自然资源部门-企业拿地后要开工，需要办理哪些规划许可手续？

近年来，浙江以“千项万亿”重大项目为抓手，扩大有效投资、优化投资结构、提高投资效益，越来越多的企业愿意来浙江落地生根。在广大乡村地区，浙江突出项目为王、产业为基、融合为要、民生为本，深化“千村示范、万村整治”工程，扎根乡村的“新农人”日益增多，乡村全面振兴的步伐不断加快。
“浙江自然资源”围绕要素保障、土地利用、村庄规划、耕地保护、不动产登记等自然资源重点政策，结合大家在生产生活中可能遇到的实际问题，以情景式问答的方式，为大家解疑释惑。

项目开工，需要办理哪些规划许可手续？

答：根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省城乡规划条例》等规定，规划许可主要包括建设项目用地预审与选址意见书、建设用地规划许可、建设工程规划许可和乡村建设规划许可。

按照国家规定需要有关部门批准、核准的建设项目或者以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向自然资源主管部门申请核发建设项目用地预审与选址意见书。使用国有土地的建设项目，应当在划拨土地前或签订土地出让合同后，办理建设用地规划许可证。取得国有土地使用权的建设项目，建设单位应当持土地的有关证明文件和工程设计方案，向自然资源主管部门申请办理建设工程规划许可证。在国土空间规划确定的城镇建设用地范围内使用集体所有土地的建设项目，应持农村集体经济组织的书面同意意见，向自然资源主管部门申请办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。在国土空间规划确定的乡、村庄建设用地范围内使用集体所有土地进行乡镇企业、乡村公共设施、公益事业建设的，应当向自然资源主管部门申请办理乡村建设规划许可证。

（1）建设项目用地预审与选址意见书

对确需占用国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外的农用地的建设项目，或按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目、以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在项目审批、核准前或者备案前后，需向自然资源部门申请核发建设项目用地预审与选址意见书。

具体申报材料包括：

●建设项目用地预审与选址申请表；

●建设项目用地预审申请报告（报自然资源部项目需提供）；

●建设项目建设依据（项目赋码信息）；

●项目列入相关规划文件或者相关产业政策文件等；

●建设项目拟选址红线界限图；

●标注项目用地范围的总体规划图和土地利用现状图；

●论证报告（需要组织技术论证的提供）；

● 项目用地边界拐点坐标表（占用永久基本农田的还需提供占用和补划永久基本农田的拐点坐标）；

● 建设单位统一社会信用代码证书。

（2）建设用地规划许可证

在国土空间规划确定的城镇建设用地范围内的建设项目和国土空间规划确定的乡、村庄建设用地范围内使用国有土地的建设项目，建设单位在项目批准、核准、备案后，需向自然资源主管部门申请核发或领取建设用地规划许可证。

申报材料

①以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目：

●建设用地规划许可证申请表；

●建设项目立项文件（包括建设项目批准、核准、备案等文件）；

● 用地红线图；

●组织机构代码证（企业或组织申请时提供）。

②使用集体所有土地的建设项目：

●建设用地规划许可证申请表；

●建设项目立项文件（包括建设项目批准、核准、备案等文件）；

●用地红线图；

●村民委员会签署的书面同意意见；

●组织机构代码证（企业或组织申请时提供）。

③以出让方式取得国有土地使用权的建设项目：

●建设用地规划许可证申请表；

●建设项目立项文件（包括建设项目批准、核准、备案等文件）；

●用地红线图；

●土地出让合同；

●组织机构代码证（企业或组织申请时提供）。

（3）建设工程规划许可证

在国土空间规划确定的城镇建设用地范围内或国土空间规划确定的乡、村庄建设用地范围内使用国有土地进行新建、改建、扩建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人在取得建设用地使用权后，应当向自然资源部门申请核发建设工程规划许可证。

