李嘉诚囤地致富背后暗藏啥玄机?

亚洲首富李嘉诚任董事会主席的长江实业，近日发布了2014年度半年报。报告显示，今年上半年该公司股东应占溢利为港币213.45亿元，每股溢利港币9.22元，同比均增长59%。有资深投资者表示，在内地房企业绩普遍低迷的上半年，以内地房地产市场为主战场的长江实业却逆市飘红，实属难能可贵。

资料显示，受上半年房地产市场销售放缓的影响，内地房产大佬们的业绩也持续低迷。如万科的半年报显示，2014年上半年归属于股东的净利润为人民币48.1亿元，较去年同期增长5.6%；龙湖地产的半年报显示，上半年股东应占溢利为40.1亿元人民币，同比增长4.2%。显然，国内房地产大佬们的上半年净利润增幅均远低于李嘉诚的长江实业。

但也有媒体对长江实业的靓丽业绩提出质疑，长江实业2013年年报显示，该公司所有或参与的“开发中或待开发土地面积”达1182万平方米。而且自2012年以来，该公司在内地只拿过一块地，显然长江实业的土地储备主要集中于内地，这些地块绝大部分是在2007年以前取得的。更有学者吐槽：李嘉诚的29年项目在过去的9年里,只完成了三分之一，其多项指标逆市大涨，是靠囤地增值所赐，不算啥希奇。

面对业界的囤地指责，长江实业近期回应称：长江实业及和记黄埔在内地之土地发展项目均依国家法规进行，并不存在囤地之情况；长江实业及和记黄埔有限公司并没有囤地的意图，公司一直希望尽快完成发展及出售项目，以便回笼资金进行再发展。不过，笔者认为，长江实业很难摆脱囤地的嫌疑，这20多年来一直在囤地，其在内地开发的项目却廖廖无几，那么李嘉诚囤地背后能带来啥效益呢？

首先，分期缓慢开发、变相囤地，如此可以坐享土地升值。正如长江实业曾公开承认其拿地成本较低，集团有信心所持土地将带来良好回报。这也说明了，长江实业只想囤地，并不想建造大量高档住宅入市出售。一般内地开发商拿到土地后，便投入巨资进行开发营建，然后再高价售出，赚取合理利润，回笼资金。这样费时费力,而且很容易造成高库存和资金链断裂问题。而长江实业是拿了土地后慢慢开发，进度如蜗牛攀爬。不过随着土地升值和只用少量投资，反而实现了项目利润最大化的目标。

再者，对于开发商“囤地”问题，国土部也曾于2005、2007年两度“重拳打击囤地”。2009年，国土部门还曾经连下“四道盾牌”，其中包括国务院发布的一则《关于集约用地的通知》，针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费。

不过面对这一道道政令、一则则“通知”，李嘉诚的“长和系”却依然在那里囤地、圈地，显然地方政府不敢触碰这些大企业，只能睁只眼闭只眼。因为，李嘉诚在内地所投资的项目不仅是房地产，还有港口、码头、物流等领域，这对地方税收、经济增长、就业影响较大。而笔者认为，在改革开放初，对外资的过度性、阶段性的优惠很有必要，而今天则需一视同仁，否则既是对内资的不公，也是对《闲置土地处置办法》等系列法规的亵渎。

最后，再说说长江实业在北京中央别墅区的誉天下项目，这是其在内地唯一开发的项目。从1993年参与开发算起，最后预计到2018年完工，这个项目的开发时间是25年，相当于1/4世纪之长。显然李嘉诚的长江实业还是采取“拖”的战术。

据测算，如果在2008年，誉天下的别墅完工上市，价格只有2万元/平方米，而今天誉天下的价格为3.5万元/平方米。在时隔6年，誉天下从600万左右/套的经济型别墅跃升为千万级别墅。笔者认为，长江实业通过囤地和“施延”开发的战术，使得中央别墅区的交通配套和区域环境有了明显改善，这就大大提升了其土地价值。而现在还继续拖下去，可以使中央别墅区的周边的土地越来越稀缺，而且在房价不断上涨的推动下，该区域的地块进一步得到价值提升。

很多内地开发商累死累活的拼命造房，却要面临资金链短缺和库存积压的问题，而李嘉诚旗下的长江实业，却一直采取囤地、圈地战术，就是拿了土地闲置起来，以缓慢的速度开发，最终获得利益最大化的结果。如果大量的土地囤积在少数企业或者个人手中，那么中国城市的土地市场紧缺的问题永远得不到根本解决，所以对待外资一方面要给一个过渡期，重新开建设期和建成期，如再违背相关法律法规，该收回的土地一定要收回。另一方面，要改变中国土地、房产市场只涨不跌的怪像，当房价和地价有涨有跌之时，囤地圈地行为就会自然循形。