宁波市第一医院附近的房屋调研

各种概念

 

	解释
跃层	消防管道可能占1米
订金	可以退
定金	可以尝试： 市长热线退定金
工抵房
医学城	药物研发
期房	有烂尾风险
车位配比	住宅车位配比1:1：1户配比1个车位， 写字楼车位配比1:1：100平方配比1个车位。
回迁房	发展商征收土地时，赔给回迁户的房子
安置房

房价

1）房价可以砍，几乎所有房主在报价是就做好了被砍的准备

2）砍价能砍多少是玄学，不可强求。更好的方法是多看几套房，多套房一起砍，哪套价格更合心意就买哪套

3）不要只盯着房价砍，中介费、贷款利率、房间内送的家具家电、选择满二/五唯一等都能省钱。

其中中介费一定可以砍价，大部分中介的中介费都可以对半砍或更多。

好的中介是可以给你更多的有效信息源、给你更多的购房决策逻辑，然后等待你来决策。坏的中介则相反，不会给你太多帮助，反而一个劲的催促你做决策。

所以喷到不合适的中介，不要不好意思，也不要妄图和他沟通让他改变，直接换一个中介就好。

二手房问题

对面小区的门面灯正对客厅和房间的窗户，蓝色的刺眼的光闪瞎了双眼

老小区的一楼杂物间住人会很吵

卫生间干湿分离

中介话术

①告诉她这房子将来可以返租，以租养贷，不能租了你找我；
②告诉她这房子交房时间是明年，结果合同上写的是后年，差了一年半的时间；
③自己流水不够，中介说可以给她做一个假流水，居然是用PS做？？后来中介反悔，说做假流水会影响她的征信，将来有问题，前后矛盾了；
④承诺送停车位，没有书面文件
⑤承诺交房精装修，没有书面文件
⑥看房的时候紧跟着客户，寸步不离，强势逼单，有点不签字不让走的情况
⑦中介还写了承诺说，如果因为个人信贷的问题，中介承诺退定金等等等等，还有非常多套路。
最后选了一个房子，自己首付和月供都难以承担，都是当时稀里糊涂被中介绕进去了。
当然这位同学也是没有经验，加上那个逼单的情形，就交了定金。
有点冤枉。

和商业区的距离

靠近商业区嫌人太多，不宜居
离商业区远了又嫌出门逛街不方便

学位

1）学区房最大的价值在于学位，而学位是一个政策导向很明显不稳定的东西，所以学区房在满足学位的基础上最晚买越好、越早卖越好

2）同理，学区房不用买太大，方便后续出手

3）各个地区 学区房政策 不一样，比如有的地方一套房子6年才有一个学位，有的学区房就学还需要提前购入学位排队等，购买前切记弄清楚确保一定能入学

户型和采光

地漏不排水，厨房漏水

小区是露天对垃圾，还正对这我西边的窗户，虽然十多楼，还是不时能闻到垃圾的腐臭味

1.户型结构，一般采光面最大方向大多数在客厅或者主卧，所以要注意房子的开间与进深（房子的宽和长），如果开间太大，进深小就会导致保温效果不好，反则进深长，开间小，就算房屋是双阳台也会导致采光不足，所以理想户型比例在1:1或1:1.5是最好的。
2.得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。
注：得房率=套内使用面积/房屋建筑面积×100%

3.样板间，看样板间大家都知道很好看，很美观大气，但是要注意，样板间仅供参考，因为个别样板间跟实际房屋面积要大，所以在购房者的感官是放大的，并且个别样板间房屋没有放大，但是家具是缩小的，比如：床，衣柜，橱柜等，所以静水说样板间仅供参考。

户型决定是否保值

太大不好卖

南北通透而不是单向采光

厕所没有窗、太暗

客厅太暗

手枪户型要避免

冬天的光照是不是少

卫生间没窗户
卫生间窗户对着马桶
卫生间太小了，没法做干湿分离，放不下洗衣机
卫生间太大了，浪费面积

客厅窗户太小，采光不好
客厅窗户太大，开空调费电，隔音不好
卧室朝北冬天嫌冷，朝南夏天嫌热，又把客厅的采光面占了
卧室门对着入户门
卧室门对着厨房门
卧室门对着卫生间门

