房产投资的策略，选择、努力和能力，股市、房市

聪明的人用经验换取生命，不聪明人用生命换取经验 ，他们都将会成为将军。不经历股市的风雨你永远不知道股市的危险和机遇。个性决定命运，眼光决定未来。不懂得金融杠杆，你就不会从房市得到资产的升值。
不同的圈子决定了圈子里人的资产财富水平：百万富翁的圈子都是百万富翁，千万富翁的圈子都是千万富翁，亿万富翁的圈子都是亿万富翁。各自的圈子不是带个人进入圈子就可以的，是各种条件共同作用的结果。最近我们统计了我们圈子里的财富惊人的相似，相差不超过20%，差别就在贷款的多少，贷款越多资产越多，压力越大。我十五年左右挣的财富只占总资产的25%左右，其它财富全部来自于房产和贷款。基本没有存款，存款处于边挣边存，以备失业后的生活或月供，提前还款用。只要负担得起，适当得贷款也是财富得一种，因为贷款会最终被还完的，也是一种资产保值。钱放在银行里，不单不保值还贬值，过10年10万最多是12万，但是物价贬值最低要贬值一倍，可以看到放在银行贬值了近一倍。贷款能保证财富也增长一倍，少出钱就是赚钱，这个道理我们要懂。所以宁可欠银行钱（贷款），不能让银行欠我们钱（存钱）。就是不投资房产，能投资保值的地方也比放银行里强。
房产投资策略分为两类：
第一类 买涨。就是大部分人都抢的新盘，我们也去抢。一般处于房价上升期或新老倒挂的情况才被热抢。通常被群人热抢的楼盘一般都是有概念的，学区，亚运，城市规划。一般远超主城区均价的房子不要抢，如：杭州奥体板块都涨到6–8万了，还是在钱塘江南面和主城区不直接相连，主城区的房子才5万左右，这正常吗？都是炒作。要避免这样的跟涨情况，其它的都能赚到钱的，一般跟涨能挣到钱，但是很难翻几倍。最聪明的买涨是在房价的底部刚上涨时买入，像买股票那样，这样能挣到大钱，甚至能达到房产价值翻倍的结果。我一个朋友2009年6月就抄底了滨江浦沿的房子，现在房子的价格是原来的5倍。所以把握住机会，也是有可能达到超好的效果。这种机会出现在房价总体不大，单价也低的情况。像现在热门房价都占到3万以上了，就是涨也很难反三倍，变成原来的两倍就顶天了。那些动不动5万的房子，除非是主城区好地段的稀缺房子很难翻一倍。买涨通常投资巨大，体量大，单价高，涨一倍就能赚很多。
第二类 买险。就是找到城市的价格最低地方，其次不能太偏远，可能是未来发展重点。这个是最佳的投资方法。一般投资不太大，体量也不大，单价低。很容易达到翻倍的效果。像临安离武林广场大于50公里，城区平原面积狭小，这样的地方我死活不会去买房子的。除了不限购和16号轻轨外，其它没有任何优势，你看青山湖科技城一个小区就挂1000多套二手房，房价已经达到2.2万以上了，除了对那些没有房票或无法直接落户杭州的用户有吸引力，对其它刚需或投资客已经没有任何吸引力。我就是采用的买险，房子价格达到原来的5倍，但是房子在郊区。我去年统计过除富阳和临安超远距离，杭州最有价值的只有三个地方存在价值洼地。1.没有地铁的崇贤；2.大江东；3.瓶窑。他们房价大都在2万左右，大江东甚至有1.3万的房子。第二梯队的价值低点有一个区域，价格更低，他是径山（黄湖、鸬鸟、百丈由于过于偏远，周围都是山近，期还不如临安和富阳的发展前景）。他的房价在1万多点，地处平原边沿，根据杭州交通规划2024年前暂停杭安轻轨，改善径山轨道精神，他的区位优势要高于大江东，杭州规划五期应该有地铁规划，这一点不如大江东。若资金不足可以考虑这个区域。由于地铁四期规划的初稿发布，崇贤有了地铁和天子岭拉结填埋场关停，直接上了2.4万。大江东还是价值洼地，但是离主城区远，我在工作很难找到我们专业的工作。结果只剩下瓶窑可被选择，由于良渚遗址公园的申请世界文化遗产成功，对瓶窑的改造，导致瓶窑的房价已经上去一部分。但是它的优势十分明显，就是离火车西站只有10公里，在云城北翼，有中法航空大学，临近未来的杭州第二机场，所以它的优势十分明显。2017年我一个朋友的同事6000元每平买的北湖绿洲的房子，现在涨到2万每平了。小区附近一般会设置地铁站，很有可能有双地铁（12号线二期或杭安轻轨和2号线延伸线交叉），那个房子涨到3万不会超过两年。我没有那么多资金，只能退而求其次买了一个老房子。
