风起于青萍之末。楼市巨变，往往起源于市场一个小动作。
金秋十月，深圳成为全球焦点。楼兔子捕捉到4个事件，或许可以给大家一个思考的视角。
1、40周年庆典，深圳再启程。2、中央广东深圳联合公布授权清单：27条+40项。3、深圳召开全市干部大会，全面部署。4、分区落地实践，宝安发布“十四五”规划，开始画图。
这四个事件，环环相扣，伏线千里。很明显，40周年庆典大会之后，由中央到广东省，再到深圳市，再到各区，都在竞相发布自己的“示范区实践战略和路线图”。
这是深圳广撒红包的节奏，楼市机会暗伏其中。而我们的目标是摸准城市脉搏，找到核心塔尖资产。
从近期楼市表现来看，聪明人已经在行动了。就在昨天，沙井住宅项目开盘当天5小时卖光，前段时间，有豪客低调购入会展湾整层品质公寓。一个明显的趋势，接下来深圳西部火热热仍将持续，部分优质公寓产品或将出现抢购潮。
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宝安率先发力，“十四五规划”超级大招
携手前海，共建国际化城市新中心
众所周知，过去10年深圳最大的投资机会在西部。如果你在南山、龙华、宝安和光明等区买了房子，只要配套不太差，都能显著跑赢大盘，坐享深圳城市发展的红利。
展望未来10年，随着“先行示范区”、“粤港澳大湾区”的建设加快，以及“深圳都市圈”的推进，深圳西部仍然有新的大机会。
10月14日，在深圳特区40周年庆典当天，宝安发改局发布《宝安区重大项目“十四五”规划(征求意见稿)》，近3万字，透露出宝安最新的城市定位规划。
文件明确提出：围绕宝安中心区、大空港-会展新城、空铁枢纽三大发展核心片区，对接国际建设标准，充分发挥重大项目的带动引领作用，完善城市功能，建设“滨海城市新中心”“西部城市中心”“空铁门户枢纽”，着力发展成为带动全区高品质创新发展的引领区。
1、两大中心组团升级——西部城市中心、滨海城市中心。
按照规划，前海+宝中+新安+西乡，将变成滨海城市中心，按照中央活力区+中央智力区的功能定位，积极发展总部经济和科技服务。
到2025年底基本建成国际一流“滨海城市新中心”；高标准规划建设滨海文化公园、湾区国际音乐戏剧中心、“湾区之声”、滨海廊桥等地标建筑，打造世界级湾区城市新客厅。
特别提醒大家注意，这一次，大空港的定位全新升级，变身深圳城市中心，打造集会展、高端商务、现代商贸、金融服务、总部经济、海洋高科技、现代海洋服务业于一体的TOD新城。
2、三大国家级高新区——尖岗山-石岩南、铁仔山、新桥东。
不管是过去、现在还是将来，深圳都坚持以科创为发展主基调。未来，科创就是深圳发展的核心引擎。
这一次，宝安带头先行，以深圳高新区扩容为契机，规划了3个国家高新区新扩园区：尖岗山-石岩南片区，打造科创转化枢纽；新桥东片区，创建新桥智创城；铁仔山片区，打造高端产业聚集区。
3、高水平打造“四大发展廊带”，宝安要做“西协”桥头堡。
根据规划，未来宝安会加强和广州、东莞、中山、珠海等城市的合作，加快大湾区城市融合发展。
107科技创新走廊联动香港、东莞和南山，滨海科技文化走廊，对接前海和东莞滨海湾新区；深中产业拓展走廊，打通宝安-中山，串联珠江东西岸。
千言万语总结成一句话：宝安未来就是大前海，有会展，有金融，总部经济，有海洋科技，有空铁枢纽等等。未来5年，宝安依然可以放心大胆的买入。
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前海之后，是深圳滨海中心
大空港-会展新城崛起，大张旗鼓撸起袖子干
事实上，各个阶段城市总体规划，都是买房非常好的指引性文件。从城市规划的变化中，我们就能找到深圳未来的城市发展方向和重点。
