沈天晴的佳源服务再度破发：管理规模偏低，成长性受限？

物业管理公司上市速度加快，华润万象生活、佳源服务12月9日正式登陆港交所，远洋服务也将在12月17日正式上市。目前，远洋服务正处于招股阶段，发售价区间为5.5-6.7港元。

在此之前，恒大物业、金科服务、融创服务、世茂服务、第一服务控股、合景悠活已于10月、11月份在港交所陆续上市。其中，唯有华润万象生活、融创服务在IPO首日未跌破发行价。

在近期上市的几家物业管理公司中，第一服务控股（HK:02107）与佳源服务（HK:01153）的股价及市值处于低位。截至12月9日，第一服务控股报收0.91港元，总市值为9.1亿港元；佳源服务报收3.88港元，总市值为23.28亿港元。

 

以佳源服务为例，其于今年6月26日首次递交招股书，11月24日通过港交所聆讯，拟发行1.5亿股股份。经扣除就全球发售应付的包销费用及佣金及其他估计开支后，佳源服务将从全球发售获得的所得款项净额约为5.18亿港元。

综合来看，佳源服务算得上是管理面积最小的物业公司。截至2020年6月30日，佳源服务合约总建筑面积约为4030万平方米，涵盖16个省份、42个城市，共有154个在管项目，在管总建筑面积约2760万平方米。

据了解，佳源服务隶属于佳源国际（HK:02768）。IPO前，佳源国际持有佳源服务100%股权，IPO后持股75%。穿透股权发现，佳源国际创始人沈天晴为最终控股方，合计持股比例约为52.3%。

招股书显示，2017年、2018年、2019年，佳源服务的营收分别为2.09亿元、3.31亿元、4.54亿元。2020年上半年，其营收为2.8亿元，2019年同期的营收为2.1亿元，同比增长33.0%。

 

2017年、2018年、2019年与2020年上半年，佳源服务的物业管理服务收入分别为1.69亿元、2.59亿元、3.66亿元与2.37亿元，分别占其对应报告期内总营收的80.8%、78.2%、80.4%与84.4%。

2017年、2018年、2019年，佳源服务的净利润分别为1834.9万元、3577.6万元、5021.4万元。2020年上半年，佳源服务的净利润为3626万元，2019年同期为2854万元，同比增长27.0%。

不过，佳源服务的毛利率并不高。根据招股书，2017、2018年与2019年，佳源服务的整体毛利率分别为21.8%、23.8%与23.9%，低于行业平均水平的30%。不过，2020年上半年，其毛利率则提升至30.6%，有所好转。

造成佳源服务毛利率低的原因，与其收费类型及收费标准强关联。2017、2018年与2019年，其每月平均物业管理费分别为1.05元/平米、1.21元/平米与1.32元/平米，与同行相比差距较大。

同样的，佳源服务主要提供传统物业服务，创新力度不够。招股书显示，佳源服务的物业管理服务收入占比长期在80%以上，而社区增值服务则在5%上下徘徊，存在较大上升空间。

与远洋服务等相似，佳源服务的物业服务主要靠包干制收费（物管公司承担管理物业的成本），成本居高不下。数据显示，包干制收费为结佳源服务贡献了高达99.7%的物业收入，而酬金制收费的收入占比长期处于0.2%-0.3%之间。

此外，佳源服务的发展还受到其母公司佳源国际控股的制约，大部分物业管理服务合约来自于佳源国际控股旗下佳源地产开发的物业。

2017年、2018年、2019年与2020年上半年，佳源地产贡献的物业收入分别约占其物业管理服务总收入的96.3%、90.8%、79.4%与70.1%。截至2020年6月末，佳源服务尚有68.8%的在管面积来自佳源地产品牌。

外拓方面，报告期内，佳源服务第三方物业开发商开发的物业投标中标率分别为61.5%、38.2%、38.3%与41.2%。佳源服务称，中标率降低的主要原因是越来越多的房企重视物业板块，投标竞争日趋激烈。

二级市场表现上，IPO首日，佳源服务便跌破发行价，盘中最低跌至3.7港元，较其发行价3.86港元跌4.15%，收涨0.52%。12月10日（IPO次日）开盘，佳源服务再度破发，最低报3.81港元，总市值约为23亿港元。