每种房产投资方式都有优缺点，适合自己的就是最好的。不能用自己立场衡量别人。无论哪种投资方式都要用到银行贷款。这个就看你有没有资格在银行贷到足够的钱了。若你没有稳定的收入，你空有投资的想法，银行也不贷给你。所以个性决定命运，眼光决定未来。你没有实力光有眼光也只是空中楼阁，甚至害了你。我老家一家人投资办养鸡场，后来赔的房子都卖给他哥了，欠了一屁股债。选择，努力和能力都很重要。选择是财富的放大器，没有努力和实力都是空谈。
作为刚需，买房总要比租房划算得多，买房之后月供4000元，30年后留下一套100万元房产，但租房月租4000元，30年后什么也没有。
不要等到钱攒齐之后再买房，那个时候一切都晚了
我做一下事后诸葛亮的回顾分析：2008年11月到2009年5月是我能有能力付得起首付以来杭州第一大房价低谷，也是股市第一大高峰（上证指数6299点）和第一大低谷（上证指数1800点，虽然前面也有低于1800点的但是不是低谷），当时股市和房市双双跌倒谷底。我当时有13万元（2009年2月和4月借给我同学投资买混凝土搅拌车，至今没有要回来完）和5000元没有撤出的股票，我爸妈有6万元，我老婆有一小部分钱。我不想让我爸妈在我上班后太辛苦要家里的钱，结果没有向他们要钱的打算。以我当时的钱买主城区偏一点的新房子没有任何问题。当时由于多交一部分首付的心理，根本没有买房子的打算。这个是我最大机遇，但是由于眼界的问题，我从来没有那一方面的意识，错过这个机遇无法避免。这就是个性决定命运，眼界决定未来。以我当时的眼界根本不可能买房的。第二次机遇是2012年到2016年5月，当时房价经过2009年下半年以后的快速反弹进入后来调整期，那三年杭州近郊的房子基本处于持平期。我被老婆逼着买房子，我算了下我所有的资金远超过首付资金，达到了我的要求（1.价格接近最便宜；2.首付要低，还款压力小；3.交通便利；4.在附近我能比较找到工作）。我错过了月亮没有错过星星。现在这次买房子不是杭州房价的低点但是是瓶窑区域房价的上升部分。只要等时间来验证我的判断。最佳的买房子机会像炒股票一样在股票的低谷开始后的刚上升不久买房子最适合，真正的低谷无法识别，所以聪明人，从来不挣最后一个铜子。看看我那个朋友他买房子踩的点最正确，虽然不是最低点但是绝对是最安全和最佳点。
有些人为了多交一部分首付而不断攒钱，然后将买房这件事一拖再拖，不过房价可不等人，等你以为一切就绪时，房价早已涨到你买不起的程度了，说不定加上攒的钱还不够付首付，所以当你买得起房子时一定要趁早下手。

买房如果连这些都不懂 怎么会不吃亏呢？以上就是本文的全部内容了。没有钱买房其实并不最可怕的，最可怕的是，连上面这五点都不懂，这样一来，买房怎么会不吃亏呢？现在房价那么高，一旦吃亏了，即使只是损失是一点点，如果是100万的房子，那么也是会损失上万元啊，因此，大家在购房之前不妨先理清这些问题。
20011年国庆节，我从南京资金山的北坡下来时，我老婆正让我买房子，我怕压力大想多攒点钱多付点首付再买，我遇到一个五十多岁的大叔，他听到我们说的事，他说了他的经历，他二十年前，紫金山脚下他上班的地方需要借点前付首付买房子，当时房价是2000元每平方米，二十年后的的今年春节我挣的钱要是只够付首付，只是不需要借钱了，房价是10000元每平，我最终还是买了房子，当时我还是买了，我二十年白干了。现在我们的房子价格是15000元每平方米，要是现在买我可能要借钱付首付了。