2010年8月，《深圳市城市总体规划(2010-2020)》获国务院正式批复，首次提出“城市中心体系”，确定2个城市主中心，即福田—罗湖中心和前海中心(由前海、后海和宝中组成)。于是前海、后海、宝中楼市火了。
城市布局结构规划图(2010总规)
2018年，深圳曾公布了一个十三五的总规，在2010年版本上进行了小幅修编。我们对比发现，空港中心升级成为了城市副中心，于是大空港楼市火了。
城市布局结构规划图(2018总规)
2020年版，根据最新草案，我们发现深圳中心格局又变化了：1个都市核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心。
中部核心：前海、福田、罗湖和龙华构成的深圳核心都会圈；西边核心：宝安大空港和东莞滨海区构建的西部城市次中心；东边核心：龙岗中心城+坪山中心区+惠阳大亚湾构筑的东部城市次中心。
深圳市城市总体规划(2016-2035年)(草案)
注意看，宝安空港再次升级，不再是旧版规划里的城市次级组团中心，而是城市级的主中心，战略地位明显更高。
规划的不断升级，加上大量人力物力财力的投入，我们看到的是宝安空港翻天覆地的变化。比如国际会展中心，2016年拿地，短短4年时间，这里已经建成了全球最大的国际会展中心，速度之快，规模之大，令人震撼。
国际会展中心实景图
更震撼的是，如今的大空港，更是升级为深圳滨海城市中心，成了拥有深圳国际会展中心、会展田园城、海洋新城、综合港区的深圳城市新客厅。一旦鲲鹏展翅完成，全球客流、物流、科技流、财富流，将汇聚到空港，这种历史机遇可是太难得了。
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三张王牌，定调深圳滨海中心城市价值
会展经济强势重启，空港崛起的发动机
战略地位不断升级，大空港建设也是快马加鞭，尤其粤港澳大湾区、先行示范区、40周年大会后，大空港正处在各项配套、利好的变现期，其中综合港区、会展核心区、海洋新城，是其手里的三张王牌。
王牌一：五维立体交通，“30分钟经济圈”，“12小时航空圈”。
第一张王牌综合港区，主要就是五维立体交通，涉及到了空港、海港、地铁、高铁、快线，构建对内联通珠三角的“30分钟经济圈”和链接全球主要城市的“12小时航空圈”。
比如大空港地区目前有7条地铁——地铁1号线(罗湖-机场东)；地铁11号线(福田-碧头)；地铁12号线(左炮台-海上田园东)；地铁18号线(大空港-盐田路)；地铁20、26号线(机场东-松岗)；30号线(凤凰山-大空港)，可能将来不排除有8条、9条更多线路的地铁线路。
比如深圳机场东枢纽和机场三跑道正在规划和建设，按照“机场+高铁+地铁+城铁”模式，直接对标上海虹桥综合枢纽，目标年旅客吞吐量8000万、货邮吞吐量260万吨，所产的经济效益同样不可估量。
在楼兔子看来，大空港未来极有可能发展成为类似法国的拉德芳斯、日本新宿、上海“大虹桥”商务区概念的、具有国际影响的“世界级枢纽和现代服务业综合体”。
王牌二：深圳国际会展中心强势重启，撬动整个西部中心发展。
深圳国际会展中心(已投入使用，一期体量相当于6个“鸟巢”，共19个展厅)是整个95平方公里大空港-会展新城的启动区。
国际会展中心实景图
根据最新规划，深圳国际会展中心片区，升级成了一个超大规模的大空港-会展新城，面积约29.42平方公里平方公里，包含国际会展城、海洋新城、会展田园城、宝安综合港区四部分，差不多是三分之一个福田的体量。
作为关系深圳经济特区未来发展的重大标志性工程，深圳国际会展中心自今年6月20日重启以来，已成功举办了深圳礼品家居展、针博会、汽车改装服务展等10余场展会，强势引领全球会展经济复苏。
在8月6日至8日期间，深圳国际会展中心更是迎来5展齐发的盛况。其中，宝博会作为宝安产业的“最高盛会”，吸引了近700多家国内外企业共襄盛举，60多场精彩活动亮点纷呈，“云展会”直播观看人次突破42万，为宝安产业发展注入了十足信心。
