什么是Mortgage

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字面上讲，Mortgage 就是房屋贷款（国内又叫按揭）。通俗的讲，就是你向银行借钱买房，然后你每个月连本带息还给银行。我们举一个简单的例子，假设你要买一个50万的房子，你自己有10万，还差40万，你就要向银行借。等借到钱买完房子，你就要每个月还银行钱。至于怎么个还法，那就取决于你用的是那种mortgage 了。

Mortgage type回目录

总的来讲，Mortgage 有两种，一种是fixed payment, 一种是 ARM (Adjustable Rate Mortgage)
 

>  Fixed payment, 顾名思义，就是每个月的payment是固定的。常见的有30年和15年的两种（20年和40年的也有，但不多见）。我们还用刚才那个例子，假设这个贷款40万的人用的是30年Fixed, 利率是6.25%，那他每个月的mortgage payment 就是$2,462.87，每个月你都交这个数目，直至付清，假如他每个月都正好付$2,462.87的话，他的mortgage 就会在30年的时候还清。一般来说，15年的rate 要比30年要略低（大概低0.25%-0.5%左右），不过由于周期短，所以monthly payment 会高一些。因此，采用15年Mortgage的一般是富人，就刚才那个例子，如果其他不变，换成15年6%，monthly payment 就会是$3375.43，这样15年就付清了。

> ARM，这种类型的mortgage, 每个月的payment 是不固定的，它会跟随某种benchmark rate （一般是LIBOR rate）上下浮动。一般常见的ARM是一种叫Hybrid ARM 的, 这种ARM的前一小部分时间的rate是固定的，过了那个阶段之后rate就是浮动的啦。银行为了促销ARM, 往往offer的初始固定rate 会比30年甚至15年fixed 要低，俗称teaser rate。这初始固定rate的周期一般是3年或是5年（也有1年，7年或10年的）。过了这段初始时间后，rate 一般每年adjust 一次，所以一般缩写成3/1 ARM, 5/1 ARM, etc. 举个例子来阐述一下，假设一个3/1 ARM 头三年的teaser rate是5.75%，以后是LIBOR+200bps，按照这个条例，头三年你每个月付$2334.29 。过了三年，你的利率就变成浮动的，LIBOR rate + 2%。假如当时LIBOR rate 是5%，在未来的一年里你就要按照7%来付monthly payment，就会比$2334.29高出不少。当然，如果LIBOR rate 是3%，你就只需要按照5%付就可以了。rate 每年按照当时的LIBOR rate调整一次, 直至mortgage 付清。我们可以看到采用ARM 就会一定的风险,monthly payment 可能会有很大的上下浮动。

Mortgage Amortization回目录

Mortgage 的本金和利息的计算方法与一般的借贷不太一样，有必要阐述一下。要弄明白这个问题，我们先要介绍两个概念：Prepayment and Curtailment。一般来说，你向银行借钱买房，做为mortgage 的 borrower, 你会有一个option，这个option 赋予了你随时随刻可以多付甚至全付清mortgage的权利。如果你在到期之前全付清的话，就是prepayment, 如果你只是每月多付一些的话，就叫curtailment (又叫partial prepayment)。值得提一下的是，在少数的mortgage agreement 里，可能会有prepayment penalty, 规定如果3年内，或是5年内prepay 的话，就会有penalty, 这个细节在申请mortgage 的时候要当心。

现在我们用一个例子来说明这个Mortgage Amortization.

假设一个30年mortgage，amount 40万，利率6%,  根据公式每个月的payment 是$2398.20。这个$2398.20是由两部分组成的，一部分是principal pay down (本金), 第二部分是interest （利息）。让我们先来看第一个月，beginning balance 是$400,000, 所以要付的月利息就是$400,000*（0.06/12）= $2000. 所以呢，你交的钱中，$2000 是利息，$398.20 是本金，下个月的beginning balance 就变成（$400,000-$398.2）= $399,601.80. 当然如果你说我这个月有点闲钱，我想多付一些(curtailment)，结果你多付了$250, 那下个月的beginning balance 就会是($399,601.80-$250) = $399,351.80。然后呢，第二个月scheduled payment 还是$2398.20，但是你利息变成了$399,351.80×(0.06/12)= $1996.76. 本金就变成 ($2398.20-$1996.76) = $401.44.

