房地产投资占GDP比例畸高 中国房地产泡沫是一颗毒瘤

转： http://house.ifeng.com/detail/2014_05_04/46139202_0.shtml

房地产投资占GDP比例畸高

2013年房地产投资占GDP比例高达16%，而事实上从1960年来但凡房地产投资占GDP比例高于6%的国家，房地产泡沫都出现了破灭。而事实上，当年日本房地产泡沫破灭时，房地产投资占GDP比重也不过是9%，而美国次贷危机爆发时比例达到局部峰值6.2%。

如此看来，中国房地产真的能一枝独秀，违背经济规律么？

答案肯定是否定的。事实上，不过是由于中国房地产投资占GDP比重过高，想一次性解决不可能。但是越没有方法解决，中国的问题就越大。数据显示，房地产对经济增长的带动作用高达24.1%，对于关联产业的拉动效应约为2倍。

如果房地产崩盘，会引起中国经济快速下行。根据奥肯定律，美国经济增长率每下降一个百分点，失业率就会上升0.5个百分点。尽管奥肯定律的数字不一定符合中国国情，但是如果经济下行，中国失业率一定会出现大幅上扬。

但是，房地产已经是一颗毒瘤，动手术可能会死，但是如果不动手术，一拖再拖，也不能阻止这颗毒瘤吞噬生命。

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转：http://blog.sina.com.cn/s/blog_44529ed40101bb67.html

美国近30年房价走势图。。。




美国历史房价图(1890-2011年)。耶鲁大学经济学家Robert Shller统计了一百多年美国房价变化趋势（剔除通货膨胀因素后的实质增长）






标普楼价指数过去20年走势







美国住房占GDP比重1900年至今






日本近30年房价股市走势图





香港近30年房价走势图




上海





地产泡沫主要阶段





迪拜、美国、日本、香港  房地产泡沫时期走势图



1、迪拜，泡沫破裂跌幅达50%




2、美国泡沫破裂跌幅41.5%






3、日本泡沫破裂跌幅64%






4、香港泡沫破裂跌幅55%





附：

贝乐斯：四个基本判断和一个假说 2012-7-25

几个基本判断：

一、中国存在严重的房地产泡沫，而且泡沫已经见顶。

－－－未来房地产泡沫的终结，必将极大的影响经济。美国房价于2006年4月见顶，2008年发生金融危机。

二、过去三年，为了应对金融危机而推出的四万亿，造成了金融系统的信用泡沫。

－－－未来信用泡沫的终结，将会是一个去杠杆的过程。在这个过程中信用将收缩，许多依靠短债商业模式的企业，包括银行和地下金融等将会逐渐暴露出问题。未来还会有更多的企业破产跑路的事件。

三、中国的固定资产投资已经到了拐点，其内在模式存在严重问题，超高速增长不可持续。

－－－以前的超前建设曾经被后来的经济增长所证明是可行的。但是，四万亿的基建投资，后续现金流不足，不但没有促进经济效率的提高，还起到了紧缩的作用。

四、中国进入的可能不是简单的衰退，而是萧条。

－－－ 衰退与萧条的区别在于，衰退是央行货币紧缩后的经济收缩，会随货币政策的放松而结束。而萧条是去杠杆的一部分，简单的货币政策放松无法奏效。在去杠杆的萧 条期间，通常金融资产的50％以上会被摧毁，股票下跌80％左右，伴以大规模的财富重新分配。去杠杆最终很有可能以大规模印钱而解决。如果这个可怕的场景 在中国发生，那些只拥有人民币资产，拥有大量房产和其他金融资产的人会受到巨大的损失。

经济为什么不行了？一种假说

在有稳定收入情况下，个人/公司可以借贷进行消费/投资。一方的消费/投资就是其他人的收入。收入随借贷-〉消费/投资的循环不断增加，继而不断增加借贷，形成良性循环的上升债务周期。在 正常的市场经济，借贷/放贷是基于借贷者未来能够还本付息的信心。这种信心会因为预计借贷方无法还本付息而失去，从而导致信贷中断。中国经济与一般的市场 经济的区别在于，即使现金流不足以偿付本息，在政府的强力推动下，企业/政府还会进一步借贷，银行还会进一步放贷。这样一来，债务周期的上行幅度被强行加 大了。债务杠杆上行的速度比一般市场经济快许多倍。与之相应的，债务危机的程度也进一步加剧了。债务周期的下行可能也会更剧烈。

 

2008年的4万亿，实 际上是政府强行驱动的上升债务周期，以抵御外界的冲击。但是，由于大部分基建项目收入非常有限， 建成后无法还贷，更无法进一步投资，被迫进入恶性的去杠杆过程。由于基建项目现金流有限，无法继续借贷并持续投资，相关各方的收入就减少。收入减少，也就 不能继续借更多的债，从而相关各方的对外投资/消费也进一步减少，继而影响到更广泛的经济层面。从表面上看，就是需求萎靡，贷款意愿不强。实际上，这是典 型的巨额基建投资后遗症。没有持续现金流的基建必然导致目前的状况。更多的基建只能延缓并再次加重问题。从目前糟糕的经济表现看，基建，包括高铁并没有真 正带动实体经济稳步发展。

 

这 些基建项目的共性就是“一锤子买卖”，当初建设的时候极大地推动了各行各业的发展，GDP增长迅速。但是一旦建成，现金流就难以支付贷款，也就无法自身良 性循环，继续建设。与此同时，所谓的基建提高经济效率，从目前的情形看，4万亿项目对经济效率的提高小于投资断崖的下行压力。也就是说基建项目并没有产生 持续性的增长。

 

如 果单纯降息，由于4万亿已经让政府主导的各投资方杠杆达到了极限（铁道部就是最好的例子），无法进一步提高杠杆，对投资的促进作用不大。因此，即使再次降 息，也不会有太明显的作用。如果再次强行推动投资，那么很多坏账就会恶化，造成无序的去杠杆，在非常短暂的亢奋后进一步恶化经济。稍微好的选择是政府自己 提高杠杆，发债并用财政资金促进投资。但是，几万亿的疯狂投资之后，哪里还有能投而不影响利益集团的项目呢（如教育、医疗、市政排水等民生）。

 

可能的走势：经济对降息反应不大，继续降息，直到通胀（但经济不一定能起来）。因此，短期会是通缩，中长期会通胀，尤其是国际