许可证无效_你还在纠结预售许可证吗？告诉你未取得预售许可证签订的商品房买卖合同也并不一定无效...

在购买商品房时，一般人都知道需要查看开发商的“五证”，分别是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。

但难免有些人会因为疏忽大意没有查看预售许可证，恰恰开发商又没有改证时（概率很低），能否主张该房屋买卖合同无效呢？

无效的法律依据主要是：《商品房买卖司法解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

也就是说，《商品房买卖司法解释》第2条，允许出卖人对商品房预售合同的效力进行补正，并将其取得的预售许可证证明的期限放宽至起诉前而非签订合同时。

但是实践中，为维护合同效力，司法机关往往将补正时间再次延长至一审法庭辩论终结前。也就是说，只要出卖人（开发商）在一审法庭辩论终结前取得商品房预售许可证就会认定商品房预售合同是有效的。这也增加了买房者起诉要求确认合同无效的不确定性。

而该做法的依据主要在于《合同法司法解释一》第9条的规定：依照合同法第44条第2款的规定：法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效】。

当这两者发生冲突的时候，应该优先适用哪个呢？我们认为应该以《商品房买卖合同为准》。

1、从法的渊源角度来讲，当法的位阶相同的情况下，后生效的司法解释应该优先于先生效的司法解释。《商品房买卖司法解释》2003年6月1日生效，而《合同法司法解释一》1999年12月29日生效，应该优先适用《商品房买卖司法解释》。

2、从一般法与特别法的规定分析，《商品房买卖司法解释》属于特别法，应该优先适用。

3、诉讼应该保持管辖恒定、当事人恒定、诉讼请求恒定、诉讼标的恒定的状态，禁止诉讼后擅自变更上述要素。《商品房买卖司法解释》规定效力补正时间为起诉前，符合《民事诉讼法》法理，便于当事人起诉前预先知晓双方的诉讼行为，从而增加诉讼的可预见性，保障当事人诉权的行使。

所以，未取得预售许可证签订的商品房买卖合同并不必然无效，只有在起诉前仍没有取得商品房预售许可证的，才能认定无效。