影响Mortgage Rate 的因素回目录

当然，说到最后，大家最关心的还是Mortgage Rate, 大家都希望拿到一个低的Mortgage Rate。让我们来看看哪些因素会影响Mortgage Rate 呢
1. Mortgage Type: 一般来说，15年的利率比30年要低，ARM起始的teaser rate 比Fixed Payment 的要低。
2. LTV Ratio (Loan-To-Value Ratio), 就是拿你的Loan Amount 除以你房子的价值。小于80%的（换句话讲，down payment 超过20%）的，rate 会低一些。超过80%的，除了利率会高，一般还会被要求交额外的Mortgage Insurance。
3. Income Ratio: 是指monthly mortgage payment 除以 monthly income, income 可以是 before tax (front ratio) 或是 after tax (back ratio). 这个ratio 最好不要超过28% (before taxor) 或是 36% (after tax)。
4. Loan Amount：美国政府规定了一个conforming balance, 目前这个值定在了$417,000。Mortgage amount 超过这个的利率会高, 反之则会低。一般来说，这个值两三年会被调整一次。
5. Credit Score：比较广泛采用的是FICO score, 一般来说，FICO 高于660的就还OK，高于720就属于比较好的credit。低于600的就是所谓的subprime mortgage, 利率就会要比>720高很多。
6. Documentation: 这个指的是你能提供的银行证明，收入证明等等，你要是能提供所有的文件，你的利率就低。反之，假如你是self employed, 你提供不了稳定的收入证明，你的利率就会高一些。
当然利率还跟很多其他因素有关，比方说房子的类型啊，你买房是投资还是居住等等有关，但是那些不是主导因素，我就不再一一叙述了。

Delinquency, Default and Foreclosure回目录

我们讲，Mortgage 就是你一次性借银行的钱买房，然后每个月拿钱去还。下一个问题是如果你不还，或是还不起了，会发生什么事。这里面涉及到很多法律问题，而且各个州的规定不一样，我只能就一般的情况作一个描述。
如果mortgage borrower miss 了payment due date, 就被称为Delinquency。当miss 第一个月，就进入30 day delinquency的状态, 再miss 第二个就是60 day delinquency, 当miss 完第三个due date, 就统称90+ day delinquency。当borrower 90+ delinquency 之后，银行就会给borrower 一个 Notice of Default (NoD). 之后大概会有90天的Silent Period, 这段时间borrower 如果能补齐所有的back payment 和一些fee 的话，一切就可以回到normal。但如果borrower 不能的话，过了Silent Period, 银行就会再发一份Notice of Sale (NoS), 定一个买房的时间。最后就进入foreclosure procedure, 银行一般通过auction 把房子卖了。在房子被卖了之后，borrower 最多再住30天，就必须离开。
最后祝愿大家都能以合理的价格和利率买到自己的DREAM HOUSE.

 

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如果可能最好从银行或贷款经纪那里拿到Pre-Approval。Pre-Approval只要拿到一份就够了，不要多申请。申请太多对信用记录有影响。如果拿不到Pre-Approval，就到开户银行去问一个Pre-Qualification。它会告诉你，你大约能够贷到多少钱，最多能买多少钱的房子。

GDS (Gross Debt Service Ratio)／TDS (Total debt service ratio)是银行考虑贷款时的最重要因素之一。GDS是指与房子有关的支出（贷款月付，物业税，水电气等）占家庭年总收入的比例。TDS是指与房子有关的支出加上其他长期固定支出（如车贷，信用卡的固定还贷）占家庭年总收入的比例。GDS/TDS都要在40－42％以内，银行才会贷款给你。

一般说来，如果你没有其他长期借贷，贷款额度大约是你家庭税前年收的4到4.5倍。如果你有35%以上的首付（Down payment），一般就不用考虑你的年收（也会有例外）。如果是自雇人士，或者是新移民，一些银行会有特别的计划给你。也许你会有意外的惊喜。

有人问，是否有了Pre-Approval就一定能花这些钱买到房子。Pre-Approval是基于对你个人的首付，信用和收入的评估而发的保证。对于每一个特定的房产，银行还要对房产进行评估。如果你想花50万买个只值30万的房产，银行不会借给你35万，尽管你年收有15万，首付有15万。如果你或家庭的收入状况发生变化，Pre-Approval也会有变化。

贷款时常见的和很有用的几个单词: Amortization，Term, Open/Close, Variable/Fix, Bridge Mortgage, Pre-Payment, Double-Payment等等。

Amortization是指，在固定的利率和月付的情况下，这个贷款还清所需要的时间。一般是25到35年。要注意的是，这个值的大小，仅仅用来决定你的最低月付，并不限制你提前还清贷款。经常有人问我，是否这个值越小越好。当然，提早还清贷款，你就少交利息。但这和Amortization没有直接关系。我个人喜欢把这个值拉到最大，减轻月付的负担。如果想要减少利息，可以利用Pre-Payment和Double-Payment来达到目的。

Term是这个贷款的期限，一般是6个月，1，2，3，5，7，10年。当这个期限到时，你或者把贷款用现金全部付清，或者借另外的贷款来付清这个贷款。从这里，我们也可以看到，Amortization并不是要限制我们提前还清贷款，仅仅是用来计算月付的一个参数。

