碧桂园何以超越周期？

所有的“时机”似乎都有一个对应的未来，有的是一两年，有的是三五年，有的是十年二十年，有的是百年。

是沉着以对，以不变应万变，还是随之转向，抓住每一次机遇？这样的抉择在当前的房地产市场上正在发生。

作者 / 邱 韵

编辑 / 刘 煜

“稳”似乎成为今年房企上半年的主旋律。在半年报中，碧桂园、万科、华润等均曾提到“稳”，有的是“行稳”，有的是“稳健”……

在一片有关“稳”的论调背后，是行业政策的进一步收紧，是复杂多变的房地产形势，是正处波动中的地产行业周期。当然，在地产行业，也有人对此处之若然。

“我的职业生涯历经数次地产行业周期，我认为波动才是这个行业的常态;此外,中国城镇化是一股不可逆的时代大潮,地产市场未来规模将仍然庞大”，碧桂园创始人、董事会主席杨国强对未来的房地产市场保持乐观的态度。

近两年来，碧桂园已主动提质控速，从快到稳。在这种主动调整背后，是它对更大未来增长空间的渴求，当前这一空间既来自城镇化，也来自它的机器人、农业等重点业务布局。

“市场不会亏待力争上游、稳健发展的好公司，城镇市场、旧改市场的潜力将留给有所准备的公司挖掘。”正如它在财报中对城镇化的笃定一样，它对自己的更大未来也有着足够的自信。

01

行业继续分化中的碧桂园

2019年上半年，在“房住不炒”的统一基调以及“以稳为主,一城一策”的政策下，房地产行业整体仍然平稳运行。一点财经对当前已发布半年报的房企进行统计后发现，虽然在营收增速上房地产依然在各行业中居于前列，但纵向来看，今年上半年其增速已有所放缓。

行业形势变化时，同样也是各家各展所长的时候，因此上半年还有一个趋势是企业间业绩分化更为明显：龙头房企仍然取得了较快增长，中小房企则增长迟缓，有的营业额增长不足5%，有的净利润率仅为11%，远低于2018年沪深、在港上市公司14.35%、17.00%的平均水平（注：中国指数研究院数据）。

对于这种行业分化出现的原因，华泰证券曾在研报中从两方面进行了分析，行业销售集中度提升带来今年业绩的集中，以及2017-2018行业高景气周期下所积累的优质可结转资源进行集中确认收入。

克尔瑞的数据显示，Top50销售金额集中度由2016年的35%提升至2018年的55%，伴随这一趋势，规模越大的房企可结转资源越多，越容易迎来业绩增长。

其中，碧桂园当属前一类。近日，碧桂园发布了一份颇为亮眼的半年业绩。数据显示，其上半年实现营收2020.1亿元，同比增长53.2%；毛利率548.6亿元，同比增长56.9%；净利润230.6亿元，同比增长41.3%；股东应占核心净利润159.8亿元，同比增长23.4%。

在房地产销售上，数据显示，上半年碧桂园权益合同销售额约2819.5亿元，销售面积约3129万平方米。

虽然增速较前两年有所放缓，但放在当下的背景下来看，它的这一增速有着更多含义。无论从营收、毛利还是净利润来看，在已发布半年报的房企中，碧桂园的业绩表现抢眼。

“结算收入强劲增长”、“销售领先”、“毛利增长”：在2019年中期业绩发布会上，碧桂园总裁兼执行董事莫斌对碧桂园上半年的业绩做了概括。

在增长的另一面，同整个行业一样，“稳”同样成为碧桂园2019年的主基调之一。

这同样在它的财报中有所体现。数据显示，截至2019年6月30日，碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元，占总资产的比例约12.8%，这是它继2017年起第三次连续在年中实现正的经营性现金流。

在莫斌看来，行业政策的进一步收紧，给房企带来了挑战，而为了迎接这一挑战，首先要做的是抓好现金流管理。

因此，今年，碧桂园在考核时采用的是权益回款作为指标，以加强流动性。数据显示，今年上半年，碧桂园权益去化率达65%，权益物业销售现金回笼约2659.4亿元，回款率达94.3%。

其实，“稳”早已成为碧桂园的发展基调，去年其在年报中写下了“行稳，致远”，今年依然将此作为座右铭，在半年报中强调“继续行稳，致远”。

碧桂园的这一策略恰好也与今年的整体形势相适应，使得它可以在今年的市场中更为游刃有余。

在面对媒体有关下半年销售预期的提问时，碧桂园集团常务副总裁程光煜表示：“下半年准备超过4000亿的货量，会根据市场的情况以销定产，有序的推出”，“有信心今年下半年连通上半年，全年的销售额会不低于去年的销售额”。

02

均衡市场布局中的城镇化

唯一没有发生变化的就是变化本身，这句话也许也可以用在今年的房地产市场上。今年年初，在给去年的房地产做总结时，低线城市的快速发展以及提前布局，成为了房企们热衷谈论的话题之一。

而到了今年年中，风向似乎已经发生变化。中国指数研究院发布的上半年市场总结与趋势展望报告中提到，今年上半年一线城市成交规模同比大幅增加，三四线城市降幅最为明显。

其中，一线城市商品住宅月均成交57万平方米左右，同比增长38.5%；二线代表城市月均成交约75万平方米，同比下降1.4%；三线代表城市月均成交规模约30万平方米，同比下降12%。

作为较早进入低线城市的房企之一，碧桂园的表现以及对此的看法也受到关注。

财报显示，至2019年6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企。

而从市场销售来看，广泛的区域布局所带来的是均衡的市场格局：2019年前6个月，按项目所在地分，其位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。

