经济学博士的房市六大问

转自：http://bbs.house.qq.com/t-130161-1.htm

房价说到底是一种商品，价格分析的要素无非是 价值、供、需，没有多么神秘的东西，只不过没人静心去观察。

　　房子作为一种生活必需品，尤其是对中国人来讲具备极其特殊的含义，安居乐业的想法影响了一辈又一辈的人，房子是刚需，这是毋庸置疑的，即便是在农村也要盖房子娶媳妇，关于房子的需求毋庸我多说。那些拿着人口普查结果（年龄分布图）来分析房价的人，请你冷静的思考一下，需真的不是高房价的主导因素，不论涨跌，国家发展如何，建房多少，需求就在那里，不动不移。

　　房子的价格影响因素是什么？答，供应和价值，在中国房价上，价值和供应是一体的，因为政府既限制了土地供应，保证了垄断和定价权，同时高额的土地出让费也成为了房子的主要构成成本，也是价值的一部分，因为房地产商确实花了很多钱才买到的。


　　这块海绵（高房价）是政府制造的，是用来吸收水分获取百姓财富的，它的制造诀窍没有别的，只有一个，就是限制土地的供应及价格。

　　下面我来分析房地产走势：

　　问 1 ：房价还会疯涨下去吗？
　　答：不会。当前的房价的吸水作用和货币的供应情况基本达到了一个相对的平衡，如果没有大规模的突发刺激政策（例如四万亿），现在的房价很好的履行着它的特殊的金融义务，再上涨的话会给原本就已经失血的实体经济和股市以致命打击。政府不会这么做，同时大规模的刺激可能性也非常非常小，同时更多的是向实体经济输血，所谓的盘活存量货币的深层内涵就是这个，简单地说就是停止向杯子里加水，同时将海绵里的水挤出来，减少或者停止百姓财富的流失（其实没有流失，只是转移了）。

　　问 2 ：政府为什么要这么做，改变难道意味着之前做错了么？
　　答：对错是相对的。
　　从世界的视角来看，中国近三十年的成就是有目共睹的，在应对世界危机时，在崛起速度上，在科技敢追上都是硕果累累，这么看，中国的做法一直是对的。
　　从 历史角度来看，从宋亡之后，再到满清入关，再到近代的不堪回首（一个岛国到我们这片曾经的霸主土地上肆意奸淫，掳掠），我们的华夏民族（汉）真是丢人丢到家了，近几十年，中国的瞩目成就让人们看到了中国的崛起，让世界有了危机感，中国威胁论甚嚣尘上，作为华夏儿女，我觉得中国的做法是对的。
　　从微观角度来看，人们生活压力日渐增大，百姓们（尤其是年轻的一代）有些不堪重负，甚至有的人的一生的追求只为一套房子。有的人喊出国家怎么样管我鸟事，我只求自己过得舒坦就行了，面对这样的呼声，我表示理解和同情，因为我也是其中的一员。
　　房子扼杀了年青一代人的创造力和执行力，同时只要和政府站在一边，好多人已经富得流油了（看看现在有几套房的人，说话的语气都不一样），社会的严重不公，改革成果的不合理分配日渐显现。从这个角度看，政府之前的做法确实有些过激和欠妥。同时，网络的发达让人们也不想以前那么麻木，人们要求自己正当的生活权利，不再任由政府摆布，这些呼声越来越高，政府不可能不予理会继续的为了大国梦而我行我素。

问 3 ：现在的房价是否存在泡沫，政府已经无力控制？
　　答：现在的房价是人为的，而非理性的成分较少，房价中的主要构成成分是土地，称之为泡沫欠妥，只是一件高价商品。政府垄断了土地资源和定价权，筑起海绵来储藏水分，防止整个水平面升高，政府对房价有绝对的控制能力，解铃还须系铃人。政府的今天一个国五条，明天一个国八条其实都是耍花腔，演戏给老百姓看的，似乎在说， “ 大家看，我没有不管房价啊，实在是事与愿违 ” ，这些手段都是给不懂经济的老百姓看的，让他们怨气少一点，脾气小一点。其实很简单，比方说前一段时间的国五条，任何在供需失衡的市场上对交易过程征税都会增加弱势一方的交易成本，通俗的说，在中国房地产市场，买房是弱势的一方，收税最终都会转嫁到买房身上，这个道理稍微懂点经济的人都懂，只不过不愿说破。还有的人说，征房产税，房产税一出房价休矣，其实道理是一样的，供需状况不改善，卖方的把相应费率一加，买单的还是买家，收益的只有一个人，就是旱涝保收的收税的那位，呵呵。有人说，美国因为收房产税，所以房价稳定，前提是美国是一个供需状况目前良好的国家，这是前提，增加税费会增加买卖双方的交易成本，这样会限制房地产市场买卖，起到防炒的作用，这在中国完全是两种状况，不具备任何的可比性，希望广大朋友明白。
　　那么政府如果想要撤掉这块海绵，最简单的釜底抽薪的办法就是开放土地供应市场，降低土地出让价格，源头一开，房价自然就下来了。那些收税，限购啥的都是耍花腔，大家谨记。
问 4 ：政府何时会想撤掉这块海绵？
　　答：当这块海绵无用的时候。
　　简单的逻辑是，执政高层想法转变 --> 放弃一味的 GDP 追求 --> 货币政策掉头 --> 拉动内需激活实体经济 ——> 海绵不再吸水开始向外挤水 --> 房价开始稳步下滑 --> 经济实现软着陆 --> 海绵已无用 --> 撤去海绵（改革土地政策） --> 房价回到合理区间 --> 中国经济初步转型完成。

