购房中的坑

阶段	关键词	什么坑	怎么避免坑	遇坑怎么办	备注
1	“五证”、“二书”是否齐全	开发商推出的“跳楼价”、“VIP”“内部认购”等都是常见的销售手段，其实，一些开发商是在没有拿到预售许可证的情况下就进行所谓的内部认购，这种销售行为是不合法的。	购房者在签订合同之前，就要认真查看开发商的“五证”、“二书”是否齐全。
1	先交定金	签合同前要你先交定金 一些开发商会要求在签订合同之前先交定金，而且还只给购房者一个收条。且只是口头承诺。	房屋买卖的付款方式是否规范，在合同中对付款的数额、期限、方式以及违约责任等作出约定。
1	订金	订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签定合同的情况下，无法得到双倍的返还。	根据《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或销售合同后，订金应当即时返还或抵充房价。
1	订金	签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。
1	订金	定金可以全额退，订金一分钱都拿不回
1	定金	定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。	只有开发企业取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。定金具有担保性质。
1	定金，定金协议或购房协议书		交定金注意事项有哪些？ 1、一定要签协议 交定金时一定要和开发商/卖家签订定金协议或购房协议书，不能只在口头上承诺，交了就算交了定金了。如果没有协议，定金就没有法律效力。 2、分清订金与定金 订金不是一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。若购房者不履行合同义务，就不能要回订金；若开发商不履行义务，也不需要双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，购房者履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若购房者没有履行合同，则无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应当双倍返还定金。 在签订认购书时，要看清认购书上写的是哪种金，以免自己无法维护自身权益。 3、将退定金事宜写进协议书 在买房时，交的定金能不能退，成为大多数购房者关心的问题。如果不能保证之后买房交易顺利进行，好在签订协议的时候，将退定金的相关条款写入协议书中。届时按照协议书中的规定解决问题，避免不必要的纠纷。
1	合同留意事项		购房合同留意事项: 1.签合同之前要检验分明开发商资历 2、分清台同上的订金和定金 3、包含的税费 4、物业公司条款
1	开发商资质，资质等级		怎么查开发商资历？ 中华人民共和国住房和城乡建设部-单位资质查询 http://www.mohurd.gov.cn/wbdt/dwzzcx/index.html		1.一级资质：注册的资本不能低于5000万元；从事房地产开发的经营要5年以上；近３年的房屋建筑的面积累计竣工达到30万平方米以上，或者是累计完成了与此相当的房地产开发的额等。2.二级资质：注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发额；3.三级资质：注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；4.四级资质：注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营１年以上。
1	查开房商的预售许可证		如何查开房商的预售许可证? 武汉市住房保障和房屋管理局 http://fgj.wuhan.gov.cn/bsfw_44/ 商品房（经济适用住房）预售许可证
1	查楼盘的销售情况		如何查开房商的销售情况? 武汉市住房保障和房屋管理局 http://fgj.wuhan.gov.cn/bsfw_44/ 商品房项目
1	税款 合同价格条款坑	购买了一套商品房，购房合同里写的是商品房金额+装修金额=金额，但是实际房子是毛坯房，并且在当初交首付的时候在合同外另外多收了8万，说是避税什么的，后来才知道房子都是有备案价格的，像这种属于欺骗		可以起诉要求对方承担违约责任或者按照合同履行
1	条款解读		避免买房“入坑”，条款解读 https://www.sohu.com/a/284986101_99917860
1	信息服务费无法律依据	今年1月，市民小李在市区某楼盘看中了一套房子。在售楼服务人员的介绍下，小李支付了1万元的定金和4000元的信息服务费。 当小李准备办理相关房贷手续时，却因为一张信用卡没有还清欠款，造成自己因“信用记录不良”无法办理房贷。他之前交的1万元定金无法退还，因为此前的合同上写着“本协议签订后，乙方到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还”条款。 小李觉得不合理，立即向工商部门反映。接到投诉后，市消委会联合工商执法人员前往该楼盘售楼部进行调解。经过了解，小李因个人信用记录造成无法签订合同，责任在于小李。不过，执法人员发现，信息服务费没有法律依据。	在选购商品房时，对方要求缴纳诚意金或意向金时，应予拒绝，以免事后引发不必要的麻烦。