“今年下半年，我们准备的货量非常凑巧，正好2600多亿是来自三四线，大概也是55%左右的份额”，程光煜补充道。

在碧桂园看来，这样的市场布局十分合理。“会有效地，或者更充分地利用市场空间，也能够有效地分散市场风险”，程光煜在业绩发布会上表示，“我们会坚持按照从一线到五线均衡布局的安排。”

据透露，今年下半年，从备货量来看，碧桂园有2600多亿的可售资源来自三四线，占比大约在55%左右，与上半年的占比相近。

碧桂园这样均衡的市场布局，除了出于风险分散的考虑外，还内含着它对城镇化的期望。

碧桂园的发展，正是中国城镇化进程的缩影。无论是21世纪初伴随经济发展和城镇户籍制度改革所开始的城镇化，还是后来的新型城镇化，它都参与其中。

近年，作为中国城市化的典型，长三角区域一体化、粤港澳大湾区先后成为国家战略，而碧桂园在这两个区域均有布局。其中，2019年上半年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有一半位于粤港澳大湾区，包括佛山、广州、惠州、清远和东莞。

碧桂园2019年上半年权益合同销售Top10城市

而现在，在周期波动面前，它依然是这股浪潮的参与者与推动者之一，正如它在财报中所写的那样：“我们相信，除了在田间务农的从业者以外，未来会有更多的人们会住进教育及医疗资源丰富、交通便利、文化商业发达的城镇中心。城镇化浪潮，依然势不可挡。人们对美好生活的向往，就是碧桂园的奋斗目标。”

虽然当下在经济波动周期下，很多房企将战略布局调整回一二线城市，但作为城镇化坚定的“信徒”，碧桂园从未将自己的重心从这上面移开。

“中国城镇化进程是可持续的，地产行业还有相当长一段时间美好的未来，我们很有信心。”莫斌表示。至于当前的短期波动，碧桂园的策略是“以销定产”，采取有效货量的供应做好三四线城市的市场。

03

有关人与美好生活的多样化

碧桂园对城镇化的深信不疑，内嵌着这样一个逻辑：与变化莫测的市场相比，它更相信的是人与社会的进化。

正如杨国强所说的那样，与其说碧桂园对城镇化怀有信心，不如说它“对十四亿追求美好生活的人们有坚定信心”。多年的地产生涯让他明白，行业周期波动是常态，而在这种频繁的波动中，他希望找到可以长期指路的向导。

最终这个向导就是人，是社会。杨国强将碧桂园地产发展的基石放在城镇化上的出发点很简单：随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

而如果对人的需求进行更大程度地挖掘，可以发现，一切的诉求围绕“美好生活”展开，而在美好生活的背后，有太多可以发挥的空间，比如让人建得更省力、住起来更舒服的机器人业务，比如农民工到城镇之后所遗留下来的农业。

今年初，碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务，同时提出“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”这一新定位。“（机器人和农业）和我们主业是相关的，协同的”，莫斌强调道。

据透露，与碧桂园地产业务紧密相关的建筑机器人最先开始。碧桂园在建项目面积达到2.8亿平米，每年交楼面积差不多1亿平米，所以会面对更多建筑工人老龄化尤其是年轻人又不愿意做建筑工人的问题。

而随着建筑机器人的研制、投产、投放，在减轻工人工作压力的同时，它也能够在工程质量上做到更加标准化，提高生产效率，降低建筑成本。同时，整个建筑项目将变成数字化工地，有助于生态环保。

当前，碧桂园总共研发了30多款建筑机器人，其中9款已经进入现场试制、试运作阶段，之后再根据试运作的情况不断完善。

同时，碧桂园的机器人规划还有更多，比如巡检机器人、清洁机器人，以及未来的的机器人餐厅。

农业，同样也是机器人可运用的场景之一。碧桂园之所以将农业作为重点产业之一，如杨国强所说，原因在于“希望与拥有土地的农民一起进行科学合理的谋划，走现代化农业发展之路，提升农民生产力，增加农民收入，共同为农村注入新的活力与生机”——机器人同样也是当前农业现代化的重要组成部分，双方共通的一点在于生产效率提升。

在业务布局上，碧桂园已打通了全产业链，包括前端研发，“公司+基地+农户”模式的中端生产组织，以凤凰优选社区门店为主体的终端销售——在为农户省时省力的同时，也能为更多人提供安全、好吃的农产品。当前，海南润达基地产出的美月西瓜等农产品已经进入碧桂园社区零售超市销售。

地产、机器人、农业，三者确实相互协同：地产为机器人、农业提供应用场景与业务场景延伸，机器人以地产、农业为场景帮助其进行数字化、现代化，农业在为机器人提供场景的同时为地产提供更长的价值延伸。

当前碧桂园地产项目布局全国1200多个城镇，业主人数超过400万，未来随着交付面积增加，每年还有几十万业主入住，以地产为核心，三项业务将实现更大的联动，并在联动中为所有相关的人产生更大的价值。

“对人好，对社会好，公司才能走得远。”碧桂园深深明白这一道理。

04

结语

有人说，“抓住时机并快速决策是现代企业成功的关键”，其实不然。在市场多变，时机也常常变化的行业，似乎“抓住时机”本身不是那么关键，而是在抓住时机后的决策更为重要。

所有的“时机”似乎都有一个对应的未来，有的是一两年，有的是三五年，有的是十年二十年，有的是百年。如果以十年二十年为未来，那么一两年、三五年那种可能在中途多次出现，这时的抉择同样关键。

是沉着以对，以不变应万变，还是随之转向，抓住每一次机遇？这样的抉择在当前的房地产市场上正在发生。想要“成就百年基业”的碧桂园，选择的也是百年的路，在这条路上，岔路口可能经常会有，但它明白，“行稳”、“意坚”是它的唯一选择。

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