建发物业上市进程加快：表现不及同行水平，不融资怕破发？

12月30日，建发物业发展集团有限公司（以下简称“建发物业”）在上市前夕披露了董事名单及其角色和职能等信息。据了解，其将以介绍方式于12月31日在港交所上市。

根据介绍，建发物业的高管包括执行董事兼行政总裁乔海侠、董事会主席兼非执行董事庄跃凯、执行董事黄党辉、非执行董事林伟国等。此前的招股书显示，乔海侠等高管及关联人合计持有建发物业约5.13%的股份。

 

本次赴港上市，建发国际（HK:01908）董事会已于12月23日向合资格建发国际股东宣派每持有一股建发国际股份获发一股股份，分派合共约11.77亿股股份（相当于建发物业的全部已发行股份）予以满足。

此前的信息显示，建发国际持有建发物业的100%股权。建发国际称，于完成建议分拆时，建发国际将不会保留建发物业的任何权益，而建发物业将不再为附属公司，并将成为联营公司。

根据招股书，建发物业主要提供物业管理服务、小区增值及协同服务及非业主增值服务。截至2020年6月30日，建发物业的合同建筑面积为3959.0万平方米，在管面积为2165.1万平方米，在管项目数量超过200个。

业绩方面，2017年、2018年、2019年与2020年上半年，建发物业的营业收入分别为4.47亿元、6.09亿元、8.01亿元与4.52亿元；同期，净利润分别为3245.9万元、4848.3万元、6828.5万元与6147.1万元。

 

报告期内，建发物业的毛利率分别为26.2%、23.1、22.9%与24.3%，远低于物业行业平均水平。中国物业管理协会等机构的数据显示，已上市物管公司的2019年整体毛利率为29.4%。

整体来看，2017年、2018年、2019年与2020年上半年，建发物业来自厦门建发及其联营公司的收入分别为1.42亿元、1.87亿元、2.55亿元与1.37亿元，占比分别为31.7%、30.7%、31.8%与30.4%，贡献占比基本保持在三成上下。

不过，建发物业的流动性负债日渐走高。2017年、2018年、2019年，建发物业的流动负债分别为3.16亿元、3.54亿元、4.66亿元，2020年上半年这一数增至7.94亿元。

正因此，建发物业在其招股书的风险章节中称，“我们面临流动资金风险，而本集团可能无法履行与其金融负债相关的责任，而该等责任须以现金或其他金融资产结算。”

此外，建发物业的续约率呈持续下降趋势。2017年、2018年、2019年与2020年上半年，其物业管理服务合同续约率分别为95.0%、92.7%、86.7%与85.7%，行业平均值约为98%。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，物企续约率低可能有两方面原因，一是物业公司本身的服务、口碑让业主不是很满意；二是来自第三方的物业项目，由于市场竞争性比较强，导致合作企业到期之后不再续约。

 

柏文喜还表示，此次建发物业以介绍形式从母公司建发国际分拆上市，似乎有拼抢上市速度成分在内，“可能与目前物企密集上市导致的物企供股过量不利于发行，以及港交所有意提高上市门槛而力求快速登陆港股有关。”