isis network-entity 49含义_全国49城买房难度系数发布，你的城市买房有多难？南北差距惊人...

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在我们近期对中东西部13省180城的楼市专题研究中，明显地感受到国内城市发展中东部与中西部城市的差距，以及南北发展中的严重不平衡问题。这种不平衡，并不仅仅表现在经济上，还体现在城市住宅市场的房价上，更重要的是老百姓买房置业难度上。

东部强，中西部弱；南方强，北方弱，一直是国内经济发展中存在的一大问题。表现在房价上，则是南方城市高，北方城市低；东部城市高，中西部城市低。

这种差距究竟有多大呢？

今天，我们就从经济的角度、居民可支配收入的角度，为大家探析房价和置业难度的南北差距，看您的城市购房究竟有多难。

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PART 1 全国一二线49城市平均房价差距

按照《2020城市商业魅力排行榜》4个一线城市、15个新一线城市和30个二线城市划分，我们统计了这49个城市的二手房平均房价。之所以使用二手房房价作为考量标准，是因为新房定价受到开发商和相关管理部门的人为定价因素影响较大，并不能真实的反映市场。我们先看下图：

上图49个一二线城市中，我们以长江流域及以南作为南方、以黄河流域及其北方作为南北省份划分，其中北方城市16个，南方城市33个，比例约等于1:2。这一点，也反映了发达城市在南方省份高度集中的现实现象。

由上图，我们可以将平均房价划分为以下几个层次：

1)每平米平均房价超过3万元的城市：北方只有北京一城，平均房价(下称房价)6.32万元/平，占比6.25%；南方省份城市则有深、沪、厦、穗(广州)、宁(南京)、杭6个城市，分别达到7.92、5.88、4.83、3.82、3.33和3.25万元/平，占比18.18%。

2)每平米平均房价2-3万元的城市：北方共2个城市，分别是天津2.64万元和青岛2.14万元，占比12.5%；南方城市6个，分别是福州2.58、宁波2.42、珠海2.32、温州2.28、苏州2.25和东莞2.15万元，占比18.18%。

3)每平米平均房价1.5-2万元的城市：北方共3个城市，分别是济南 1.68、大连 1.62和西安 1.60万元，占比18.75%； 南方城市9个，分别是武汉1.91、成都1.74、合肥1.71、金华1.71、无锡1.71、南通1.66、常州1.66、台州1.55和嘉兴1.52万元，占比27.27%。

4)每平米平均房价1.5万元以下的城市：北方共10个，分别为石家庄1.47、廊坊1.43、郑州1.40、兰州1.32、太原1.20、沈阳1.16、哈尔滨1.10、长春1.03、烟台0.99和保定0.97，占比62.5%；南方城市则有12个，昆明1.43、佛山1.42、绍兴1.38、泉州1.33、南昌1.32、南宁1.31、重庆1.24、中山1.21、徐州1.16、长沙1.14、惠州1.12和贵阳0.96万元，占比36.36%。

可见，北方省份在前三个层次中，高房价城市占比均大大低于南方；在均价1.5万元以下的层次中，北方在占比上明显占据多数。

【小结】由上数据分析可知，经济上南方城市大大强于北方；在房价上，南方也明显高于北方城市。

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PART 2 全国一二线49城市居民可支配收入差距

据各地统计局公布数据，我们对2019年全国一二线49个城市的可支配收入进行了数据统计和。由于廊坊至今未发布2019年统计公报，故该城数据缺失。看下图：

通过该图我们可以发现，虽然北方15城(无廊坊数据)城镇居民可支配收入也低于南方33城，但与上节房价相比差距明显缩小。我们对上列城市做简要层次划分：

1)北方城市：城镇居民可支配收入6万元以上的只有北京一个，占比6.25%；5万元以上的2个，分别是青岛54,484元和济南51,913元，占比12.5%；比例与北方城市平均房价2万元以上的两个层次比例之和相同；

