2008-01-16 | 房价雪崩从二手房开始

转自http://blog.focus.cn/~yangshaofeng

房价 二手房 房地产 楼市 拐点 雪崩

早在07年9月11日博文《 下半年需求锐减 北京楼市拐点或将提前到来》中，笔者就指出，中国楼市的拐点将会从二手房开始。

供不应求一直是支撑业内某些专家看好楼市的最重要依据，也成为开发商坚持高房价的根本原因。分析楼市房价的走向，自然离不开分析供求关系。正如笔者在《 供不应求是房地产天大谎言 》中分析：如果从静态的数据来看，楼市确实是需求旺盛的。然而，需要明白的是，现在房地产市场无非以下四种需求，第一个是投机和投资需求，以预期未来房价上涨收益而决定买房。第二个是升级需求，因为经济条件变化，而产生对更大面积、更好位置和条件住宅的需求。第三是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的正常买房。这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩，都是基于对房价上涨预期才购房。

——经历过04年和07年两次的价格调整，笔者认为，目前中国绝大部分城市房价已接近真实的市场价值，而核心城市，则大部分区域都在需求惯性的作用下超出了实际价值。

事实上，过快的房价上涨是对未来市场潜力的预支和透支。目前房价已经远远超过绝大部分普通消费者的实际购买力，支撑市场需求的主要是恐慌性购买和投资投机性购买需求，我认为，对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促使房地产行业的发展，但一旦投资的比例过高，将导致价格严重偏离实际价值，会严重扭曲真实的供求关系；由于投资和投机的资金具有非常大的弹性，就是说在价格上涨空间较大的时候，资金大规模进入市场，在价格下跌的时候大规模撤离，而房地产行业的流通周期非常漫长（从拿地到交房到交易至少数年时间），所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣，但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场，否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。

正因如此，在国家相继出台保障基本居住需求、抑制投资需求的土地供应及金融政策之后，全国房地产出现明显降温。

而降温最重要的，除了因为第二套房贷政策直接打击了投资、投机及升级这几类占据市场最大比重的需求之外，另外一个根本原因是改变了市场对房价走势的预期，由于预期从房价上涨变成房价下跌，上文分析的四种需求中三种都在短期蒸发，中国房地产一下子从供不应求变成供大于求（笔者指的是目前楼市而非长期走势），由此拉开改革开放以来房地产行业最大规模的洗牌。深圳、广州、福州等多个南方城市房地产市场一夜之间需求蒸发三分之二，楼市冬天提前到来。

在首付及利率提高、二手房抵押贷款停止、物业持有成本大规模提高可能性无限增加、房价预期下跌的背景下，投资者的恐慌已经导致二手房出现抛售，而二手房贷款难度的加大则使二手房需求降低，两面夹击，二手房价格必将出现回落，进而影响到一手市场。

由此，在房价调整中遭受冲击最大的，就是二手中介公司。在深圳中天置业老板携款潜逃引发中介信任危机之后，北京最大的中介中大恒基关闭 50 个门店，全国各大城市出现中介倒闭潮流，号称全国规模最大的中介广州创辉的破产倒闭，吹响了二手中介全面溃逃的集结号。二手房市场率先进入寒冬戳穿了“楼市拐点并未出现”的谎言。

12月26号，因资金紧张，作为中国第一批来自温州的炒房者陈先生（笔者好友），以14800元/平方米的低价抛售位于北京CBD核心区域大望路SOHO现代城的一套住宅，而周边一手房项目价格已达25000元/平方米。验证了笔者“房价雪崩将从二手房开始”的预测。

笔者认为，由二手市场带来的恐慌，将使得一手市场投资者不得不慎重考虑投资风险，一旦二手交易受到打击，在中国大部分中心城市房价租售比已经远超 1 ： 200 的国际警戒线情况下，除少数项目外，中国楼市大部分商品房已不再具备投资价值，一直鼓吹的房地产投资神话将被戳破，投资者撤离楼市，自用者无力购房，货币紧缩进一步限制需求，楼市拐点加速到来。

 

后记：笔者判断，国家将进一步出台强硬政策抑制房地产投资需求，并加大保障自住需求住房供应，清查开发企业屯房屯地行为迫使市场加大供应，中国房地产正转向短期供大于求；在对美国贸易顺差过大、人民币升值压力巨大的背景下，回收过剩流动性引发的货币紧缩政策成为未来至少三年的国策，针对房地产的银根紧缩不会在短期改变；此外，市场对房价下跌的预期至少将维持较长一段时间。因此，笔者建议被套牢的投资客，应当当机立断，以合适价格出手投资房源；急于买房的消费者，08年可以优先考虑投资客抛售的二手房；而一手开发企业，一定要意识到房地产行业所面临的宏观经济条件已经彻底改变，继续以06/07年房地产形势最好时的利润预期来作为开发决策前提，势必将遭受沉重打击，建议降低利润预期，以真实合理的价格回馈市场，而沿海集团开发的美利山项目（项目原名沿海赛洛城，精装价格18000元/平方米），以毛坯13000元/平方米价格入市（降幅达3000元），在北京市场一片喊冷声中热销市场的案例，也足以证明：当前中国的楼市，真正的问题不在于需求减少，而在于房价水份过高。

博文总览：

1、房价雪崩从二手房开始
2、央视在和楼市开国际玩笑
3、比房价拐点更可怕的楼市拐点已经到来
4、全国性的楼市拐点势不可挡
5、短期下跌后08年房价会重新上涨吗？
6、任志强该向王石学什么？
7、寡头垄断地产将是社会的灾难
8、王石的最后警告
9、08年北京房价必跌
10、08年两成开发商将被淘汰
11、08年是楼市拐点不是末日
12、央行房贷新政戳破三大楼市谎言
13、压死房价的最后一根稻草终于到来
14、08调控定调，楼市拐点必现
15、调控能否成功取决于土地新政力度
16、楼市供不应求是天大谎言
17、房地产在软硬着陆十字路口
18、新政将导致全国性楼市拐点
19、年内房贷余额突破5万亿，金融风险已无限逼近
20、房企资金链断裂风险将大规模蔓延
21、新政频频，政府究竟在调控什么？
22、土地新政或将彻底改变地产格局
23、比房贷新政更严厉的调控悄然到来
24、究竟是谁逼出了调控杀手锏？
25、上市房企成新政最大受灾者，地产股泡沫即将破灭
26、物业税开征在即，楼市上演“胜利大逃亡”
27、半年融资1700亿，股市已成楼市奶牛
28、政府抑制房价其实很容易
29、新政凸现威力，投资客开始大规模撤出楼市
30、全国闲置用地已达10亿平方米，房产调控失效国土部门应承担首责
31、提高首付是对房地产行业的最后警告
32、天价地”幕后的可怕真相
33、房价争论几成“狗咬狗”游戏
34、下半年需求剧减，北京楼市拐点或将提前到来
35、房地产行业已彻底价值沦落
36、“楼市无政府主义”危及社会稳定
37、中国楼市的六大症结
38、“伪专家”成房地产最大毒瘤
39、一年注资9000亿元，银行已成中国房产泡沫最大推手
40、房贷收缩定局，地产寒冬将至？
41、工薪阶层或将彻底与购房无缘
42、继续鼓噪房价上涨就是犯罪
43、 房地产已在泡沫边缘 继续鼓噪房价上涨就是犯罪
44、银行首付提高二成，房地产需求将下降一半！
45、政府有必要严惩楼市“带头大哥"
46、警惕！北京楼市在疯狂边缘
47、谁在制造楼市泡沫？