6月楼市或迎降价潮 房企策略有调整

　随着时间进入第二季度，此前还在“硬撑”房价的开发商可能会坐不住了。 　如果说从今年4月份开始，房地产开发商在“硬撑”房价。全国工商联房地产商会会长聂梅生5月29日表示，今年年内我国房价将下降10%，今年不会出现2008年10月中旬房价大跌时的强力救市。 　聂梅生表示，在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。一方面，“限购令”有显著作用，35个大中城市的限购一定会对整个房地产销售形成压力。另一方面，稳健的货币政策使房地产业的资金流入减少。 　楼市“上游”资金的持续减少，或将促使开发商不能不从6月开始调整销售策略，以保证全年的销售成绩。 　“新国十条”让楼市“滞涨” 6月库存压力更大 　4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)出台，涉及“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”；“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等10项调控措施，让楼市原本应有的“成交季节性回暖”不见踪影。 　在成交量大幅下挫的同时，楼市库存压力不断上升，房价的下降已经成为大势所趋。 　据北京市房地产交易管理网的数据统计，截至5月27日，北京可售期房住宅套数为65389套，未签约现房住宅套数为34612套，住宅库存量合计达100001套。按照5月16日-22日这一周的日均成交套数247套来计算，目前的住宅库存量需要消化13个月的时间。 　另据亚豪机构的市场监测，6月，北京将有40余个新项目计划开盘，其中纯新盘16个。业内专家指出，今年以来，北京新房开工率大幅上升，预计从6月开始北京将有超过百万平米的纯新盘供应，届时房价下行压力也将增大。 　资金压力加大 房企或开始促销“自救” 　对于房地产开发商而言，成交锐减、产品滞销的最直接后果便是资金周转率下降，很多开发商都要面临资金压力。而根据聂梅生的言论，政府也不会在开发商资金告急后再度“救市”。 　根据此前银监会发布的《商业银行杠杆率管理办法》，明确指出商业银行表内外杠杆率不得低于4%。这一标准出台后，加上多次上调存款准备金率，银行也面临融资需求，银行在相应杠杆标准的控制下，没有钱贷给开发商，不排除对房地产等国家高压监管的行业进一步限贷。 　虽然目前央行未叫停房地产开发贷，但有银行金融业务部人士表示，由于信贷收缩，银行的房地产开发贷规模已经缩小。有专家表示，端午节前后，房地产发展商将掀起2011年第一轮真正意义上的促销。 　亚豪机构的一份分析报告指出，今年上半年阶段全国房地产开发企业资金上基本处于平衡，而在二季度，将有可能直接进入到预警区间之内。而从目前楼市的情况来看，这种被“资金牵着鼻子走”的状况越来越明显。因此从6月份开始即大规模的楼盘促销优惠活动越来越多，推盘节奏越来越快。 　降价效果明显 6月新盘普遍低开 　在过去的5月份，尽管房价小幅回调，真正降价的楼盘也属个案，但这些项目都取得了很好的市场反应。价格下调后，北京楼市成交量有所反弹：5月中上旬，北京共有20个项目开盘，整体均价为21319元/平方米，明显低于3、4月2.4万元/平方米的平均报价水平。在此期间，商品住宅共成交4574套，成交面积47.4万平方米，环比4月同期，成交套数增加43.6%，成交面积增加51.4%。 　在即将到来的6月份，“以价换量”无疑将成为开发商的共识，降价项目也将越来越多地出现。 　据亚豪、中原等机构统计数据显示，6月份，北京预计有39个新老项目计划入市，其中有22个初步给出了比较明确的报价，整体开盘均价为20490元/平米，相比5月上旬的开盘均价下降了3.9%。其中纯新盘达到16个，且价格普遍低开，统计显示，有报价的纯新盘项目整体均价为19913元/平米，新盘低开引导房价下行。 　业内分析，6月北京开盘项目均价水平进一步回落，纯新盘普遍低开，这说明开发商的价格预期已经改变，不再盲目扛价。而开发商资金压力正在不断加大，为保障现金流通畅，不少开发商开始选择适当调低价格以加快现金周转。