城镇居民可支配收入4万元以上的城市7个，分别为烟台47,977.00、沈阳46,786.00、大连46,468.00、天津46,119.00、郑州42,087.00、西安41,850.00和哈尔滨40007.00，占比43.75%；4万元以下城市6个(廊坊参考石家庄)，分别为石家庄、廊坊38,550.00、兰州38,095.00、长春37,844.00、太原36,362.00和保定32,705.00元，占比37.5%。

2)南方城市：城镇居民可支配收入6万元以上的有个，分别是上海73,615.00、苏州68,629.00、杭州66,068.00、广州65,052.00、宁波64,886.00、南京64,372.00、绍兴63,935.00、深圳62,522.00、嘉兴61,940.00、无锡61,915.00、温州60,957.00和台州60,351.00，占比36.36%，比例与南方城市平均房价2万元以上的两个层次比例之和相同；

城镇居民可支配收入5-6万元区间的城市共10个，分别是金华59,348.00、厦门59,018.00、常州58,345.00、佛山55,233.00、珠海55,219.00、长沙55,211.00、东莞55,156.00、中山52,502.00、武汉51,706.00和南通50,217.00，占比30.30%，约等于平均房价1.5-2万元的城市占比。

城镇居民可支配收入4-5万元之间的城市共7个，分别是泉州49,592.00、福州47,920.00、昆明46,289.00、成都45,878.00、合肥45,404.00、南昌44,136.00和惠州42,999.00；4万元以下的城市4个，分别为贵阳38,240.00、重庆37,939.00、南宁37,675.00和徐州36,215.00元。

【小结】由上分析，我们既看到南北方城市的城镇居民可支配收入存在一定的差距，也看到相对房价而言其差距不大，同时发现，在市场这一“看不见的手”发挥的巨大作用，使房价与收入在城市之间形成了一种微妙的平衡。

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PART 3 全国一二线49城市居民置业购买力差距

除了居民可支配收入，我们必须要关注的一项重要指标是“住户存款”。毕竟，买房置业交纳首付是要依靠我们的存款来完成。因此，我们依据樊纲“六个钱包”论而计算的“90平米刚需首付动用钱包数量”作为置业难度系数成为我们考量择城就业和买房保值增值等需求的重要参考指标。

我们据各地方统计局“住户存款”和“常住人口”数据，计算了49城人均住户存款情况，如下图：

我们据此可以很清晰地看出，南北方城市人均住户存款情况基本相当，并无明显差距，甚至全国均住户存款最高的城市是北京，属于北方城市。城市居民的存款数据，必然是源于城市的整体经济情况，南北方城市人均GDP与人均住户存款二者之间的正相关度可以实现相互验证。我们将上图与49城人均GDP图表拼叠进行观察：

上图反映了城市居民的富裕程度与城市人均GDP的高度相关性。由此，我们据城市房价与人均住户存款数据，则可以计算出49城的置业难度系数，如下图：

由上图，我们看到了南北方城市之间置业买房的难度差距还是较大的。随着房价由北向南的逐次升高，买房难度系数也是逐渐增加。

我们再看49个一二线城市房价收入比与买房难度系数进行验证，如下图：

虽然城市间的房价收入比与置业难度系数稍有差距，但北方城市之间、南方城市之间与南北方城市之间都是呈正相关显示。指标之间的相互验证说明其数据结果的可参考性。

为了更加方便大家查阅本城市置业难度系数，我们附表如下：

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【结语】

本文最重要的置业难度系数和房价收入比两项指标数据，可以给我们提供一些方面的参考。如，置业难度系数可以在一定程度上反映城市居民的“幸福”度，毕竟作为刚需的房子是对我们生活质量产生足够影响的一项资产；该指标也体现着一个城市的房价是否透支了老百姓购买力，是否封杀了房价上涨空间，还有没有足够的保值增值能力；

房价收入比指标则可以为年轻人择城就业提供一定参考。当然，此城镇居民可支配收入是一个城市的平均数据，并不等同于具体的工资收入水平。只要拥有足够的能力，能够超越80%的人群，相信在哪个城市都能够游刃有余。

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