张家界旅马文摘:论现今文旅地产的营收模式

随着时代的变化,文旅产业已经逐渐形成了各方面新形势的变化突破产业之一。
  
  在本文构写前,作者曾联系英盛汉华文旅策划的策划总监王光英先生,在与王总沟通中,我们了解到文旅产业在发展中所迎来的各类危机与营收都是目前形式下所必须经受的。
  
  而文旅产业到底以什么为主要营业收益呢?我们就文旅地产做以下述:
  
  目前大部分旅游地产项目中,地产收益比重仍占主导。
  
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1、房屋买卖可以快速回笼资金
  
  这是地产项目的利益根本,所有的地产项目定位、开发,最终的利益首当其冲的必将是通过对外的销售来实现盈利。出售的物业类型可以有住宅、商业及写字楼,因为旅游开发让所在区域的价值得到提升,旅游地产的售价可以比其他区域高很多。据说,当上海迪士尼还只是一纸方案,周边的土地与项目便已经借风狂涨。
  
  比如,地产业务每年为华侨城贡献约80%的利润,是其盈利核心,物业出售可快速回笼资金,有利于资金周转。但间接的价值创造中心还是旅游业务。
  
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在采访英盛汉华策划总监王光英先生时,针对该问题指出:“文旅地产将成为企业在保证自己经济效益的情况下,所投入产生的文旅项目,而此类文旅地产是具有高强型的收益性。景区将带动周边的经济,而周边各类商业随着景区逐渐丰盈,以此产生景区效益经济。简单来说,原本是一片荒山,在根据开发商建立起景区后,周边村民将会因为景区而产生效益而随之带动起整体的消费及建立起周边景区商业体,而随着上游商业的介入,大批量游客的带动起整个山村的经济效益。而周边土地和房屋的交易也将成为山村的盈利资本。山里的人向往的都市生活大门因而正式打开,而城里的人的乡村轻奢梦也将实现。”
  
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2、品牌影响力增加自持物业收益
  
  旅游地产中部分物业可以自持,取得经营性收入。比如主题酒店、Shopping Mall、会展中心等物业,随着区域价值提升,人气聚集,以及品牌影响力的扩大,其收益将不断增长。比如集合文化、旅游、商业的“万达城”,其核心业态除主题乐园外,还包括超大型商业中心万达茂、顶级舞台秀、9个度假酒店、酒吧街等内容。
  
  3、低价拿地带来土地增值
  
  旅游地产项目一般位置都远离市中心,拿地成本相对较小,通过旅游开发和品牌价值的建立,所在区域价值大大提升。前期的低价土地成本,使得后期进行土地的二次转让或者合作开发时可以获得较高的土地增值。
  
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4、娱乐盈利
  
  迪士尼的营利模式十分特别,是特有的“轮次收入模式”,亦即“利润乘数模式”,指的是迪士尼通过制作并包装源头产品——动画,打造影视娱乐、主题公园、消费产品等环环相扣的财富生产链。所有进了迪斯尼的客户都是重复消费的,就是滚动不断重复消费。其中,迪士尼主题乐园总收入仅占到集团总收入的30%以上,次于排名第一的媒体网络板块。
  
  在采访王总后,我们不禁深思,文旅地产究竟是馅饼还是陷阱,这都尚未可知。但是不断的文旅项目产生,因而带来的周边地区经济消费的提升,却是显而易见的。任何人都无法评断这个时代的文旅地产,究竟是对还是错?但是我们知道的仅仅是,文旅地产在未来仍是文旅市场万亿蓝海中扬帆起航的大船。

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