1	霸王条款	签订合同遭遇“霸王条款” 2016年下半年，市民吴先生在市区某楼盘先付了定金，定购了一套房子和一个车位，但因办理相关按揭贷款时，没有完成银行审批，无法购买房和车位。吴先生准备退购房和车位，但对方却以违约为理由，拒绝退还定金。 吴先生只好向市消委会投诉。 经过调查了解，市消委会相关工作人员发现，吴先生与房产商签订的合同中，有诸多“条款”，如合同中明确指明吴先生要在“XX银行办理相关按揭手续”； 除此外，在合同条款中还有众多的“违约责任”：如乙方未按要求在指定银行贷款的，将不予办理相关手续，还应支付违约金；签订本合同后放弃购买车位，或未曾通过银行审批的，视同乙方违约，乙方已付定金作为违约金，支付给甲方，有权将该车位另行出售…… 而在合同中，仅仅只有消费者应尽的责任和违约内容，却没有房产商的责任和违约内容。	购房人可以选择不接受该条款约定，并有权要求修改条款内容
1	车位（库）合同条款内容有隐瞒	2016年3月，市民张女士在市区某楼盘购买了一套商品房，在购买时专门询问了有无车库，对方回答有车库。 但今年1月，张女士准备入住时，开发商却告知此商品房没有车库。	在购买商品房和车位时，消费者是有知情权的，消费者一定要认真询问相关内容后，才与对方签订合同
1	解释权不应排除消费者	2015年上半年，消费者陈先生在市区某楼盘买了一套商品房，在签订合同时也买了一张“物业管理费抵用卡”。但当今年陈先生入住后，他的“抵用卡”被告知已经过期。 陈先生觉得很不合理，于是向市消委会投诉。 市消委会经过调查了解后发现，双方的合同上写着“该卡抵扣的期限为业主正式接房当日起1年”，并在合同末尾写着“本卡的最终解释权归XX公司”。首先“正式接房”的意思不明确，是指业主入住还是签订合同之日起算？如若是按签订合同之日开始算物业管理费用，又与相关法规不符。市消委会相关负责人说，在日常的消费过程中，消费者常会看到“该条款（章程）的最终解释权归我公司所有”、“我公司依据《合同法》《消费者权益保护法》等法律法规对该合同进行解释”等条款。	合同条款的解释权并非一方当事人所享有，而是由合同各方当事人共同享有。在合同履行过程中，如果双方当事人对合同条款的理解发生争议，应由合同各方当事人共同协商解决，而不应由一方当事人说了算，更不应以格式条款来排除消费者对合同条款进行解释的权利。
1	只要不按期签合同就算违约	霸王条款:市民祝女士已向开发商交付5万元定金并草签购房协议，约定在协议签订的15日内签订正式购房合同，否则就是违约，定金不予退还。但就在准备签正式的购房合同前，祝女士的父亲突然病重，急需这笔购房款治病。无奈，祝女士决定退房。但开发商却告知，祝女士已构成违约，定金不予退还。	律师蔺楠表示，此条款仅对购房者未能签订合同情况进行了约束，但却未对出卖方进行约 束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》规定，如因不可归责于当事人双 方的事由，导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。如上述情况，开发商不能认定祝女 士违约，应退还定金。
1	贷款	个人信用不合格，不能贷款。定金不退你。	签合同前，查询个人信用，看可否贷款。
1	价格、收费、付款方式的约定	价格条款应明确，要有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金。建议购房者无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，留给自己一个冷静期。	可注明在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，购房者可以取消合同，全数取回定金。
1	贷款需要什么条件	贷款办理不了，定金不退。	确定能办理贷款了，再签合同		贷款需要什么条件 您好，要根据您的实际情况来定， 如果您是单身（身份证，户口本，收入证明）并且本人亲自到场办理 如果您已婚（双方身份证，双方户口本，结婚证，主借款人的收入证明）并且夫妻双方亲自到场办理， 如果您离异（身份证，户口本，离婚证，收入证明）并且本人亲自到场办理。
1	口头承诺一律写进合同	开发商承诺给你任何东西，都要在合同白纸黑字的写清楚，以防后期不认账	注意开发商的口头承诺的真正含义 口头承诺要不得，无论是开发商承诺给你任何东西，都要白纸黑字的写清楚最好。比如送的面积，比如送的东西，刚开始为了吸引顾客所以说送什么东西，结果到底送了什么东西，还是开发商说了算，所以作为购房者，要问清楚这些。
1	贷款流程