1）不要只贪图房源信息上的面积大，使用面积很重要，有效使用面积更重要（有一些奇怪的边边角角面积其实很不好用，空空占着面积很浪费）

2）不要贪图房间多，面积不大房间太多、你会发现有房间太小使用起来很难受

3）不要贪图配套多，对你有用的设施叫做配套，对你没有的设施带来的只有脏乱差

4）如果特别中意一套房，方便的话最好可以白天、晚上、晴天、雨天都去看一看

5）如果打算常住，那么小区内居民的构成也很重要，租户太多的小区最好不要选

1）不要只贪图房源信息上的面积大，使用面积很重要，有效使用面积更重要（有一些奇怪的边边角角面积其实很不好用，空空占着面积很浪费）

2）不要贪图房间多，面积不大房间太多、你会发现有房间太小使用起来很难受

3）不要贪图配套多，对你有用的设施叫做配套，对你没有的设施带来的只有脏乱差

4）如果特别中意一套房，方便的话最好可以白天、晚上、晴天、雨天都去看一看

5）如果打算常住，那么小区内居民的构成也很重要，租户太多的小区最好不要选

关于楼层

1）尽量不要选择2层，尤其老小区。因为怕反水，你不会想体验的

2）北方尽量不要选择顶层，夏天太热冬天太冷，而且楼顶容易晒裂

3）南方尽量不要选择1层，哪怕还送地下室，实在太潮了

4）反之，不介意的话北方选择1层、南方选择顶层，很有性价比

顶楼千万不要买（爬楼大难题）

楼层不要太高，腿脚可能不便

买了楼梯房而且还是顶楼，想换房子却卖不出去。
有电梯的顶楼都没人愿意接手，你楼梯房房爬到七楼，也不是人家不愿意接手，而是一般人他真的爬不上去，谁还去买？

楼层不好
楼层低 采光不好 下水道容易堵 跟高层交一样的电梯费，吃亏
楼层高一点 扬灰层
再高点 气压低 心脏病 高层火灾不好救援 等电梯难 水压低 二次供水

 

未来的总规律（大原则）

买错了开发商，物业差得一塌糊涂。
城市涨了、片区涨了、你隔壁小区也涨了，就是你的房子不涨，到底为什么？
因为你小区的品牌和物业是这个片区最差的，别人越涨你越降，别人越火爆你越没人要。
值钱的片区里有个烂的物业，你还真不如在不值钱的片区里面选房呢！因为值钱的片区大家都不差钱，品质要求才是第一位。

注意小区的定位

什么楼板薄质量差物业不行，都可以闭着眼睛说。你还是考虑地段（都是写字楼的地段，周围发展的慢）、地铁（附近污染重）、学区、户型面积楼层这些硬道理的东西吧。其他的你控制不了，再买哪个也一样。

地段不好（靠马路 吵；靠地铁 吵+震动；离地铁远 交通不方便）
成熟地段升值空间小

买错了城市被套了好多年，买了旅游城市基本渺无人烟，买了自家县城基本有价无市，买了人口净流出的城市，基本无人接盘。
你只知道买了套房子，却不知道现在中国90%的房子都是居住功能，因为没有投资价值，买得毫无意义。
所以，以后想要再买房而不后悔，至少以上六点不能错了。
每个人自身都存在认知局限，书上说这叫“心魔”，你必须克服它。
特别是买房这种超低频的动作，不是铅笔和橡皮的关系，一旦犯了错，短时间你是消不掉的。