　　这个过程是个充满痛楚的过程，并且一定是漫长的，因为目前房地产和银行贷款安全以及地方债务仅仅的捆绑在一起，解开这个死结需要非常高的智慧以及过人的耐心。房价暴跌是最坏最坏的结果，会伤害到每一个人，甚至会将中国几十年的改革成果葬送掉。如果你想象不出来是怎么一个后果，那你可以想象去买菜需要带一筐人民币的景象吧，你现在那点存款将来会让你有种想拿去糊墙纸的冲动，这种事在中国这片土地上刚刚发生过，在国外的某些国家也正在上演，不是什么天方夜谭，硬着陆的危险怎么说都不为过，尤其是中国，它现在不是高速的火车，而是正在进行迫降的超音速飞机。

问 5 ：未来几年房价的走势？
　　答：短期来看，下跌的可能性很小，高位震荡的是正常现象。政府转型需要经验，需要实验，需要时间。现状是短时间内政府根本没法摆脱现有土地政策捆绑的经济模式，未来几年房价有可能继续走高，但是空间有限， 20% 以内的波动应属常态，疯涨的可能性很小，那些说未来 5 年继续翻番的人动机可能不纯，如果出现请将所有的资金转移出国内，然后等待末日的宣判。投资资金在目前形势下不宜进入房地产市场。特别刚需的买家可以买小户型满足需求。可以等的买家希望多一些耐心，如果你不想为中国的改革买单，不想为国家和民族做这份贡献，那么请耐心的等下去。因为结果无非是两个，软着陆和硬着陆。软着陆是缓跌，硬着陆是暴跌，只是时间问题，我希望结果是第一个。如果对中国的自救没有信心可以持有一些美元，黄金暂时观望。这样可以避免硬着陆对你产生的伤害。
问 6 ：如果政府一直维持现状怎么办，是否我们永远看不到房价下跌的那一天？
　　答：印钱是通胀，通过土地往回搂钱是通缩，通胀 + 通缩是全世界通用的政府抢劫手段，只是表现形式各有不同，这个业内的人士都懂，老百姓不懂。其实就是我刚才说的那个半杯糖水的例子。
　　那这个表面上看既能拉动投资又能强国励民的政策是否会被本届政府继续沿用？
　　我的回答是，如果只通过印钱就能解决经济学问题，那么世界上就不存在经济学问题了。

　　首先，这是一种投机取巧的发展模式，是畸形的发展模式，在特殊的情况下可以使用，但是如果长期依赖，定然会发展出畸形的经济体，所谓的畸形之处我就不详说了，大家对中国经济的都见怪不怪了。这就注定了这种模式不具备可持续性，长此以往，误国伤民，小强这位所谓的经济学天才一定能看出这一点。

　　其次，天下没有免费的午餐，所谓的投机取巧，以及那些华丽的 GDP 数字背后已经危及四伏，中国印钱已经印上了瘾，就像毒品一样，一停止就不知道该如何生活一样。中国这个庞大的经济体想要掉头转向谈何容易，不掉头前面死路一条，掉头的话又有立即坠毁的危险。如果有朋友对我这句话不同意，那么我请问，中国除了会投资拉动，还会什么？什么时候真正关心过实体经济和内需？兴奋剂打多了还有副作用呢！

　　现在回到这个问题的本身，中国的上届一直在修补这个气球，不让他爆炸，所谓的限购就是让往里吹得气少一点，政府更好控一点。现在这个气球已经传到了小强这一届手上，小强当然也想继续修补，以这种省心的模式来维持高速发展，但是早先说过，这种模式决定了其不可持续性，经济增速开始下滑，人口红利消失，资金开始逐渐流出发展中国家，这个气球已经到了要么放气，要么破掉的程度，考验统治者管理智慧的时候到了，大家拭目以待。