申报材料：

●建设工程规划许可证申请表；

●使用土地的有关证明文件；

●建设项目立项文件（包括建设项目批准、核准、备案等文件）；

●建设工程设计方案；

●用地红线图；

●组织机构代码（企业或组织申请时提供）。

（4）乡村建设规划许可证

在国土空间规划确定的乡、村庄建设用地范围内使用集体所有土地进行乡镇企业、乡村公共设施、公益事业建设的，建设单位或者个人应持农村集体经济组织的书面同意意见、使用土地的有关证明文件，向自然资源部门申请核发乡村建设规划许可证。

申报材料：

●乡村建设规划许可证申请表；

●村民委员会签署的书面同意意见；

●项目批准、核准或备案文件；

●使用土地的有关证明文件；

●建设工程设计方案；

●用地红线图。

拿到了相关许可文件，因为资金没有到位等企业自身原因不能如期开工的，会怎么样？

答：国有建设用地使用权人因资金没有到位等自身原因不能按期开工的，应提前30日向当地自然资源主管部门提出延期申请，经同意延建的，项目竣工时间相应顺延。未能按照国有建设用地有偿使用合同约定日期或者未能按照同意延建约定日期开工建设的，应按合同约定支付违约金。

因企业自身原因不能如期开工造成土地闲置的，当地自然资源主管部门将按《闲置土地处置办法》予以处置，闲置满一年不满两年的应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，当地自然资源主管部门有权无偿收回国有建设用地使用权。

拿到了相关许可文件，因为不可抗力或政府原因，不能如期开工的，怎么办？

答：属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向当地自然资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，与当地自然资源主管部门协商，选择下列方式处置：

（1）延长动工开发期限

签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1年。

（2）调整土地用途、规划条件

按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合国土空间规划。

（3）由政府安排临时使用

待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。

（4）协议有偿收回国有建设用地使用权。

（5）置换土地

对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。

（6）当地自然资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

建设过程中，需要在附近找地方搭建临时办公和生活用房的，能不能申请临时用地？

答：可以申请临时用地。建设项目施工过程中建设的直接服务于施工人员的临时办公和生活用房，包括临时办公用房、生活用房、工棚等，需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。

需要注意的是，临时用地选址应坚持节约集约、科学合理，优先使用建设用地和未利用地，尽量不占或者少占耕地，尽量避让永久基本农田、生态保护红线。土地使用者应当根据土地权属，与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

虽然开工了，但是没有达到合同约定的开发建设程度，会造成什么影响？

答：国有建设用地使用权人应当在项目开发建设期间，及时向市、县自然资源主管部门报告项目动工开发、开发进度、竣工等情况。国有建设用地使用权人应按照国有建设用地有偿使用合同约定内容来建设；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，将被认定为闲置土地，当地自然资源主管部门将按《闲置土地处置办法》予以处置；未能按照国有建设用地有偿使用合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工，需按合同约定支付违约金。

项目建成以后，竣工验收要办理什么手续？

答：根据省建设厅、省自然资源厅等5部门《关于开展房屋建筑和市政基础设施工程建设项目监管验收服务集成改革的实施意见》（浙建〔2021〕17 号），将建设工程竣工规划核实、建设用地复核验收、建设工程消防验收（备案）、建设工程（含地下管线工程）档案验收、雷电防护装置竣工验收、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案、人防工程或者兼顾人防需要的地下工程竣工验收备案等事项纳入联合验收范围，上述事项前两项属于自然资源主管部门职责。

工程建设项目符合联合验收基本条件的，建设单位通过投资项目在线审批监管平台3.0填写申请表单、提交申请材料，一次性进行联合验收事项申请。由当地住房城乡建设部门或者当地政府确定的联合验收牵头部门征询相关部门意见后，一次性反馈建设单位是否受理。

受理后，各部门依职责开展书面审查、现场查验和评定、整改跟踪和复查等工作，对本部门验收事项认为已经符合要求的，办结事项并及时出具审批结果。自然资源主管部门对上述前两个事项一并出具建设工程竣工规划用地核实确认书。