新开发区配套不完善，没有生活气息

我买任何一套房子，都会从去分析判断一套房子的综合价值，而不会单一地停留在居住价值层面

买房一定要百分百满意才能下手，有任何一个你觉得不太能接受的点就别买，买了肯定后悔。

真正有用的是，买什么之前都先做好功课，降低后悔的概率。诚然我们不可能完全避免踩坑，但很重要的是后面如何补救。

最近几年交付的房子百分之九十以上都有问题。南京这边一半以上的盘都发生了业主大规模的维权行动

必须兼顾自住和保值

不要买离市区特别远的大房子

人啊，千万不能报侥幸心理，当你想赌一下时，
要假设最坏的会发生，看你是否能承受，如果承受不了，就不要赌。

买房之前，交定金之前一定要想清楚，
这是不是自己想要的房子，不要太将就，
不要为了买房而买房，想好房子的缺点能否忍受，
想好可能承受的压力是否在可接受范围内。

什么户型，位置，中介才不管，他们只管多便宜能卖的快。

楼龄一久，没钱的买不起 ，有钱的看不上

不要花高价买质量差的东西。

中国房地产现状就是劣质房越来越多，买房时不要脑子热

买高层需要持续不断换房（还不一定好换）

两极分化

贵的更贵，便宜的更便宜（政策维持防止下跌，实则卖不出去，属于虚假价格房产）

二手房成交地区也是新楼盘保值地区

高总层的低层（遮光、通风差、能见度差【3】）、低总层（洋楼）的高层、顶层、设备层、骨灰房、LOFT一律不要。

高总层想买必须十年内抛掉，并且必须是比较好的物业，才好保值。

二手房网站挂出来的，要么太贵，要么不具备流动性。

最佳选择就是带电梯的洋楼，别墅不行（国内的仇富文化，以及难以脱手）

二手房还有各种小问题，电路啊，插座安装不合理、热水器老化，房间格局装修不合理，等等，还是最好买二手毛坯自己装修。如果价位比较便宜，那这种装修好的就不错，千万不要像我这种等于出了10几万装修费的，得到的没有那么好……

3种选择：

①高总层的中间层，十年内降价抛掉

②洋楼

③40年产权的公寓、商铺，自住（上海开始清理类住宅，避免商住房的坑）

不存在其他选择，其他选择都是大坑。

原则：

流动性>租金>涨幅。

最好是：

能种菜，有操场

学习下【4】

装修：
上厕所时有没有wifi

洗脸盆好不好打理

洗澡时水会不会忽冷忽热

水压够不够

地漏下水快不快

床垫睡着舒不舒服（不易塌陷、合理承托、抗干扰、油烟机吸力够不够，平时喝水方不方便）

曾仕强：不住高楼（最多4楼）

奶爸总结

奶爸讲述了这么多新房和二手房之间的区别，接下来提出几点建议，以便大家选择：

1、生态学的“半岛效应”适用于城市发展，资源的丰富程度从市中心向最远端郊区递减，中心城区的二手房价值要高于郊区，并且长期能得到保障。

2、如果所在镇街存在一二手房倒挂，奶爸建议买新房更加划算，楼盘年限更新和价格便宜，配套也不会有很大的差异，只不过在打新过程中会很辛苦，也讲运气。

3、至于市区二手房、郊区新房如何选取，如果城市半径不大，通勤至市区在30分钟时间内，奶爸建议选择郊区二手房。

买房后悔的情形，大部分原因都很常见，主要是自己对房子缺乏全面、细致、深入的判断，买房匆匆忙忙就刷定金，连房子本身和周边都没来得及细细研究，这种情况就非常容易踩坑。

产权和楼龄问题

在上文开支部分有提到，二手房楼龄的会影响贷款的期限，此外还存在产权年限的问题。

国内商品房住宅产权是70年，但抛开拿地时间和开发周期，即便买到新房，收楼的时候估计也就剩下60多年产权。

另外，早期东莞部分本土开发商用低价拿到开发用地，一直捂在手里没做开发，又或者建设好过了很久才开卖，比如：鲁能公馆。
如果买到这类的新盘，产权年限可能仅剩60年；如果是二手房，剩余的产权年限只怕更短。
对于置业群体来说，花钱买房子，自然希望房子的产权时间尽量长一些。
虽说关于产权续期不是什么大问题，预估到期了有以下几种解决方案：税费续期、补出让金差价等。

常看的网站

买房不看安居客，

看链家、

贝壳

“阳光理政”查小区投诉

学位（即使自己不需要也影响脱手）

而新房的学位则有诸多不确定因素，销售环节跟你说的一个样，交房环节是另外一个样，反正不到最后你都不能确定。

这是因为，新盘建设的时候，其学区往往正在评估，开发商可能会为了卖房，将待定的学位配套，当做房子的配套学位进行宣传。

等到业主入住申请学校时，才发现中招，这类案例时有发生，比如：万科翡翠东望，年初收楼时500个宏外学位不翼而飞。

小区的物业等基本同理，新房都存在着一定的未知性，只要到入住那一刻，你才能感受到物业的水准。

而二手房则可以通过亲自走访，观察小区环境，楼栋外表、内部保养情况来评判物业服务。

现在已经不承诺学区，但一般明眼人也能分析个差不多。
就在你家门口的学校，你不上谁上？
隔着三公里的学校怎么能算你的配套呢？怎么可能轮得到你？
上隔一条主路的两个学校都有可能是有区别的，所以很多人后悔没选对相对确定的学校楼盘。

