验房的注意事项

  多年积蓄买的房终于通知交房了，心里那个美啊！！！但是随之而来的烦恼也来了—验房。本人完全是门外汉，根本不会验，找专门的验房师又要将近300大元，真心肉疼。就在这时，在网上看到搜装网有免费的验房活动，心里顿时就美啊，省了一笔开销，然后马上就准备去看我那美丽可爱的家。

  我什么都没带，就人去了。

  开房商原件：《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《保修卡》和《住户手册》。

  问题记录与：《交屋看房记录表》或《物业交付核验单》。

一、验房要先看三书一证一表

《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》。并且要根据面积实测报告数据(盖测绘队公章)对照购房合同上的面积。

  以及合同上的约定：

开房商的交付包含两层内涵：

  第一是按时交房；

  第二是交付的商品房必须符合法律的轻质性规定和合同的约定（交付的条件）。

  开发商的交付只有同时具备上述两层面的要求，才构成有效交付。

合同法第157条和158条规定：买受人有及时检验商品质量及在合同期限内通知出卖人的义务，买受人怠于履行通知义务的，视为商品质量符合约定。（也就是糊里糊涂签署了《房屋验收单》以后）。

根据合同法第一百五十八条规定：出卖人知道或者应当知道提供的物品不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制，因此购房者在接受房屋后仍可要求开发商承担瑕疵担保或违约责任。

二、交费签字先验房

  发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证(即通过录音机、数码摄像或数码照相调好日期记录证据)打好基础，特别保存好自己那份验房咨询报告。

  核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补，吃亏的是业主);套内面积减少、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少，吃亏的还是业主)。

  房屋完好，签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

三、工具及验房步骤

  1个塑料桶、盆----用于验收下水管道    

  1个小榔头----用于验收房子墙体与地面是否空鼓    

  1个塞尺----用于测裂缝的宽度    

  1个5米卷尺----用于测量房子的净高    

  1个小电器----用于测试各个强电插座是否畅通    

  1个计算器----用于计算数据    

  1支水笔----用于签字、记录问题    

  1本备忘胶纸----用于发现问题随手记录粘贴    

  1把扫帚----用于打扫室内卫生    

  1个小凳子和一些报纸----用于时间长，可休息一下 

  第一步：检查墙面是否有空鼓现象。空鼓现象由于其隐蔽性，往往是被广大业主所忽视的。但墙面空鼓如果没有及时发现并处理，对日后的装修工程将极为不利。墙面空鼓是日后墙面基层材料龟裂、脱壳的主要元凶。所以检查墙面是否有空鼓现象一定要细致认真，所有墙面一定要逐一排查。如果您家出现空鼓现象比较严重，其他家也往往存在同样问题。在集中收房阶段，地产商会集中给予解决。

  检查墙面空鼓的方法是，用响鼓锤匀速扫过墙面，聆听墙面的响声。“响声沉闷”，证明墙面抹灰层下无空鼓。“响声清脆”，代表墙面抹灰层下有空鼓。发现有空鼓现象的墙面要细致检查出空鼓整体区域，用粉笔标记出空鼓范围。

  第二步：电路验收。很多业主在房屋验收的过程中往往忽略了电路部分的验收，而电路问题是万万不可小视的。轻则带来装修返工，重则损毁电器。那么我们如何对电路状况作出准确的判断呢？传统的用电笔或灯泡来测试电路的方式是不可取的，传统方式只能反映电路是否接通，但是否接通地线、零火线是否错接、漏电保护是否起作用等信息是无法得到反馈的。想要完成标准的电路验收工作，我们需要要具备一个专业工具——验电插头（市场价格15元~25元，电子城或淘宝有卖）。

  第三步：水路验收。收房阶段的水路验收主要是指排水管道的检查，在未装修前如果发现存在排水问题，解决起来成本相对较低。排水管道的验收方法如下：1、用自带或从物业借来的水盆或小水桶接满水，接水的同时注意观察水路头的水压状况是否良好。水压不足会引起水感应启动燃气热水器启动不伶俐或太阳能热水器冷水供应不足的现象。2、用接好的水分别灌入马桶下水、洗面台下水、洗菜池下水、地漏等，检查排水是否通畅。3、检查有问题的现场标记，无问题的则用带来的塑料袋进行封堵，防止装修时落入异物。

   第四步：地暖系统，验房时一定要“打压”

  大部分业主对房间的水、电都很关注，可是对地暖系统的验收却几乎视而不见。业主验房时，只注意验收水管是否漏水、墙面是否鼓包等，可是对地暖系统的验收却完全忽视了。

  西安已经步入了冬季，也开始了供暖，上周看都市快报，发现有些楼盘的地暖爆管，导致“水漫金山”，地砖要砸掉，部分家具要拆除，还有些泡坏的。结果物业解释说由于装修问题造成的，他们不负任何责任，态度恶劣。其实，到底是谁的问题，只要验房的时候注意一些问题，就完全可以避免这些了～

  请业主们要谨记，在验房时，对地暖系统一定要进行打压实验!

