华润置地php面试题_公司 | 处于亏损状态被收购？华润置地和母公司交易B面

中房报记者 高拯坤 北京报道

母公司将孵化成熟的项目注入上市子公司，其背后正是华润集团一直以来助力华润置地的重要“孵化战略”。

6月22日，华润置地(01109.HK)公布关连交易，将以25.57亿元银行借款或内部资源收购控股股东华润集团手中四大项目公司全部股权，较估计市值折让7%，分布在沈阳、北京、宁波、深圳，包含四大购物中心和一个住宅大厦。

4个项目中的购物中心均为开业不久或即将开业。对于这笔让“自家人”占便宜的关联交易，华润给出的理由是，收购完成后将大大增加华润在一二线城市市场份额与竞争力。

这与华润置地当前的战略重点有关，但这也仅仅是一次“常规操作”。在过去十余年，华润集团通过这种方式向华润置地完成十余次注资，华润置地也因此获得了更好发展机遇。

在业内人士看来，母公司拿地并孵化项目，待项目走入正轨或相对成熟度过项目初期的不确定性风险之后再卖给上市子公司，可以排除上市公司直接拿地和建设的早期风险，有利于上市公司尽快体现业绩。

他们表示，现在房企到公开市场拿地也越来越难，具有央企和国企背景的房企更是无法毫无顾忌的去拍地。通过收并购等方式来获取高性价比的土地储备不失为一个好办法。更何况，此次华润的收购行为或许只是一件“相机行事”计划之事。

“母子公司”的左右手

华润置地和母公司华润集团上演的一出“左手倒右手”戏码，背后正是华润集团一直以来助力华润置地的重要“孵化战略”。

6月22日，华润置地公布关连交易，将以25.57亿元银行借款或内部资源收购控股股东华润集团手中四大项目公司全部股权，较估计市值折让7%，分布在沈阳、北京、宁波、深圳，包含四大购物中心和一个住宅大厦。

具体来看，沈阳项目公司持有资产为沈阳长白华润万象汇，该TOD商住综合体位于沈阳市长白岛的核心区域，包含总建筑面积为29.6万平方米的住宅大厦和购物中心，预计将于今年10月份开业。华润置地的收购价格为12.99亿元是此次收购4个项目中价格最贵且唯一包含住宅大厦的项目。

第二个被收购的是北京项目公司，价格为4.97亿元，主要资产是华润姚家园乐都汇购物广场项目，去年5月开始正式动工，总建筑面积约为8.5万平方米。

第三个是宁波项目万象汇购物中心，收购价为2.38亿元。项目总建筑面积为9.6万平方米，预计今年开业。

最后一个是华润欢乐颂(香港)有限公司，华润置地以5.23亿元收购该公司的全部股份。华润欢乐颂持有位于深圳龙岗布吉的万象汇购物中心，还持有布吉万象汇承租人华润润欣的全部股权。布吉万象汇总建筑面积和可出租面积分别为12.45万平方米及6.92万平方米，于2018年4月开业，几乎已全部出租完成。

不难发现，上述4个项目中的购物中心均为开业不久或即将开业，再加上双方协议的折让7%，华润置地相当于以93折接手了四个即将进入收益期的项目。

对于这笔让“自家人”占便宜的关联交易，华润给出的理由是，收购完成后将大大增加华润在一二线城市的市场份额与竞争力。

这与华润置地当前的战略布局重点不无关系。华润置地总裁兼执行董事李欣在2019年全年业绩会上曾表示，该公司土地储备可售货值近8成集中分布在粤港澳大湾区、长三角一体化经济圈、京津冀、成渝等核心城市群的一二线城市，以及沈阳、济南、西安等区域中心城市。

再启母公司孵化模式

如果将此次收购事件的时间线拉长，由华润集团向华润置地注资不是什么新鲜事。

据界面新闻报道，在过去几年，凭借着强劲的资金实力，华润集团先期购买和持有一些土地，在住宅项目进入销售阶段和持有类物业进入成熟阶段后，再注入上市平台华润置地。

这种孵化模式的最主要特点是，在被注入到华润置地之前被孵化项目所有权虽为华润集团所有，但具体项目操作则由华润置地负责。该模式有效地优化了房地产开发阶段的拿地资本支出、开发资本支出和财务报告之间的错配。