二手房分析数据

邻居业主素质（是否高学历）

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房地产信息原点

1、土地费13000平方米，交易费及契税，印花税4.5%，约600元/平方米；
2、城市配套费，150元/平方米；
3、规划设计费、勘察费、施工图设计费，50元/平方米
4、各种规费，招标费、施工图审查费、监理费、消防人防审查费等，100元/伻平方米；
5、临时设施费(水电道路排水)三通一平等50元/平方米
6、建安工程费，楼面价这么高肯定都是高层，一般30-32层，2000-2500，北方地区有取暖及外墙保温，有的地区是8度抗震，增加200元左右！统一按2500元/平方米
7、小区配套费，包括自来水、雨污水、供电系统、釆暖系统、天然气、小区道路、绿化景观、围墙大门、路灯、消防、智能化系统、网络电视等，大约300元/平方米
8、配套公建，不能销售，包括需求里面的幼儿园、学校、公厕、物业房、配电室、消防控制室、派出所、居委会、人防设施等，大约占2%左右，计400元/平方米
以上直接成本合计17150元/平方米
10、管理费(工资、差旅费、水电费、办公费、印花税、业务费)2%，400元/平方米
11、营销费3%，600元/平方米
12、利息，按1年贷款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600元/平方米
13、增值税，10%，按300元，城建税、教育附加，土地使用税等，100元/平方米
14、土地增值税，按最少2%计400元/平方米;
以上合计20550元/平方米，以上是保本销售价！
15、假设销售价23000元，销售毛利润2450元，企业所得税25%，612元，企业净利润1838元，净利润率8%！
所以：企业保本销售价不低于20000元，合理销售价23000元，正常销售价25000元。
以上是毛坯房的成本价，如果是精装修房，还要加装修费。

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容积率

容积率是证明小区品质最直观的表达方式，
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，
而对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。
所以小区容积率是越小越好的，而且容积率是由政府相关规定：
独立别墅（0.2-0.5）
联排别墅（0.4-0.7）
6层以下住宅（0.8-1.2）
11层以下（1.5-2.0）
18层以下（1.8-2.5）
19层以上（2.4-4.5），
并且容积率小于1.0是属于非普通住宅。

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。

开发商和物业

买错了开发商，物业差得一塌糊涂。
城市涨了、片区涨了、你隔壁小区也涨了，就是你的房子不涨，到底为什么？
因为你小区的品牌和物业是这个片区最差的，别人越涨你越降，别人越火爆你越没人要。
值钱的片区里有个烂的物业，你还真不如在不值钱的片区里面选房呢！
因为值钱的片区大家都不差钱，品质要求才是第一位。

城市的选择

买错了城市被套了好多年，买了旅游城市基本渺无人烟，买了自家县城基本有价无市，买了人口净流出的城市，基本无人接盘。
你只知道买了套房子，却不知道现在中国90%的房子都是居住功能，因为没有投资价值，买得毫无意义。
所以，以后想要再买房而不后悔，至少以上六点不能错了。
每个人自身都存在认知局限，书上说这叫“心魔”，你必须克服它。特别是买房这种超低频的动作，不是铅笔和橡皮的关系，
一旦犯了错，短时间你是消不掉的。
如果你改变不了自己的人生，那就先改变自己的人生观。
 

绿化率

2.看绿化环境好坏的硬性参照指标是绿地率，绿化率相对而言比较宽泛，就算是树的影子也可算入绿化率，所以绿化率一般要比绿地率高一些。一般来说，小区的绿地率越高，小区的绿化环境就越好。因此在看房时也要注意小区的绿地率，千万不要被绿化率给骗了！
注：绿地率＝绿地面积／土地面积（新区建设的绿地率不应低于30％）绿地率则是指绿化用地占总土地面积的比例
3.看物业服务，小区物业公司的服务与业主生活息息相关，物业公司服务的好与坏直接影响业主的生活。物业公司是否负责，物业公司人员配备是否足够对小区的整体运行和维护有直接关系，一个好的物业公司能让业主省好多心，所以一个好的物业公司也是至关重要的。