  如果在进行打压实验中，压力表中的数字不变，那说明管道完好，如果压力表的数字在缓慢下降，说明地暖管道中很可能有滴漏现象，如果一开始的压力根本打不上去，说明不是阀门没有关好，就是地暖管道有问题。

  装修公司在装修时必须让地暖系统处于“带压状态”，这样可以随时观察压力表的变化。作为业主，在装修工程完毕后，也可以委托物业公司对地暖系统再进行一遍“打压试验”，以防万一。

  第五步：验门窗、玻璃密封胶。检查门窗是否开合顺畅，门窗锁具咬合是否正常，窗户玻璃密封胶是否均匀严密，窗框与 

  第六步：检查裂缝。墙面、地面、顶面是否有裂缝。如果发现有局部龟裂现象说明此处已经空鼓，要标记铲除；阳台结合部如有较大裂缝说明阳台已经发生沉降；顶面如果发现顺梁裂缝说明楼板已经翘曲，发现斜裂缝说明楼体有沉降，垂直于梁的裂缝如果比较细小则无大碍；梁面上如果发现较大裂缝则要即时修补，以免钢筋受到腐蚀。

  第七步：检查烟道排风。在烟道口附近点燃报纸，观测烟道排风孔的抽风能力。

  第八步：检查暗卫及厨房的烟道墙。烟道墙一般是矿棉板结构，就是墙体突出来的一块。

  第九步：检查墙孔。检查是否预留空调孔、抽油烟机排风孔、卫生间换气孔、燃气热水器墙排孔，并观察其位置是否合理，如果需要隐蔽是否会造成吊顶位置过低等现象。

  第十步：记录。记录工作除了要记录上述八步检查过程中发现的问题外，还需要记录以下几组数据。

  1、 水距。（测量马桶下水管中心距马桶背墙的距离，比便购买马桶是选择对应型号）

  2、 披刮腻子位置。（检查毛坯房局部是否已经披刮了腻子，做记录，装修时要铲除并计入预算）

  3、 承重墙及非承重墙位置。（装修设计时的必要参数）

  4、 保温墙位置。（关系到装修防裂处理工程量，制定预算时的必要参考数据）

  综上十步骤，您的自主验房工作就基本完成了，如果有更严格的验房需求，如面积精量、噪音检测、钢化玻璃检测、墙地面平直度检测等要求，就需要委托专业的验房机构人员携带专用仪器来完成验房。总之，验房工作一定要重视，及时发现问题，在地产商集中解决房屋质量问题的黄金期及时“除掉”房屋隐患，才能为您日后的装修打好基础。

  让您“走冤枉路，少花冤枉钱”就是我们的心愿，在此祝您收房顺利、装修愉快！

四、交合理费用

包括：物业管理费、装修押金、垃圾清运费

验房细节

1.核对购房合同的附件及配套设施

2.净面积测量、开间进深及净高尺寸测量

3.楼地面空鼓、裂缝、起沙检验

4.墙面空鼓、裂缝、龟裂、爆灰、平整度、阴阳角检验

5.顶棚检验

6.门、窗安装质量及配件检验

7.进行渗漏试验

8.电路绝缘、接地检测

9.给、排水安装质量检验

10.其它细部结构的检测

五、注意事项

  有一些需要业主签字的验收表格，记录该套房子的验收情况，例如《验房交接表》等。据了解，有些开发商为了简化验收流程，同时也为了避免验收纠纷，会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名的表格签完，甚至以不给钥匙看房胁迫业主。律师提醒，这样做对业主是很没有保障的，业主无论如何都必须在看完房之后才能签字验收。

  验房过程中发现的任何问题业主都应在陪同验房人员在场的情况下记录下来，如果是小问题应要求开发商在短期内整改，改好后再办理入住手续。如果是大问题就要及时与开发商交涉考虑是否退房了。

  延期交房的原因可以有很多种，关键是业主要了解开发商不能按时交房的真正原因。如果是一般工程性问题推延几个月尚属能接受范围内。但如果是因为开发商资金链出现问题无法继续开工，则建议业主权衡利弊，及时与开发商交涉退房事宜。

  这些都是人家验房师跟我讲的，真的是受益匪浅，非常愉快的一次验房，真心的感谢。