Open/Close。Open是指，你可以随时还清全部贷款，或者把贷款转到别的银行。这样的贷款的利率往往要高一些。Close的贷款更多见一些，因为你在Term期间不换银行，也不会一笔还清，银行为此会给你更好的利率和其他一些条件。但如果你在Term期间内要卖房，或者要换贷款的话，会有罚金（一般是3个月利息或利息差。各个银行会有不同，可能还有手续费用。）。

Variable/Fix。都是指利率而言。Fix是指，在Term期间，你的贷款利率不变。Variable一般是指，在Term期间，你的利率会和Prime保持一个固定的差值。因为，Prime会随着中央银行公布的隔夜利率变化而变化，所以它叫Variable。一般，各大银行的Prime都是一样的。一般说来，即使利率变化，你的月付是不变的，利息与本金的比例会发生变化。

Bridge Loan。当你先买房后卖房，在某一段期间你同时拥有两个房产时，你需要Bridge Loan来过渡。它的利率会高一些。这个费用曾经是很高 。现在只要时间不是很长，费用不会太高。而且会解决换房者的很多问题。要注意的是，这个Bridge Loan也会对你的律师费用有影响。

Pre-Payment(Lump Sum)和Double-Payment(Double Up)，是贷款里的Option。是指在固定的月付之上，你可以多付一些来直接抵消本金部分。Pre-Payment一般是说每年你可以多还贷款总额的％比。Double-Payment是说你可以把月付加倍。

Assumable,Portable,Cash Back, Add-on也是一些贷款的Feature。Assumable是指，买这个房产的人可以同时把这个房产的贷款接过来。Portable是指，Mortgager（借款人，房主）可以把贷款带到下一个房子上。Cash Back是说，你贷款银行还会给你一些现钱花来作装修或其他的。当然，代价是利息要高一些，如果未到期就还清，还要把Cash Back还回去。Add-on是说你可以住房期间增加贷款额度。

低首付贷款保险。2008年现在，如果贷款额度大于房价的80％，或者说你首付少于20％，需要有个保险要付。这个费用是加到你的贷款总额上，在贷款中还掉。但这个保险的税是要在交接时付出的。有固定收入的家庭，25年Amortization，保费一般是贷款额的2%-2.9%。有些银行可能还会另外收一些管理费用。Amortization每多5年要加0.2%。如果是自雇人士，首付要求可能要大于20%，这个保费可能也要高一些。详情请询问银行或见官方网站。

上次提到，在计划和看房阶段，您的贷款首付还不需要到位。您可以保持它是股票或外币，甚至在国外。首付在交接日前变成加币就可以。具体日期，可以与贷款银行商量。

调整月供款（increase/decrease payment），
提前还款（pre-payment）
浮动关闭式 (variable/close)：
浮动开放式 (variable/open)
固定利息贷款 fixed-rate-mortgage
浮动利息贷款 variable-rate-mortgage;

信用贷款额度 (Homeline Plan / Line of Credit)

还款采用自动扣款，如果是在同一家银行，最为方便，如果是跨行扣款要客户授权 签一张：INTER BANK DEBETING PAP FORM.

贷款年限 (amortization)与期限（term）

所谓到期日，对新购买房屋而言就是closing day，对于房屋贷款一个周期结束renew而言就是上一个贷款的到期日maturity day。

有人担心如果太早申请贷款，到了closing day的时候，如果利率降了怎么办。这个不必担心，一般而言银行的产品都支持 one time drop


LTV是Loan To Value的缩写，也就是你贷的钱占总房价的百分比。如果用1减去这个LTV也就是你的首付比例(down payment)。


房产购置税 (Property Transfer Tax)

房子的设施情况 (items included or excluded)
还本金的权利（prepayment priviledge ）appraisal fee

解除条件 (subject removal)
房产过户日 (completion day)
买房者入住日(possession date)
费用调整日 (adjustment date)
产权过户日 (completion day)
卖方经纪人公司的信托帐户(Payable to the trust of xxxxxx)
本票(bank draft)
私人支票(personal cheque
产权保险(Land Title Insurance)
索赔(lien or claims)
产权纠纷(property line)。

agreement of purchase and sale 买卖合同 　　
downpayment 首期款，头款 　　
deposit 定金 　　
mortgage 以房屋做抵押的一种贷款 　　
payment 付款额 　　
capital 本金，本钱 　　
interest 利息 　　
home inspection 验屋 　　
realtor: 房地产经纪人 　　
maintaince fee 管理费 　　
security guard 保安人员 　　
payment=capital+interest 付款额=本金+利息