房地产---那些事2

二手房卖高价

1.装修的时候，客厅窗帘装个电动的
2.客厅空调，厨房冰箱，热水器（高档）
3.地砖和五金件，尽量有质感
4.窗帘，做一个帘头。
5.天花板，实木线条
6.尽量使用壁纸 和乳胶漆差不多，合格的用10年没问题。

欧式，和中式未来会不受欢迎，毕竟买房的都是年轻人。

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买新房不被坑（房产备案价）

城市名称+楼盘备案价
城市名称+房产登记信息
城市名称+房管局

现售价不能超过，备案价的5%

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户型图不被做手脚

为了凸显户型很大，户型图里面的家具，会故意缩小比例。
判断方法，门尺寸，一般不会缩小。做对比。

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家具尺寸规格

单人床宽度：90-120
双人床：150-180

沙发：
单人式长度：80-95
双人式长度：150
三人式长度：196
四人式长度：250

书桌长度：100cm以上

餐桌：
方桌宽度：80-120
长方桌长度：130-240

衣厨深度：60
卫生间洗澡区最少：90x90

单位CM

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固定利率还是浮动利率

95%的人，是没有公积金的，银行的公积金比工资都高。
LPR利率，不可能低于公积金利率~~~虽然近年走低
LPR利率是浮动的，可以无限高，但不可能无限低，就如美国03年-06期间，LPR涨了5倍。

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为什么一个楼盘，分期供应

1.物依稀为贵，太多，价格上不去。
2.开放商可以一期房收的钱，用来建设二期

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什么时候买新盘

1.一般而言，建议买一期，价格比较便宜，大家都是买涨不买跌。。。要是二期卖不出去就尴尬了。
2.一期会用于展示房子的高大上，所以布局和装修等方面，都会非常合理。
3.降低绿化档次，做工细节粗糙

4.容积率的坑

容积率越低，代表人口越少，住的越舒服，但是有的开发商会把一期的容积率修的很舒适，但是二期可能很挤。。。
因为容积率，是按照整块地来算的，不是按照，哪期来算的。

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开发商不让验房？？？

1.用手机做好记录
2.上房管局投诉

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沙盘和区位图的猫腻？？？

1.这2个东西，开发商一定会造假~~就跟方便面的外包装一样。

例如：楼间距，一定会拉远！！绿化肯定会加特效！！周边环境一定会拉近~~~反正看看就是了，看数据说话

2.楼间距那些事

北方：
30楼层间距小于50M
20楼层间距小于40M
11层楼间距小于30M

南方，适当缩小10M

如果低于，建议越高越好~~不然，跟住监狱差不多，光线不好

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贷款买新房那些事？

签署补充协议，如果贷款没有贷成功，可以退换定金。

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国家采光标准

冬至日，采光不低于1小时。

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公寓不是真的公寓？

1.目前30年的产权的，只是把商业或者厂房改成了能住人的样子。
2.70产权的公寓（偶尔也有50年的），只是日照不达标2小时，所以才标注为公寓的。也可以落户。

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一铺养三代？？

那是因为卖不掉~~
银行不给收，就算收，评估也只有买的50%
涨价幅度，不如住宅
就算卖掉了，，，税费老高了。

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LOF公寓层高至少4.5M以上

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协议公证的方式，可以让房东不改名字，等找到下家的时候，才过户给买家。

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房子保值怎么选？

地图搜索，XX银行省分行，或者省分行~~保险也是。。
因为附近的人，有能力消费，容易开展业务
所以保值
1线城市：约25km
2线城市：约20km
3线城市：约15km

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关于槽钢层，墙面渗水那些事

真石漆（干挂石材）–防水层–保温层–砂浆层–混泥土层
基本渗透不进去

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交房前的那些事

《建筑工程竣工验收报告》
《房屋面积测绘报告》
如果有：就代表达到了基本的交付标准
《住宅使用说明书》
《住宅质量保证书》
如果不出示，说明该项目可能存在违建，工程不达标的情况，可能无法办理不懂产权证

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交房面积误差

1.比实际面积大了，最多补3%，，，，超过部分可以白嫖
2.比实际面积小了，开发商双倍补差价
注：误差3%以上，业主有权退房

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啥情况，缴了定金可以退房的

1.没有将备案价，预售证，等不利因数表等公示在大厅的，都算违规。
2.捆绑销售、、买房捆绑车位，或者必须缴水费，渠道费等等，都算违规
3.捂盘惜售的，，明明有好的楼层可以出售，但是偏偏跟你说卖完了，把比较差的卖给你。
注：可以拿身份证到当地房管局查询，查到就是证据。

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4.虚假宣传，号称送地下室，露台等，但是没在合同显示。。。。旁边说建图书馆，公园，但规划部门查询却没有的~~就是虚假宣传

5.乱承诺的，帮你做贷款一定过，做假流水，假证明，假离婚的，更是违法行为。
注：无论是房管局还是规划部门，都有为公民查询的义务，如果不配合，就可以向上级部门投诉。

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如何投诉

房管局（书面投诉最佳）
住建局（部分城市与房管局合并）
工商局，
消费者协会（12315）
政府服务热线（12345）
国土资源局
信访局
物价局

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倒腾房子赚差价（细节）

赠送面积，按照正常价格的10%收，不卖拉倒
1.我方有权将此方转售给第三方
2.为了节省税费成本，我们会直接过户给下一任房主。在这期间，我们以公正抵押等方式杜绝原房主，一房两卖。