我2010年在南京时，一个华为的研发在江宁买的房在才21万，月供1000元。另一个产品设计师开始买了一套房子，我2012年回杭州时，他都买第二套房子了。他们的工资都差不多。我一个大学同寝室的室友在南京的给那个深圳的介绍并买的桥北的房子4000元一平方米，后来降到3000元，他都不好意思见那个同学。现在都涨到快300万了。2014年我一个同学说他们那里有一个女的结婚非要买北京的房子，结果买了不到半年房子降了30万，他们离婚了。你再看现在北京的房子都涨了三倍了。所以选择和努力同样重要。
没有能力，没有稳定的工作，银行根本不给你贷款的机会，空有想法也很难实现。我春节去我老婆的朋友家，他说他老家都拆迁了，分到了镇里的房子或县城的房子，但是他们原来村里人很多在县城过的很辛苦，因为失去了原来谋生的手段了。他们的世界和咱们世界不太一样，适合自己的才是最好的。我第一听到这样的事情，但是这都是事实。所以选择，能力和努力同样重要，要因人而异，不能拿自己来衡量所有人的生活。
2009年上半年房价大跌，我当时可以买市区的房子的，我当时有15万元，当时房价首付是两层，西城广场的房子是70万一套，主城区偏一点的5000元都🈶️。我叔让我多次买房，由于这种心态做怪，我根本没有考虑过买房。2012年我从南京回杭州，由于这种心态，我叔叔让我买房子，也没有考虑过。2013年在我老婆的逼迫下我才买的房子。2009年是我的眼界不够，我的圈子的人也大都没有这种投资眼光。
买一套房子可能前五年压力比一直租房子压力大，但是五年后，随着通货膨胀，工资上涨，房租上涨，而按揭贷款的每月月供是基本不变的，从那以后还款的压力和开始租房的压力一样，以后压力逐渐减少，甚至消失。所以按揭买房比租房更划算。别指望房产崩盘，自己再买房子，就是房地产崩溃了，该买不起的还是买不起。200年10月低到2009年5月前，杭州房价直接跌到三年前，上证直接从6400点跌倒1860点，按揭只需要两层，反而更多的人不买房子了。那时相当于杭州房子崩盘了，但是有多少人买了房子呢？那时随便买房子，至少涨3倍了。
政府出台房产政策是让房子缓慢健康发展，不是把房地产打下来让你买，就是真的把房地产搞崩盘了，你也不敢买，2009年初的股市和房市超级大跌就是房地产崩盘的一种形式，真正的房地产崩盘不是部分人期望的那样而已。所以国内的房地产不是没有崩盘过，只是形式不同，只持续了半年就超级反弹了，并且房价弹的比原来的还高。
2008年底在股市大跌，房市大跌时，我们炒股票的根本不想听股市大跌的消息，都认为是一个盘整期，但是我们看到的是股票快速的一个台阶一个台阶的快速下跌。我们不得不在资产损失50%的情况下逃出股市，有的人在大跌里来回换股票，想找到跌入谷底的股票，结果资产直接缩水90%。那时候杭州有一个股林争霸的电视节目，有一个选手一直不买股票，一直是第一，连主持人都看不下去了，说不买股票还参加这个节目干啥，逼急了，他买了股票，结果不马上跌到第三去了。所以在股票大跌时，千万别乱换股票，真搞不懂就不动股票，当识别初真正的股市大跌时就要果断的割肉跳出股市，切忌已经识别出股市大跌了还来回换股票，因为在股市大跌时股票回轮着下跌，一个股票平均下跌达不到恐怖的地步，但是换几手，跌去90%很正常。当时一个专家在电视节目说了一句实在话。他不认为杭州的房子不会一直跌，在房价大跌时建议把房子换成市区的房子来保值，你看大跌的都是郊区的房子，有的郊区的房子都腰斩了，但是市区的房子跌的很少。因为杭州主城区的地没有，已经有好多年没有土地出让了，所以杭州主城区的房子是稀缺资源最保值，在熊市中最抗跌。同时在房市处于牛市时，郊区的房子也是增长最快的，房子翻3到10倍都很可能。当然主城区的教育资源好，为了子女教育也无可厚非，但是要是投资属性远不如郊区。你没有经历过熊市的炒股者都不能算高手。一般职业的老手炒股者都经历过1992年最长的慢慢熊市（我没有经历过，那时候还不知道啥是股市），2008年的亚洲金融危机。股市和房市相关，又相似。
存在银行了没有啥增长，只有利用金融杠杆原理资产才能资产升值，宁可欠银行里的钱不能让银行欠咱们的钱。选择和努力同样重要。不努力银行不会给我们贷款，空有想法也没有永，选择错误放在银行还贬值。