梯，卫生等) 与 服务 滞后， 然后 有些业主们 物业费也不交啦，矛盾不断加深，成立业主委员会，陷入恶性循环，最后物业滚出去，留下一地鸡毛，又找了一个新的物业，反复循环。

有一些选择死皮赖脸不走的 连锁物业，为了市场占用数据好看，用 自身有盈利的 商业物业项目(行政机关或医院等事业单位项目，高档社区项目) 补贴亏损项目。
有一些 实力不够的物业，也会接盘老旧小区，勉强度日。

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问题

那么问题就来了，小区 去掉 物业公司 这个 “累赘”，自治 或 “信托制物业” 可以么？

从市场的天花板来看，一个小区也就固定那么多户 以及 停车位，还有 广告位，只有 “几千块” 营收的市场，即使做的再努力，也无法突破上限。
物业公司 做的不是 增量的市场(小区已固定锁死)，是 存量市场，是需要将服务做到极致，做好口碑，通过 优质的服务 与 业主及住户们 建立强有力的 信任关系，通过 信任 将盈利触及 到 社区生活的方方面面。

思考

是不是 可以 将成本较大的 维修，维护 和 保洁 等工作 外包 给 专业公司，由部分的雇佣人力 改成 合作模式，减少 人力成本。

从存量市场出发，需从 小区居民的 大部分的 衣食住行 入手，比如 吃的方面： 油盐酱醋，大米，蔬菜，水果，零食，饮用水 等；住的方面：维修，保洁；快递代收 等等。
对小区的居民进行客户细分，挑出针对 居民的 生活息息相关(衣食住行等)的 社区服务 来 扩大 盈利模式，改变物业单一的收入结构。

所以说 社区新零售才是物业增加盈利的出路。
社区新零售：改善环境(快速配送，网络信息，广告营销，支付缴费，智慧社区 等等)，增值服务(上门到家，房产增值，汽车服务，闲置二手，废品回收，社区会所，社区金融/养老/医疗/育儿/社交/数据，社区众包/共享/旅游/教育/政策/活动 等等)。

不收取物业费可行么？
理论上是可行的，需要建立在 物业 靠 居民生活相关的 增值服务盈利的前提下。
按道理来说，物业费是大头 ，在其他盈利逐步增加的前提下，可以逐步减少，说不定 年底盈利多出的，可将物业费返回或发红包呢。

维护 小区 业主及住户 与 物业 的 关系，需要搭建公众号或APP，让 小区居民 有入口 进行 生活方方面面的操作。

就算没有上面的天真的想法，听网上说，有一些 小区 实行了自治，小区业主还有分红。比如 长沙的某小区，将公共收益不仅用在提质改造上，还给中秋发了红包，按照面积派发红包。还有深圳的某小区，西安的某小区等等。
有矛盾，当然就有解决矛盾的方法。
哪里有压迫，哪里就有反抗！！！希望 有以小区业主利益为优先，发分红，将服务做到极致的公司，将这些 “旧时代的小区物业公司” 退出历史舞台吧，革他们的命。

参考资料

知乎以及网络资料，物业相关书籍，不愿意透明姓名的朋友