华润置地主要通过“配股结合现金”的方式收购母公司资产，不会产生较大资金压力。随着母公司资产的注入，华润置地总资产和净资产也迅速提升，提升了公司各个方面的财务指标，为其在资本市场上的进一步融资打下了良好的基础。

统计显示，2005年——2018年，华润集团向华润置地完成十余次注资。虽然由于种种原因2016年之后华润集团和华润置地的“母公司孵化模式”褪色明显，但随着去年年底华润集团董事、总经理王祥明接任为华润置地新任董事会主席兼非执行董事，这一情况已经有所好转。

华润所依赖的这种模式在房企中不仅常见，还很常规。同策研究院首席分析师张宏伟就指出，在现实中主营业务非地产的母公司向主营地产业务的子公司注入土地资源，从而促进发展是很常规的做法。

张宏伟以华润为例分析称，作为央企，华润集团的产业类型非常多，土地储备也比较丰富。因此，华润集团可以通过各种形式为地产平台注入土地资源，从而使旗下地产板块的业务平台获得更好的发展机会。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜同样表示，母公司拿地并孵化项目，待项目走入正轨或相对成熟，度过项目初期的不确定性风险之后再卖给上市子公司，这是房企常用的操作方式。

类似华润的案例并不少见。例如去年11月光明地产以7000万元收购关联方光明食品(集团)有限公司、光明食品集团上海崇明农场有限公司持有的上海东平小镇农场有限公司合计70%股权。

彼时，光明地产称，交易有利于发挥上市公司与光明食品集团的资源协同功能，获取综合型资源，符合公司努力成为以房地产为底板的综合型产业集团的战略目标，对于转型升级具有积极意义。

国企背景拿地受限

至于华润置地及其母公司华润集团为何会在此时采取这种左手倒右手的操作方式。柏文喜表示：“这种方式可以排除上市公司直接拿地和建设的早期风险，有利于上市公司尽快体现业绩。”

柏文喜介绍说，母子公司之间比较容易打配合，这种左右倒右手的操作方式有的是早就计划好的，有的是为了调节业绩和利益输送的临时起意。单就华润收购事件来看应该是早就在计划之中，但是在执行时是相机行事。这样看来被收购的4个项目处于不同阶段也就不难理解了。

那么，到底是什么触发了此次收购事件呢？张宏伟表示，楼面价越来越贵，房企到公开市场拿地也越来越难，特别是华东和粤港澳大湾区等区域。受新冠肺炎疫情影响，土地市场在今年年初经历短期遇冷之后现在已经逐步复苏转热。对于央企和国企背景房企来讲，由于国资委的一些规定和约束，虽然土地市场好转但又不能特别积极地去参与拍地。在这样的背景下，央企和国企背景的公司就只能通过收并购、产业勾地，或者是母公司孵化项目注入子公司等方式，来获取高性价比土地储备。

这也引出了此次华润收购事件的另一个需要关注的重点问题。即华润置地此次收购的4个项目均处于亏损状态，这到底算不算优质资产？

据媒体报道，截至2018年底和2019年底，此次收购涉及的4个项目中，沈阳项目公司税后亏损分别为1246.3万和4462.1万元；北京项目公司税后亏损分别为571.5万元和41.3万元；宁波项目公司税后亏损分别为219.2万元和547万元；深圳项目公司税后亏损分别为3637.5万元和251.5万元。

对此，张宏伟表示，这4个项目短期亏损是正常的。因为房地产是资金密集型行业，项目现金流转和盈利均需要一定的时间周期，所以短期亏损是可以理解的，等到项目完成开发，进入销售阶段或运营阶段基本上都会扭亏为盈。

资料显示，截至2019年末，华润置地已开业万象城/万象天地25个，万象汇17个，其中储备项目46个。另有管理输出购物中心28个，其中在营项目19个，储备项目9个。

2020年1月至5月，华润置地累计实现合同销售金额约790.31亿元，同比减少约12.52%；合同销售面积约454.08万平方米。已完成全年销售目标2620亿元的30.16%。在土地获取方面，华润置地在前5个月已经收购了22个项目，累计斥资约269.3亿元。