自己考虑问题

考虑下化工厂、加油厂、加油站、燃气站、发大水（下水管道更新）、海拔问题。

gdp贡献的化工厂主要位置）

宁波百强企业名单

宁波大型化工企业名单

宁波中金石化有限公司

炼油厂

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自己考虑

消防云梯高度>购买的楼层

动静分离（卧室不要在一块）

通风

某些房间无光照

生活设施不要在马路对面。

得房率

靠近医院（3处国家高级卒中中心，其他类型医院不关心，尽量不超过一站距离、救护车要近）

远离加油站

远离化工厂

卫生间必须有窗（卫生间对着窗户）、没法做干湿分离、放不下洗衣机

偏方型户型

客厅太大会不好打空调（以及wifi强度问题）

现浇（非预制板、空心楼板）

楼层超过>3楼(接地面算是1楼)肯定就不要了，我妈妈应该觉得是2楼最好（其实我想要1楼，待定，没商量好），我妈妈有关节炎，我自己膝盖软骨有少许损伤。

价格尽量3万左右（会比较有意向成交），四万比较吃力。

尽量住宅产权、非公寓产权

不考虑电线外铺

电梯超过三个月不检修

高架桥噪声问题。

门口停车不要太拥堵。（人车分流）

卧室窗户朝南

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一些次要考虑：

尽量没有发过大水。

地铁

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核电站名称	地址
秦山核电站	嘉兴市海盐县
龙游核电站	龙游县团石（团石湾）
三澳核电站	浙江省苍南县马站镇三澳村
三门核电站	浙江省三 门县
方家山核电站	浙江海盐，南临杭州湾
象山核电站	宁波象山县鹤浦镇最南端的一个小半岛

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医院名称和地址	级别
镇海区人民医院 (宁波市镇海区骆驼街道南二西路718号)	国家综合防治卒中中心
宁波市医疗中心李惠利东部医院 （宁波市鄞州区江南路1111号）	国家高级卒中中心
中国科学院大学宁波华美医院（第二医院） （宁波市海曙区西北街41号）	国家高级卒中中心
宁波市医疗中心李惠利医院 （宁波市鄞州区兴宁路57号）	国家高级卒中中心
宁波市第一医院 海曙区柳汀街59号	国家高级卒中中心

镇海区人民医院附近都是化工厂

所以尽量考虑最后面的三家。

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宁波市第一医院（宁波市海曙区柳汀街59号）

城隍庙地铁站附近

小区名称 和地址	距离第一 医院距离	距离城隍庙地铁站距离	建造年代	一楼是否 有车库	均价 (万/平)
城市先锋 （公寓）	390米	230米	2003年	高楼	1.6
新街社区 (解放南路192号)	440米	240米	2001年 （存疑， 有说90年代）	有车棚	3.4
县学社区 （念书巷）	650米	750米	2002年		4.2
镇明小区	530米	610米	1993年 (可能预制板)		4.0
县学社区(133弄)	650米	750米	2001年		4.03
县学社区(念书巷)	650米	750米	2001年		4.2
县学社区(镇明巷)	650米	750米	2001年		4.2
云石街35弄小区 (云石街35弄)	710米	850米	2008年	无车棚	3.9
迎凤社区	700米	670米	2000年		3.16

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中国科学院大学宁波华美医院(宁波市第二医院)

浙江省宁波市海曙区西北街41号

第二医院和第一院只有2.3公里的步行距离。

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下面这三个社区的南边是加油站，不要。

莲桥社区

柳逸花苑

天封社区

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值得参考的房子：
https://nb.anjuke.com/prop/view/A6142035870

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海曙中心区域的一些楼盘比较

	描述
龙湖·天玥	都是高层 绿化住宅43%
保利·雅戈尔江上印	倒三角楼盘，风水不好。 得房率低（116平方的78%） 低层采光有问题
云望里	周围老破小多 离医院近 双地铁口 学区一般般不是特特别差。 绿地率30% 白云公园 联丰公园 洋房五层
建发·海曙 春江悦	建高架、西南边有个加油站、户型好、林园好 高层79% 洋房84%
万科·朗拾	销售态度强硬 双地铁 104采光很差

一楼下面有车库不太会潮湿（挑高）

小高层：

小高层住宅可以理解为建筑层数在7－12层的有电梯的住宅，不过现在小高层的范围已经在不断扩大，广义上的小高层是指18层以下（7层以上）的住宅。

高层：

一般来说，比小高层还高的就称为高层了。以前的高层是指12层以上，而现在”18层以上的高层叫做高层“的说法更被大家所认可。

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销售人事成分

代理商（比较中立）、中介、售楼团队#############################################################################