根据我们得到的统计数据，2020年深圳国际会展中心将举办30余场展会，预计超300万㎡总展览面积、约600万人次参展客流。就在前几天，楼兔子去看深圳礼品展，想在附近住一晚，结果发现酒店很难订。当天会展商圈2公里范围内，酒店日租金已攀升至2400元/天，多家酒店更是早已预定一空，一房难求。
据相关报道，按照会展业带动系数1比9来算，新展馆投入运营5年后，深圳会展业直接收入将达150亿元，直接带动相关产业收入约1350亿元，形成千亿会展经济圈，提高整个深圳西部片区GDP的增长，这就是会展经济的巨大魅力。
王牌三：海洋新城2035年完美呈现，约6万人口，3000亿产值。
海洋新城新版规划，整体分为两大部分，北部居住混合片区和南部产业混合片区，公共向海，蓝色产业集中在南部。
注意下图右下角内容，包括了滨海会议中心、海洋博物馆、湿地公园、九年制学校、海洋科研所、综合医院、海洋总部大楼、海景酒店、超级码头等，都是一些规格很高的项目，整个区域的配套和产业都得到全面的升级。
资料显示，海洋新城整体开发周期为15年，目前片区已初步填海形成陆域，马上将开启以中欧蓝色产业园为核心的一期启动区规划建设。预计3-5年内，海洋新城将雏形初现，2035年完美呈现，聚集约6万人口，带动约3000亿产值！
在楼兔子看来，大空港手里的这三张王牌，对于区域的影响将是革命性的，直接定调深圳滨海中心城市价值。尤其是大空港-会展新城，叠加综合港区的交通优势，会是接下来深圳5年、10年发展中非常大的亮点，将吸引更加高端的产业聚集，聚集更多的资金和人口，引领深圳西部中心价值爆发。
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滨海中心资产稳步上升，有新盘5小时卖光
会展湾升级之作，大湾区史诗级置业机会
在众多利好加持和资源倾斜下，大空港区域的资产价值也逐年走高。
目前片区住宅很少，之前的新盘博林君瑞、万科星城等均已售罄，当时开盘均价4-5万左右。然而，现在二手房成交价已经突破7万，逼近8万了，妥妥的翻番涨。
数据来源：贝壳
新房层面，10月28日，沙井住宅开盘，均价5.23万/㎡，带装修，5小时卖光。相较于8月27开盘的一期约4.77万/㎡的均价，短短两个月时间，就涨了5000元/㎡。而且，开盘当天就卖光。
据楼兔子了解，接下来大家热切期待的网红盘，就是沙井海岸城住宅，和会展湾水岸的商务公寓。
沙井海岸城，因为学校预期，加上海岸城综合体和地铁，更是火到滚烫，还未开盘便引得满城风雨，人多房少要摇号，注定是一场运气的比拼。
会展湾水岸，这两年，会展湾系列已经推出了几批公寓产品，每期都是几百套，由于小面积低总价、国际会展中心第一配套，每每一经推出都是一抢而空。
其实，在楼兔子看来，大湾区+先行示范区利好下，未来深圳优质资产竞争者将来自全国。很多人买不到住宅的情况下，深圳的不限购不限贷的物业资产，自然就更受市场欢迎。
1、深圳许多非常有前景的片区，目前根本没有新盘住宅供应，只有公寓。比如后海中心区、比如前海桂湾、比如西部城市中心的大空港-会展新城板块。
2、公寓的门槛比住宅低很多。一方面，公寓价格会比同档次住宅低；另一方面，公寓产品面积段往往更小，这意味着总价更低，首付门槛也要更低。
3、不限购不限贷，解决了很多人没有购房名额的大难题。深圳汇集了全国各地的人才和资金，如果这些人长期看好深圳，买房钱不是问题，但名额确实是个阻碍。
4、长期看，公寓的租金会提升，将成为一种极其重要的资产性收入。在房价越来越高的当下，成为很多人抵御通胀、资产避险的新选择。
5、在真正的优质地段，如果不考虑名校学位的溢价的话，优质的公寓价格，其实并不逊色于住宅。比如前海的公寓已经到了10万+，前海嘉里中心、国金汇、鸿荣源胤璞的公寓价格在12万到18万之间；相比之下，前海时代的住宅也只要13万。
