调控的真实目的浮出水面！央行1天提“房子”两次

最新推荐文章于 2020-04-14 00:05:53 发布

Shawn.Hu

最新推荐文章于 2020-04-14 00:05:53 发布

阅读量526

点赞数

分类专栏：房产

房产专栏收录该内容

48 篇文章 0 订阅

订阅专栏

http://cj.sina.com.cn/article/detail/1010236564/168453?cre=sinapc&mod=g&loc=11&r=0&doct=0&rfunc=60&tj=none&s=0

来源：楼市参考（ID：house0929）、房屋屋（ID：its-home）、经济日报（id：jjrbwx）、新华社、新京报、房王网（ID：ihk_cn）作者：刘晓博

2月17日晚上7点40分，央行在其官方网站公布了“四季度货币政策执行报告”。

令人震撼的是：央行在这份大约3万字的报告里，70次提到了“风险”，16次提到了“泡沫”，这向我们传递了重要的政策信号！

一天两提房地产问题投资投机性购房或受限

在2月16日至17日召开的2017年人民银行金融市场工作会议上，中国人民银行副行长潘功胜强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。

中国人民银行17日发布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》(下称《报告》)指出，下一阶段，要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上要管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

更为重要的，是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。

央行每个季度会公布一份“货币政策执行报告”，作阶段性的总结和展望，对于投资者来说极具研究价值。

2016年四季度，是中国货币政策从“稳健”转向“稳健中性”的关键节点，也是房地产市场从放松到不断加强调控的关键节点。因此，这份报告更值得关注。

“风险”是央妈最担心的

自2015年股灾之后，“风险”是央行经常提到的词汇，频次越来越密集。在2016年二季报里，提到了53次“风险”，三季报里63次，四季报里达到了空前的70次。

这种对金融风险的高度重视，跟大背景有关：

1、2017年下半年将召开19大，需要一个稳定的经济环境；

2、美元进入加息周期，加息频次将提升，这是人民币汇率见顶之后第一次遇到美元加息周期，也是中国经济对外依存度达到新高之后第一次美元加息周期，没有先例可以参照；

3、这是中国企业杠杆率接近世界最高水平之后，遇到的第一个美元加息周期；

4、这是全球化见顶之后的第一个美元加息周期，特朗普新政和欧洲都存在巨大不确定性。

抑制泡沫：发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱作用

央行17日发布的《报告》中，单辟一个专栏讨论了资产价格、货币政策与住房金融宏观审慎政策。

对于针对房地产市场的宏观审慎管理，《报告》指出，为应对资产价格对金融稳定的影响，一个重要手段就是强化宏观审慎政策框架，有针对性地防范房地产金融市场可能形成的系统性风险。

防止资产价格泡沫离不开宏观审慎政策和货币政策的配合，需更好地发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱政策框架的作用。

我国房地产市场具有一定特殊性

《报告》还指出，需要看到，房地产市场具有一定特殊性。

一是结构性特征较为明显，一线城市与三四线城市房地产价格走势差异较大；

二是供需具有一定刚性，住房是基本生活需求，其供给受土地供给限制，相关政策都会对房地产市场产生影响。

目前，随着多项调控政策的出炉，商品房销售增速已经出现回落。

北京方面，调查显示多地的多家国有大行已经把首套房折扣从原先普遍的8.5折、8.8折上调至9折，显示出央行信贷调控收紧的思路。

下一阶段：防止加杠杆行为

《报告》提出，下一阶段要实施好稳健中性的货币政策，增强调控的针对性和有效性，为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。

央行2016年四季度货币政策执行报告在介绍下一阶段货币政策思路时指出，进一步完善调控模式，强化价格型调节和传导，完善宏观审慎政策框架，畅通政策传导渠道和机制，抑制资产泡沫，防止“脱实向虚”。

报告提出，把防控金融风险放到更加重要的位置。加强重点领域风险排查，加强风险监测分析。防止资金“脱实向虚”“以钱炒钱”，以及不合理的加杠杆行为，引导资金支持实体经济。

抑制房价，哪些政策问题不可避免？

房价由众多因素共同决定，930调控至今，从国家统计局的数字显示，近三个月的楼市表现，房价涨幅收窄，11月开始环比微跌。

近三个月的楼市表现，房价涨幅收窄，11月开始环比微跌

但是，就目前来看，政策还存在许多不稳定因素，能否真正有效控住房价，还需要看在未来，以下几个方面能否有政策的完善和修改。如果不能正确处理，楼市的涨势，恐有“翻身”。