红线内不利因素-地下

地下一层不利因素图例

①风机房

②配电小间

③地库坡道口

④雨水回收泵房、雨水回收池

⑤专用配电房

⑥电信间

⑦通信设备间

⑧人防区

⑨临时建渣池

地下二层不利因素

①风机房

②配电小间

③地库坡道口

④雨水回收泵房、雨水回收池

⑤消防泵房、消防水池

⑥人防区

注意事项：

1、风机房：本小区地下室设有风机房位于1-16幢地下室，临近住宅可能存在噪音、震动等影响（示意图标注 蓝① 绿①）

2、配电小间：本小区地下室设有配电小间位于1-16幢地下室，临近住宅可能存在噪音、震动、辐射等影响(示意图标注 蓝② 绿②)

3、地库坡道口：位于1、2幢之间，3、5幢之间，9、10幢之间，8、11幢之间，11、14幢之间（示意图标注 蓝③ 绿③）

4、雨水回收泵房、雨水回收池:本小区设有雨水回收泵房和雨水回收池位于1幢、10幢地下室，临近住宅可能存在造影、震动等影响（示意图标注 蓝④绿④）

5、专用配电房：本小区地下室设有专用配电间位于11幢和12幢之间；4幢和5幢之间，临近住宅可能存在噪音等影响。（示意图标注 蓝⑤）

6、电信间：本小区地下室设有电信间位于9幢地下室，临近住宅可能存在噪音、辐射等影响（示意图标注 蓝⑥）

7、通信设备间：本小区设有通信设备间位于9幢南侧，临近住宅可能存在噪音、辐射等影响（示意图标注 蓝⑦）

8、消防泵房、消防水池：本小区设有消防泵房、消防水池位于3幢、8幢地下室；3幢和8幢之间，临近住宅可能存在噪音、震动等影响（示意图标注 绿⑤）

9、本小区南侧部分有人防区域，可能会有噪音等影响（示意图标注 绿⑥ 蓝⑧）

10、本小区地地下室4#东南侧有临时建渣池，可能有噪音等影响（示意图标注 蓝⑨）

11)本小区地下室整体连通。住宅车位区域与商业车位区域有联通；区域之间后期可能会有物理管理等措施

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红线内不利因素-地上

1.小区出入口

2.消防出入口

3.小区人行出入口

4.机动车地下车库出入口

5.非机动车地下车库出入口

6.地面机动车停车位

7.地面非机动车停车位

8.消防登高场地

9.物业管理用房

10.物业经营用房

11.社区居家养老用房

12.消防控制室

13.社区配套用房

14.室内体育场馆

15.环网站

16.配电房

17.水泵房

18.垃圾房

19.排烟井道

20.集中绿地

21.景观水池

22.老年人活动场地

23.可再生资源回收用地

24.垃圾收集点

25.裙房屋面

26.屋顶水箱

27.化粪池

28.架空层

29.燃气调压站

30.儿童活动场地

31.景观构架

32.商业建筑

33.地铁污水提升井（规划）

注意事项：

1、小区出入口：本小区设有出入口2处，规划有人行，车行功能。主入口分别位于3、5幢之间和11、14幢之间。主入口设有架构，高约4米，临近住宅可能存在视线遮挡、灯光、噪音、排烟、人流等影响（示意图标注①）

2、消防出入口：本小区设有消防出入口7处，规划有车行功能。分别位于1、3、5、8、11、14、16幢旁，临近住宅可能存在视线遮挡、灯光、噪音、排烟、人流等影响。（示意图标注②）

3、小区人行出入口：本小区设有主要人行出入口2处，主入口分别位于3、5幢之间和11、14幢之间，临近住宅可能存在视线遮挡、灯光、噪音、排烟、人流等影响。（示意图标注③）

4、机动车地下车库出入口：本小区设有机动车地下车库出入口5处，分别位于1、2幢之间，3、5幢之间，9、10幢之间，8、11幢之间，11、14幢之间，带有顶盖，临近住宅可能存在视线遮挡、灯光、噪音、排烟、人流等影响。（示意图标注④）

5、非机动车地下车库出入口：本小区设有非机动车地下车库出入口3处，分别位于5、7幢之间，14、15幢之间，15、16幢之间，可能带有顶盖，临近住宅可能存在视线遮挡、灯光、噪音、排烟、人流等影响（示意图标注⑤）

6、地面机动停车位：本小区设有若干地面机动车停车位，分别位于3、8、9幢北侧，5、10、11、14幢南侧，临近住宅可能灯光、噪音、排烟、人流等影响（示意图标注⑥）