巨大的城市红利下，西部中心资产水涨船高，网红住宅越来越难买，这个时候，大家不妨试试第二方案——最热点片区的核心位置公寓。
楼兔子推荐大家，重点关注会展湾升级之作——会展湾水岸，新品公寓即将入市。项目为会展区域内唯一的纯粹公寓地块，并且属于拥有华侨城纯水岸豪宅基因的住区产品；总体量建面约15.6万㎡，其中包含建面约15万㎡的高端滨水公寓，建面约6000㎡的商业和配套。
我们现场踩盘过，项目有以下几大亮点，楼兔子很是心动。
1、备案均价4.75万/㎡，有明显的价格优势。
目前福田在售的公寓新盘如皇庭世茂裕玺，价格大概是10万。南山在售的恒裕深圳湾公寓，价格大概是15万-20万。相比之下，作为未来的城市中心，华侨城会展湾水岸价格仅5万上下，几乎只有这些区域的三分之一。
2、12号线、20号线双规覆盖，享有建面约154万㎡的会展湾多元配套。
目前在建的12号线设有会展南站和会展北站，与地铁1号线在机场东站接驳，向东可直达福田中心区，向南直达“南山-前海中心”。
地铁20号线与国际会展中心同步开工建设，设有重庆南站、会展南、会展北站，线路一期起于机场北站，与地铁11号线在机场北换乘，向北经过会展湾至会议中心站，预留与东莞R2线连通。
会展南站、会展北站和重庆路展均为会展湾内部的停靠站点。
城际轨道方面，项目东侧临近穗莞深城轨站点，西侧为规划中的深茂铁路(预计年底动工)，项目未来快速接驳城际轨道，迅速通达全市及珠三角周边城市。
会展湾水岸除了自身配套，还享有整个会展湾配套。具体来看，会展配套区的建面高达约154万㎡，接近国际会展中心(建面约160万㎡)，不仅体量大而且业态丰富。
3、品牌房企联手打造，3.7超低容积率，纯粹滨水人文住区。
项目由华侨城和招商蛇口两大央企联合打造，传承了华侨城的豪宅基因，奢阔的产品理念，外加国际化的精装标准，让每一寸设计都彰显豪宅气派。
项目地块容积率仅3.7，大幅低于其他热点片区的公寓。而且项目以公寓指标为主，纯粹度高，除了独具华侨城文创基因的艺术展馆—水云间、2500平的幼儿园等配套外，没有过多其余业态，居住氛围更为纯粹宜居。
居住在会展湾·水岸，当住户走出水岸社区，只需通过门口的跨河天桥，便可以享受到会展河，商业中心以及中央公园等配套带来的便利生活。
4、T5楼王单位即将发售，临河、观海、瞰园。
作为会展湾少有的纯粹水岸住区，会展湾·水岸的户型设计多样，兼顾商务与居家，可以短居，也宜生活。
据楼兔子了解，会展湾·水岸共有8栋公寓，近期即将推出的是T5栋“楼王”单位，产品面积段为建面约60/90/125㎡。
特别提醒大家注意，T5栋臻品位于小区正中间，直面会展河，高层还可以远眺会展中心和无垠海景。
建面约60㎡的户型，两房两厅一卫，装修风格明亮、简约，屋内空气清新，自住投资皆可。
建面约60㎡样板间实拍
建面约90㎡的户型，三房两厅两卫，舒适便捷动静分离。卧室内带大幅观景飘窗，居住于此，结束忙碌的一天后站在阳台，俯瞰都市的灯火倒映在会展河之上，由着微风驱散身心疲惫，何等惬意。
建面约90㎡样板间实拍
户型面积约125㎡的户型，四房两厅两卫，端头位，双面采光，约6.85米大阳台，无敌河景。
建面约125㎡样板间实拍
综合来看，作为300万㎡会展主题综合体的居住配套项目，会展湾水岸依水而居，生态良好；还有屋顶花园、星空泳池、人文艺术配套等。楼兔子觉得，不管是自住，还是投资，会展湾水岸都是个不错的选择。
据悉，会展湾·水岸预计月底将会推售T5栋产品，项目的头排中轴楼王单位，面积段为建面约60/90/125㎡，临河、观海、瞰园。想要入手会展核心资产的朋友，可以去现场实地体验感受。
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