一.限地与限人口的平衡处理不当，便是房价高涨的诱因

《全国国土规划纲要(2016-2030年)》指出，建设用地规模将进一步收紧。对于京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区，将以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地。

这说明了一件事：大城市未来将严控新增用地，北京上海等城市不增反减。

建设用地规模受到严格限制，从过去的经验看，房价可能继续上涨。

当然，按照有关部门的说法，大城市之所以要限制新增供地，一个最重要的原因就是要纾解人口，解决“大城市病”问题。所以，限制供地背后都有限制人口规模的政策，北京人口总量控制在2300万人以内，上海是2500万人，广州1550万人，深圳1480万人。

问题在于，由于土地垄断，限制土地供给可谓是立竿见影的。因为国家掌握了建设用地指标的分配权利。所以我们看到，很多大城市一边宣称土地资源枯竭，另一边城市区域内却还有大量农田存在，这些农田甚至与高楼大厦比邻而居。这种奇观的产生，正是土地垄断的结果。

相比于可被操控的土地，人口却不容易控制。很简单，人跟着资源走。

北京早在很多年前就宣称要控制人口规模，不仅严格限制北京户籍，导致户口一纸难求，而且当地又是清理批发市场，又是清理污染企业，又是取消地下室，又是取缔群租房，结果又怎样？到现在北京人口减少了吗？

再如广州深圳，两地的官方公布人口分别是1350万人和1190万人，但实际上两地的人口都突破1500万人。如果整个城市规划都按照统计人口规模进行配置，那么无论是学校、医院，还是住宅用地规模，都严重不足。

过去这么多年，全国层面的土地供给，一直都是严格限制大城市，而对中西部小城市极尽慷慨之能事。人口流入的地方，供地规模在不断收缩，人口流出的地方，供地规模却在放大，造成大量工业园空置、大量新城沦为鬼城，这就是资源配置的失策。

同样的资源错配还存在于城市内部。既然房价供需矛盾，那么就应该多增加住宅用地。但令人困惑的是，很多大城市都将用地给了工业和商业项目，住宅用地所占的比例普遍不足30%。本来供地规模就在减少，而住宅用地的比例又如此之低，房价岂会不起飞？

从城市未来发展的角度来看，资源错配还在继续。现在城市群战略已经成为主导方向，长三角、珠三角和京津冀的目标都是建设世界级的城市群，但我们人口和土地规划却还停留于一城一地的局限里。

深圳土地资源枯竭了，当地说要大肆填海。其实相比于填海，为什么不能将发展效应溢出到邻近的东莞和惠州？北京说要减少新增用地，但为什么不能从京津冀一体化的层面进行统筹？

二.持续不断的货币推高房价

房价的初步上涨是由供需决定的，而房价的暴涨却是由货币引起的——持续不断的货币流入推高了房价。

由图可知，从2016年1月起，房贷新增数额就大幅上升（2月春节特殊）。而到了2016年5月增幅更大，半年的新增额已接近2015全年数额，这正是这波一线城市和部分二线城市房价暴涨的原因。

再看看其中的详细数据：

2016年9月新增居民户中长期贷款约5741亿元；

2017年1月该项数据创历史纪录达6293亿元；

而且从之前的4季度看，也基本都在4500亿以上！

从这个数据看，基本解释了为什么调控已经4个月了，一线城市房价，除部分郊区外，价格基本平稳！

信贷数据的高低，代表了在实际执行层面，楼市调控的真实意图，所以未来房价走势，不仅仅是防止大涨更是防止大跌。

调控并不能改变房价上涨的趋势？

2014年底、2015年初的时候，上海政府开了一个“怎么样解决房地产低迷，怎么样把房子卖出去”的会。会上，有一位房企的老总作了这么一个表述，他说不管大家怎么看，反正我觉得这个房市是到头了，所以他做的一个举动，他说我把我自己住的房子卖掉了，我去炒股。不知道他炒股的收益怎么样，但是他卖掉的那套房子大概在后面应该涨了不止50%。另外一个很大房企的营销总监当时也说，我从业20年，这是我见过的最冷的冬天。但是没想到，大家都万万没想到的情况是在最冷的冬天之后，市场就迎来了一个快速的上涨。