复盘我的第一重仓万科

我是阿拉丁2022

已于 2022-11-24 23:51:27 修改

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分类专栏：投资学习文章标签：微信开放平台其他

于 2022-11-24 23:35:40 首次发布

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最近地产产业链好消息不断，我的万科今天也大涨了四个点。但无论万科是涨是跌，未来是盈利还是亏损，对于我这种盲目买入并无坚实逻辑的基础的交易行为，都是一次失败的投资。房地产是一个较为复杂的行业，当前我并不具备投资房地产的能力。

但是万科现在已经是我的第一重仓，是一个不可改变的事实，只能硬着头皮去尝试学习，从本周开始，预计时间四周左右，用3～4篇文章系统复盘下买入过程踩的坑、搜集资料建立起对房地产行业的整体认知、最后分析下万科的财务报表给出自己的估值，以规范后续的操作。。

本文先复盘下我的买入过程，看看在买入的过程中到底踩了哪些坑，前事不忘、后事之师，希望对未来有所警示。

一、万科的买入过程

我的交易软件显示，万科是2020年1月8日担保品提交融资账户，姑且当作开始买入时间吧。

2020年1月8号，担保品提交，700股。
2020年一月份，九次交易、买入4900股。
2020年三月份，4次交易、买入2600股。
2020年四月份，5次交易、买入3000股。
2020年五月份，10次交易、买入6000股。
2020年六月份，2次交易、买入1300股。
2020年七月份，4次交易、净买入300股。股票持续下跌，有些焦急，做了两次T。
2020年八月份，8次交易、净买入5900股。加仓摊平成本。
2020年九月份，1次交易、净买入800股。
2020年十月份，2次交易、净买入1000股。
2020年十二月份，5次交易、净买入3200股。
2021年一月份，5次交易、净买入3000股。
2021年二月份，4次交易、净买入-700股。期间股票有上涨至33元左右的高点。信心大增，得到错误的反馈。盲目乐观，由于缺乏对股票的合理估值，所以未进行大规模减仓。
2021年三月份，1次交易、净买入-100股。
2021年四月份，3次交易、净买入1500股。
2021年五月份，4次交易、净买入2100股。
2021年六月份，9次交易、净买入4600股。开始补仓，股票价格开始有较大的下跌，价格基本在25元以下。
2021年七月份，8次交易、净买入4100股。开始补仓，股票价格开始有较大的下跌，价格价格跌至22元左右
2021年十月份，5次交易、净买入2600股。开始补仓，股票价格开始有较大的下跌，价格价格跌破20元。
2022年四月份，1次交易、净买入-1000股。有些绝望，加之有其他资金需求，调仓卖出1000股。

截止到目前共持有万科45800股，持仓成本23.7。买入时间与交易数量和心理状态见下图：

从整个交易过程看，属于典型套牢呆坐型。

二、投资过程分析—按5why分析法，看看投资过程中都踩了哪些坑

问题1:为什么买入，第一次的买入时的理由是什么？

回答：

1）万科是一家持续稳健的公司，在房地产行业里始终保持前三的位置。投资大家都公认优秀的公司可以降低分析不足导致的风险

2）当时主要兴趣在低市盈率的股票上，投资了农业银行，听了一个音频，某大V认为房地产比银行更稳健，房地产至少还有土地资产，清算有保障。

3）当时看到雪球方丈对万科经营文化的一段评论。万科不做预测周期的事情，以高周转赚取合理的利润、保障财务安全，比较认同。

问题2:问什么持续加仓，导致仓位占比如此之大？

回答：首先在交易原则上没有明确对行业或企业的最大持仓限制。当时认为集中持仓是更纯粹的价值投资。其次有追涨杀跌的心态，有补仓降低成本的想法。在股票股价下跌过程，不断加仓。当股票下跌时，想多加一点，股票回调，又觉得马上又要大涨，又补一点仓位想拉低成本。在过程中也有一些担心，觉得地产仓位有点大，但是总以长时间看地产虽然下行，但万科一定可以活着来安慰自己，觉得大不了就作为高股息股票长期持有。

问题3:了解万科的的企业经营情况吗？

回答：不了解。即便到现在实际上对地产的运作也不是很了解，对万科更谈不上了解。

问题4:不了解企业的情况下，如何对万科进行的估值？有预估过万科最坏的情况是什么样吗？

回答：估值是按照当时的市盈率进行粗估的。单纯觉得比较便宜，没有考虑如果行业下行，地产强周期的特性会导致企业盈利也会下行。

问题5:市场上为什么会给万科这么低的市盈率？对市场上看好和不看好的原因有过详细的分析吗

回答：

行业上的因素：随着人口红利的消退和城市化增速的放缓、房地产整体行业会持续萎缩。

政策上的因素：政策上不再鼓励房地产基于高负债模式的发展，房地产基于负债快速扩张模式不复存在。大量房地产企业面临现金路压力

企业上的因素：万科投资者主要看中万科经营稳健，大概率在行业下行阶段拓展市场份额，最新政策有所缓和，反而对万科扩张份额不利

以上观点均真实从各处搜集过来，具体论点并未仔细推敲，也没有搜集和论证数据证明观点，财报没看。

问题6：持有过程中，是否深入了解企业和行业的核心影响要素，对企业的盈利持续性是否有过评估？是否持续跟踪和评估企业和行业的经营情况吗？通过什么指标、工具、方式跟踪的

回答：

没有深入分析过。后续需要补上。

问题7：当前对企业长期定性的判断是什么，有没有变化？基于什么理由得出判断？有什么具体支撑的数据或逻辑吗？是否需要修正判断？

回答：

黄奇帆有一访谈对未来房地产行业的市场规模有非常清楚的判断、基本上属于当前房地产行业的共识。东吴证劵也预计2030 年商品住宅依旧能维持12 万亿平的销售规模中枢。居民居住需求是未来十年我国房地产市场，需求来源于三类：1）新增城镇常住人口带来的城镇化居住需求；2）生活条件提升推动的居住改善需求；3）因城市更新带来的居住需求。。

我个人还是比较认同他们分析的逻辑，至少未来房地产仍有结构性的机会。

问题8：当前对万科本年（2022年）的盈利情况是否提前有过预估？预估的数据和逻辑是什么？

回答：

没有分析过。

问题9：当前对万科的交易计划什么？是否需要卖出？具备逻辑是什么？

回答：

暂无交易计划。计划11月份分析一下万科，再作出后续的计划。

三、经验教训：

房地产行业还是一个比较复杂的行业，受政策影响较大，属于较高难度的投资动作，后续新投资应该尽量减少此类投资。具体执行上教训：

1）缺乏对企业的深度分析，对企业的发展逻辑和经营缺乏了解，仅凭借一些理念上的判断，即重仓买入，无论是否盈利，均不能算成功。

2）对市场要敬畏，控制好个股及行业最大仓位

3）买入任何企业，均需要对企业进行深度的分析及估值、预留安全边际。