7、地面非机动车停车位：本小区设有若干地面机动车停车位，分别位于1幢东侧，体育场馆东侧，14幢东侧及北侧，15、16幢北侧，临近住宅可能灯光、噪音、排烟、人流等影响（示意图标注⑦）

8、消防登高场地及回车场：本小区设有消防登高场地/回车场位于每幢高层楼的南侧或者北侧，临近住宅可能灯光、噪音、排烟、人流等影响（示意图标注⑧）

9、物业管理用房：本小区设有物业管用房分别位于14幢一层局部，开门开窗均朝向南侧，51#一层局部，临近住宅可能存在噪音、环境秩序等影响（示意图标注⑨）

10、物业经营用房：本小区设有物业经营用房，分别用于14、15幢一层局部，14、15幢之间，临近住宅可能存在噪音、环境秩序等影响（示意图标注⑩）

 11、社区居家养老用房：本小区设有社区养老用房位于16幢一层西侧，开门朝向北侧和南侧，开窗朝向西侧和南侧，临近住宅可能存在噪音、环境秩序等影响。(示意图标注⑪)

12、消防控制室：本小区设有消防控制室位于14、15幢，开门开窗均朝向南侧，临近住宅可能存在噪音影响（示意图标注⑫）

13、社区配套用房：本小区设有社区配置用房分别用于15幢一层局部，位于16幢一层东侧和位于15、16幢之间，最近住宅可能存在噪音、环境秩序等影响。（示意图标注⑬）

14、室内体育场馆：本小区设有室内体育场馆位于场地东侧51#，临近住宅可能存在视线遮挡、灯光、噪音、人流等影响。（示意图标注⑭）

15、环网站：本小区环网站分别位于7幢、16幢南侧，临近住宅可能存在视线遮挡、噪音等影响（示意图标注⑮）

16、配电房：本小区设有配电房6处，分别位于2、3幢之间，3、5幢北侧，8、11幢之间，10、13幢之间，13、16幢之间，临近住宅可能存在视线遮挡、噪音等影响（示意图标注⑯）

17、水泵房：本小区设有水泵房位于10、13幢之间，最近住宅可能存在视线遮挡、噪音等影响（示意图标注⑰）

18、垃圾房：本小区设有垃圾房分别位于7幢南侧和8、11幢之间，临近住宅可能存在视线遮挡、噪音、气味等影响（示意图标注⑱）

19、排烟井：本小区设有排烟井若干处，临近住宅可能存在视线遮挡、噪音、排烟等影响。（之意图标注⑲）

20、集中绿地：本小区设有集中绿地2处，分别位于6幢东侧，9、12幢之间，临近住宅可能存在采光、落叶、飞絮、蚊虫等影响。（示意图标注⑳）

21、景观水池：本小区设有景观水池位于体育馆东侧和园区部分（具体以绿化报批为准），临近住宅可能存在异味、噪音、蚊虫等影响。

22、老年人活动场地：本小区设有老年人活动场地位于16幢局部，临近住宅可能存在噪音、人流等影响（示意图标注㉒）

23、可再生资源回收用地：本小区设有可再生资源回收用地分别位于7、11幢南侧，临近住宅可能存在异味、噪音、蚊虫等影响（示意图标注 ㉓） 

24、垃圾收集点:本小区设有垃圾收集点4处，分别位于2幢西侧，5幢北侧，10、13幢之间，13、16幢之间，临近住宅可能存在异味、蚊虫等影响（示意图标注㉔ ）

25、裙房屋面：部分裙房屋顶可能存在空调外机等设备，临近住宅可能存在噪音、视线等影响（示意图标注㉕）

26、屋顶水箱：本小区设有消防水箱位于12幢屋顶，临近住宅可能存在噪音、震动等影响（示意图标㉖ ）

27、光伏板：本小区每一幢单体均设有光伏板，临近住宅可能存在视线、噪音等影响

28、架空层：本小区13幢首层局部设有架空层，可能有噪音等影响（示意图标注㉘）

29、屋顶绿化：本项目14幢、15幢、16幢楼裙房、部分设备用房布置屋绿化，可能会有视线、光线、蚊虫等影响。

30、化粪池：本小区化粪池布置在1幢东侧，7幢北侧，10幢西侧，15幢北侧，实际数量以位置以政府批准的正式文件为准。(示意图标注㉗ )

31、燃气调压站：于1幢东侧，16幢南侧，实际数量以位置以政府批准的正式文件为准。(示意图标注㉙)
32、儿童活动场地：本小区设有儿童活动场地在7幢、12幢南侧（示意图㉚）

