中国房地产市场已到转折点

随着各地房地产市场出现的用户退房现象，房地产市场又一次走到了转折点，买家终于相信了房地产市场原来并非只涨不跌的，这其实与当下中国所面临的内外环境有关。

在全球市场来看，中国和美国是仅剩的两个经济大环境还不错的国家，而这两个国家都存在一定的泡沫现象。对于美国来说，其地产和股市存在明显的泡沫，其中股市泡沫尤为明显，美股指数已创下历史最高记录，美股的PE等多个指标同样显示处于历史记录水平。

对于美国房地产市场来说，在2008年金融危机之后，美国房地产价格迅速回升，到2016年的时候已回升至2007年的水平，到如今美国的地产价格也已超过2007年的峰值水平，显示出美国地产价格同样存在泡沫。

美国加息可能刺破美股和地产泡沫。加息会导致资金的成本上升，这将导致投资机构的资金成本上涨，而一旦投资机构发现美股的上涨所赚取的利润已难以抵消资金成本的时候，它们就可能抛售股票；加息将导致企业的利润下降，这又导致美股的PE上升，可能导致投资机构对美股的恐惧，进而刺破美股泡沫。

对于美国房地产市场来说，加息对购房者的压力是巨大，美国近几年来的房价持续上涨，购房者本来就承担着巨大的供房压力，加息无疑相当于在压力巨大的供房者身上再加一根稻草，别忘记了日本地产泡沫的破裂原因之一正是日本快速加息导致供房者无法承受供房压力的快速上涨所致，这对美国的供房者来说同样如此。

加息对房地产市场的影响在香港较为明显。由于香港跟随美国加息，导致香港的地产商和购房者都对前景悲观，香港的新房价格已出现较为明显的下滑迹象，甚至出现了部分买家连数十万定金都不要也放弃买房的现象，香港市场是一个高度资本化的市场，对全球经济环境的变化较为敏锐。

当然香港房地产市场的变化与香港的政策变化也有很大关系，在连续推出空置税、加息、地产商降价之后，香港行政长官近期更表示要推出40万套住房计划，千万不要小看这一计划的恐怖前景，如果回想起当年董建华时代的八万五计划导致香港陷入负资产时代，就可以想象一下这40万套住房计划带来的恐怖后果。

全球经济处于不稳定的状态，中美之间的关系影响，在这个时候香港楼市崩溃恐怕并非是一种想象，而是一种正逐渐接近的现实。当然对于靠近香港的中国大陆来说，如果香港楼价率先崩溃，对中国大陆同样会有不利的影响。中美处于胶着状态，看谁先倒下，中国楼市泡沫，美国股市和楼市泡沫，这些泡沫都是很可怕的，那么到底谁会先破呢？香港会不会成为大陆的导火索呢？

大陆的地产市场也已发生明显的变化，如本文开头提到的各地已出现退房现象，一些新盘甚至几个月时间就降价三成，这让购房者难以承受财富短时间内的快速变化，进而导致了目前这种退房的现象。

当然笔者觉得中国的经济基础要好很多，依然保持着贸易顺差，9月份的数据显示中国对美贸易顺差再创记录，这证明了中国制造依然拥有很强的竞争力，在中美处于如此微妙的阶段，中国对美贸易能取得如此成绩是值得中国鼓舞的。

中国的一年期贷款基准利率为4.35%，这意味着中国依然有较大的调整空间，中国央行行长易纲表示如果需要，中国在利率政策和准备金率仍然有足够的空间调节。贸易顺差、高额的外汇、较高的贷款利率都让中国有较多的手段维持经济的稳步增长，央行行长的说话证明了中国在应对经济挑战的时候有足够的底气。

对于中国的房地产市场来说，经历了长时间的快速上涨之后，如今确实也是到了一个关键的节点，房地产价格的未来走势会如何就看各人自己的把握了。

柏颖漫谈 baiyingmantan