取消限购令能否挽回房地产市场颓势？

昨天下午，一条有关住建部多位人士确认“北上广深外，住建部将允许地方对限购政策进行调整”的传闻引起了社会各界关注。楼市救市行动真的要全面展开了？各大新闻媒体记者就此消息向住建部相关部门进行核实确认，但未有明确回复。

据传闻，有多位住建部人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。传闻中，住建部人士还表示，近期北上广深市场也有剧烈调整，住建部正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。此消息一出，引发了社会各界的热议。

但迄今为止，虽媒体经过多方努力，仍没有得到住建部相关方面确认上述传闻，但传闻的影响力已经开始显现。受全面放开限购传闻的影响，昨天下午，部分在二、三线城市有大量土地储备的上市地产公司股价飙涨，廊坊发展昨日涨停，华夏幸福也大涨超过7%。众多机构都在热议这一传闻，认为有一定可信度，也有一定的现实意义。

与之前的央行要求各银行放宽对首套个人房贷的约束对照，这次住建部对二三线城市房地产松绑的可能性不能排除。一方面，今年两年期间，中央政府提出对房地产进行双向调控政策，就是对北、上、广、深等一线城市房价的调控不能放松，而对于库存较大的二、三线城市房价放松的可能性并不能排除。

另一方面，房地产业的低迷出乎了人们的预期。二十大标杆房企合计年内销售截至5月中旬为18.8万套，销售额为2414亿，仅完成了2013年全年销售额8515亿的28.3%，大幅落后预期。截至5月初，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。受毛利率下滑等因素影响，有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。低迷的楼市意味着开发商回款速度变慢。房价如果下跌速度过快，将给中国的经济和金融带来巨大的隐患。

此外，全国房价如果出现快速下跌，土地市场也会出现回落，土地财政将会大幅减少，这无疑会大大制约地方政府的偿债能力，而今明两年又是地方政府还债的高峰期，届时各地方政府将有数万亿的债务要偿还，所以二三线城市房价若快速下跌，将会引发地方政府债务危机。当然，目前由于开发商为回笼资金，而频频降价，已经引发了各地多起“房闹”，这对于社会的稳定与和谐极为不利。

不过，笔者认为，不管是央行近期要求银行放松对个人首套房贷的约束也好，还是传闻中的住建部放开对二三线等城市的调整也罢，中国的房地产泡沫一旦出现拐点，除非再放货币之水，任何力量也都将无法将其扭转，上世纪90年代初的日本政府，以及2008年的美国政府都很强大，但是面对房地产泡沫的破裂都是“无力回天”。所以这次中国房地产泡沫带来一系列的危机，不可能就此作罢。

首先，即使是全面放开除一线城市之外的限购，也很难使二三线城市的房地产“雄起”，因为从2011年限购令执行以来，一方面限购政策的边际效应早已递减，真正想在二三线城市购房而因“限购”买不到房的人，目前基本上是不存在的。另一方面，全国除北京与上海外，其他二三线城市拿放松限购政策+户籍来作饵，对市场上购房者的诱惑力不会太大。限购在影响市场的因素中，比例已经不足一成。

再者，国外投行和评级机构又在中国房地产业背后捅了一刀。日前，穆迪投资者服务公司宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面；同一天，巴克莱也发表报告，称内地楼市前景充满挑战。虽然两个报告口吻不一、重点不同，但反映的国内房地产公司的困境却是空前一致，那就是现在很难。

中国的老百姓也不是傻子，他们往往喜欢追涨杀跌，在国内房价上涨的这10多年中，这种追涨的氛围表现得淋漓尽致。在各大城市中，真正刚性首套住房的人屈指可数，大多数人是奔着投资投机而来，当他们看到国内外机构都对中国房地产充满悲观，就不会再有多少人会打着“改善性需求”的幌子再入市购房。这无疑会加重二三线城市商品房的供需失衡问题。所以放不放开限购令，意义早已不大。

最后，虽然央行要求银行放松对个人首套房贷的约束，各地政府要求给楼市松绑的呼声不绝于耳。但各大商业银行出于防范风险的考量，不会像从前那样，再拿大把信贷资金投向二三线城市的房地产市场（包括个人贷款和开发贷款）。中国的房地产泡沫主要是靠信贷货币不断推高。而目前银行对房地产惜贷，这意味着“源源不断”的活水已经枯竭。就算住建部放开对二三线城市限购，那也必须要让购房者拿出真金白银去购房，但问题是90%以上购房者在买房时需要贷款。所以没有银行的信贷支持，二三线城市的房价泡沫会较快破裂。

从表面上看，传闻住建部将放开除一线城市以外的房地产限购政策，很多既得利益群体对此抱有期望。但是笔者认为，所谓的二三线城市的限购政策早已名存实亡，放不放松意义已不大，再加上各银行对房地产业还是收紧银根，所以中国民众绝对不会傻到为了稳定高房价，而去充当房地产调整时的炮灰。房地产理性回归，乃大势所趋，谁也阻止不了，就像当年政府很难控制国内股市大跌那样，同样政府也会对房价下跌而棘手无策，因为这是市场规律。