33、景观构架：本小区景观构架位于4#14#南侧，6#东北侧（示意图㉛）

34、住宅南侧为商业综合体（龙湖天街），商业可能存在噪音、灯光、排风异味等不利影响；商业屋面上存在风机、冷却塔、油烟净化器、基站等机电设备或构筑物，可能会对住宅视线产生不利影响（示意图㉜）

35、本小区可能会有规划地铁污水提升井，后期可能会有视线、噪音、异味等影响。（示意图㉝ ）

36、本小区按电力部门要求设有分支箱，对视线和观感有影响，具体以实际为准。

37、本小区地下非机动车库集中设置在7幢和14~16幢地下室，部分楼栋停车流线较长。

38、户型外立面线条，对外立面门窗、阳台等可能有视线和采光影响。

39、本小区所有户型设备平台外机，可能会有挡窗、视线和采光影响

40、本小区屋顶设有通信基站，具体位置以政府有关部门批复为准。

41、本小区设备用房统一配置，部分使用存在流线过长情况。

42、本小区住宅楼栋均设有数量不一地下室风井，可能会有噪音、视线等影响

43、本小区因立面造型等原因，导致阳台、窗户及户内格局部分与标准户型存在差异。

44、本小区存在局部两层地库。

45、围墙边楼栋：本小区5#南向、8#单元入口距离围墙较近，可能存在视线遮挡、噪音等影响。

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红线外不利因素

 红线外说明：

1、本项目红线外有公交站台（看经路、南苑街等），可能会有噪音、排烟、灯光等影响。

2、本项目紧邻环城西路、环城南路（包括高架）、南苑街、看经路等均已通车，可能会有噪音、排烟、灯光等影响

3、本项目商业与住宅中间有规划道路，道路建设及投入使用时间以实际建设进度为准，后期投入使用后对临近住宅楼栋可能会有噪音、排烟、灯光等影响。

4、本项目东侧地铁：8号线（规划中），后期建设、运营可能会对临近住宅可能会产生一定噪音、出行影响。

5、本项目南侧有现状军产，后期运营及建设可能会有噪音等影响。

6、本项目南侧为现状塔式高压电缆，可能会有视线等影响；

7、南侧军产建筑内有现状通信基站，西侧看经路通信基站。

8、项目东侧后期地铁建设可能会有污水提升井，具体位置以规划批复为准。

9、本地块东南方向有学校，对邻近住宅可能会产生一定噪声影响。

10、地块北侧为现状酒店会所，对邻近住宅可能会有噪声、灯光等影响。

11、本小区东北角会有地铁穿行，可能会有噪音等影响。

12、红线外南苑街北侧，规划为公园绿地，含一处供电用地，具体以政府共事为准。

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一些装修包

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关于商铺

（1）门口马路必须是双向四车道，如果少于四车道会拥挤堵车，大于四车道交管部门极有可能会在中间拉隔离带，变象阻止了来回的人流量

（2）商铺门口地面要和门口人行道的地面在相同的水平面，不能抬高，也不能降低，更不能有绿化带遮挡。

（3）商铺必须是双街门面，单边街谈都不要谈。

（4）要带烟道的全业态商铺。

（5）合理的回报率是每年5%，不要轻信开发商的一面之词，一定要自己去商辅周边问问那些做生意的人，自己嘴巴甜点，去买点东西，消费几次，得到准确的回报率后再和开发商谈价格。

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买房的思路

①优先级：

老学区附近的新楼盘>老学区附近的老破小

②先住着再说，等孩子上完中小学不需要了，就自住或者挂出去（到时候再说）

适当降价有利于快速脱手。

也有人超过五年的老房子就不要了。

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另外，可以参考原神【5】【6】来装修（蒙德城内）

西风骑士团团长室 作者：Mou墨小痕 https://www.bilibili.com/read/cv10438798 出处：bilibili

 

 

 

 

 

 

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Reference:

【1】中国有几个核电站？分别在哪里？_百度知道

【2】我为什么不建议你再去投资商铺？ - 知乎

【3】为什么不能买高层住宅的低楼层？-唐山楼盘网

【4】叠拼和复式有什么区别-楼盘网

【5】【原神尘歌壶】稻妻主宅室内装修指南——茶室与卧房_原神

【6】【原神·尘歌壶】-绘绮庭 浮世景色 主宅室内 装修教程_手机游戏热门视频