【城市更新】城市更新实操指南：一线城市最新实施细则与全流程操作要点

城市更新实操指南：一线城市最新实施细则与全流程操作要点

城市更新操作规程（实施细则）目的和目标

城市更新操作规程（实施细则）是规范城市更新活动、明确工作流程和管理要求的指导性文件，旨在通过系统化、规范化的流程推动城市更新项目的有序实施，提升城市功能和居民生活质量。其主要目的和目标包括以下几点：

1. 规范城市更新活动：通过制定明确的操作规程，确保城市更新活动符合法律法规要求，避免随意性操作，保障更新工作的合法性和透明度。
2. 建立长效机制：通过实施细则的制定，建立城市更新的长效机制，确保更新活动能够持续、稳定地推进，同时满足城市发展需求。
3. 提升城市功能与居民生活质量：通过优化土地资源配置、改善基础设施和公共服务设施，提高城市的综合承载能力，改善居民生活环境。
4. 促进可持续发展：强调绿色节能原则，推动低碳、环保的城市更新模式，促进资源高效利用和生态环境保护。
5. 保障公共利益：优先保障基础设施和公共服务设施的建设，平衡各方利益，确保城市更新过程中公共利益不受损害。
6. 提高治理效率：通过动态管理原则和科学规划手段，提升城市更新的治理效率，使更新活动更加高效、灵活。

城市更新操作规程（实施细则）主要内容

城市更新操作规程（实施细则）的内容涵盖以下几个方面：

1. 适用范围：明确规程适用于区域更新和零星更新两种形式。区域更新指需要整体提升转型的区域，而零星更新则针对有自主更新意愿的自有土地房屋。
2. 实施流程：前期准备：包括确定更新区域、编制行动计划、专家评审、规划方案制定等。土地手续办理：涉及土地权属核查、产权归集、土壤环境调查等。建设流程：包括项目建设、不动产登记等环节。全生命周期管理：涵盖项目功能、建设计划、运营管理模式等内容。

3. 资金筹措与支持政策：明确资金安排使用政策，包括政府财政资金投入、税费优惠等。
4. 规划与设计要求：包括地块建设指标、公共空间设计、交通组织方案、地下空间利用等内容。
5. 利益平衡方案：涉及土地利用方式、项目实施安排、资金筹措安排及支持政策。
6. 监督与管理机制：包括投诉处理机制、违法建设查处机制以及项目监管措施。
7. 公示与公告要求：规定了公告形式、时间要求以及公示内容。
8. 动态调整与审批流程：更新方案经批准后不得随意调整，确需调整需符合特定要求。城市更新操作规程（实施细则）通过系统化的流程设计和全面的管理要求，旨在实现城市功能优化、资源高效利用和公共利益最大化的目标，为城市可持续发展提供有力保障。

城市更新操作关键要点

城市更新操作的关键要点可以从多个方面进行总结，包括规划、实施、利益平衡、公众参与、资金筹措以及全生命周期管理等。以下为详细说明：

1. 规划与设计城市更新的规划是关键环节，需要明确改造单元的范围、用地性质、功能布局及开发强度等。具体包括： 改造单元规划：划定单元边界，明确用地权属、规划现状，并根据“留改拆”原则进行分类，如保留区、整治活化区、历史文化保护区等。城市设计：强调整体形态控制、风貌分区控制及重要节点和开敞空间的管控，塑造城市特色。专项研究：针对产业转型升级、历史风貌保护、居住社区更新等开展专题研究，确保规划的科学性和可行性。
2. 利益平衡与多方协调利益平衡是城市更新的重要目标，需协调各方利益，形成共赢局面：利益相关方协商：统筹主体需推动物业权利人参与意愿的达成，平衡区域整体利益，整合资源并引入资金和产业。 补偿方案与资金安排：制定合理的补偿方案，明确资金筹措方式及使用安排，确保改造项目的经济可行性。产业用地与居住用地比例：合理配置产业用地与居住用地比例，满足片区功能需求。
3. 公众参与与透明度公众参与是确保城市更新公平公正的重要手段：意愿征询：通过调查问卷、座谈会等方式广泛收集居民、物业权利人及其他利益相关方的意见。信息公开：更新方案需向社会公示，接受公众监督，并根据反馈调整方案。
4. 实施与监管实施阶段需严格按照规划执行，确保项目按期完成：前期准备：包括不动产权属调查、土壤环境调查、产权归集等工作。建设流程：依法办理立项、规划许可、施工许可等手续，确保建设过程合法合规。全生命周期管理：建立涵盖公共环境、服务设施、市政设施等内容的全生命周期管理清单，确保项目长期运营效率。
5. 资金筹措与政策支持资金筹措是城市更新顺利推进的基础：政府财政支持：通过财政补贴、税收优惠等方式提供资金支持。社会资本引入：鼓励金融机构创新金融产品，为城市更新项目提供贷款或担保。土地供应与收益分配：明确土地移交和供地路径，合理分配土地收益。
6. 动态管理与评估城市更新需根据实际情况动态调整： 动态管理原则：建立适时申报机制，预留弹性空间以应对后续变化。效果评估：对改造实施的社会、经济和环境影响进行评估，确保项目符合预期目标。
7. 政策法规保障城市更新需遵循相关法律法规：审批流程：更新单元规划需经过主管部门审批，并公告结果。违法建设查处：加强违法建设的查处力度，确保更新活动合法合规。综上，城市更新操作的关键要点涵盖了从前期规划到后期实施的各个环节，强调了规划科学性、利益平衡、公众参与、资金保障以及动态管理的重要性。这些要点共同构成了城市更新工作的核心框架，确保项目能够高效推进并实现预期目标。

相关操作规程和实施细则简介

上海市城市更新操作规程(试行）

该报告主要针对上海市区域更新和零星更新的实施操作进行规范。区域更新方面，操作流程涵盖城市更新行动计划制定、统筹主体确定、区域更新方案编制和项目实施四个部分。在行动计划制定环节，需依据多种规划及意见编制，经专家评审、审核审定后发布；统筹主体确定可通过公开遴选或指定方式；更新方案编制要综合考虑多方面因素；项目实施则按流程办理各项手续。零星更新操作流程包括项目咨询、方案编制和项目实施，申请人向区规划资源部门咨询，按要求编制方案并经认定后实施，实施流程与区域更新类似 。

深圳市城市更新办法实施细则

该细则围绕深圳市城市更新工作展开全面规范。明确市查违和城市更新工作领导小组领导全市城市更新工作，市规划国土部门主管具体事务，各部门协同履行职责。详细规定城市更新规划与计划，包括更新单元划定、规划编制原则及计划申报审批流程。针对综合整治类、功能改变类、拆除重建类城市更新项目，分别制定申报、审批、实施、监管等环节的具体要求，涵盖项目实施主体确定、地价计收标准、搬迁补偿安置等关键内容，并对违规行为制定相应处罚措施 ，为城市更新工作提供了全面、细致的操作指南。

东莞市“三旧”改造（城市更新）实施操作细则（试行）2023

该细则围绕东莞市 “三旧” 改造（城市更新）展开，详细阐述了公开招引实施主体模式操作细则、片区统筹规划编审指引、单元规划编审指引以及项目总体实施方案审批操作细则。明确了各环节的实施流程、职责分工、编制要求、申报审查要点等内容，涵盖从前期规划、确定实施主体，到项目方案编制、审批以及后续开发监管的全流程管理，还对特殊情况处理、名词解释等进行了说明，旨在为东莞市 “三旧” 改造工作提供全面、具体的操作指导 ，促进土地资源合理利用，提升城市空间品质。