1	买房流程				1、查询购房资格 一般而言，拥有本地户口的购房者都可以在本地购买首套房，而外地户口买房需要符合一定的交税或交社保的要求。 2、准备首付款和购房定金 3、看房选房 在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。 4、交购房定金 一定要注意缴纳的是定金,不是订金。 5、交首付签购房合同 购房合同的重要性相信大家都清楚，购房合同中的内容一般包括房屋的面积、单价、总价、楼栋、楼层、单元和户号等，同时还要协商相关注意事项和补充条款，包括交房后出现意外情况的责任划分和处理办法。 6、办理按揭手续 购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，就可以准备签订签订购房合同了，另外要注意按揭贷款方式一般有公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。购房者应该根据自己的实际情况选择适合自己的方式。 7、等待房屋交接 如果你购买的是新房，现在大多数的新房都是期房，那就还需要等待房屋修建好之后才能接房了，房屋交接的时候，购房者可以邀请专门的验房师按照有关行业标准对房屋从上到下、由里到外检查一遍，其中包括检查室外场地、屋面、地下室、各楼层、阁楼、水电设施，并开动暖气机、冷气机等设备，最后会将一份书面报告交给准业主。
1	签订认购书				认购书主要内容包括： 1． 认购物业； 2． 房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等； 3． 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4． 认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。 在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。
1	个人办理按揭购买预售商品房的详细流程		https://www.66law.cn/laws/99589.aspx
1	销售现场开发商应出示的证件		《国有土地使用权证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《施工许可证》 《商品房预售许可证》 《商品房销售面积(预测)审核通知书》 《商品房销售管理办法》 《城市商品房预售管理办法》 《商品房买卖合同》示范文本 《业主临时公约》 《商品房预售许可证》 《前期服务合同》
1	合同，房屋用途		必须是住宅
1	合同，车库地下室	在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了之。 另外就是是否是车库,一定要看规划 ,而不是听开发商口头承诺,不一定能停进去车的就是车 库,很多层比较高的贮藏室也可停车的,开发商一般都说是车库,此时要看规划是否是车库， 另外就是人防的车位,不能办证，也需要特别注意。	看规划，是否有产权，能否办证
1	合同，贷款	开发商往往答应帮你贷款,但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房,而是约定因为购房 人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款。 这点也要慎重,可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同。	自己先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同。
1	合同，违约赔偿	开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,但如果你细心就会发现,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。	双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。
1	定金协议或购房协议书		约定后期签的《商品房买卖合同》，开发商对部分条款不合法不合理，且拒绝接受买受人对条款的协商及修改，导致双方无法达成一致意见，开发商应退回定金及利息给买受人。
1	合同	购房者与开发商签订的《商品房买卖认购书》与《商品房买卖合同》所约定的内容不一致时，应以哪个为准？	把商品房买卖认购书中的内容作为商品房买卖合同的一部分		补充协议
1	认购书定义				认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任；二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。
1	签约过程证据记录		出卖人在实际签约过程中，应注意对商品房预售合同文本公示或向买受人提交合同文本进行必要的证据保留，以避免纠纷出现后因无法提交证据而败诉。
1	商品房认购书，对预售商品房描述不清、承诺未写进合同	开发商在给买受人提供的认购协议书中，一般对预售商品房描述不清，没有将对买受人的重要承诺写入该协议，只是一个简单的楼号，为将来买卖合同的成功签订增加了困难，给买受人套上了一个不平等的枷锁，也为开发商逃避责任留下了伏笔。
1	商品房认购书，认购书注明协议均已“阅悉”	在认购协议中，开发商往往注明了买受人对商品房买卖合同及其补充协议均已“阅悉”。这显然是开发商玩的文字游戏，对买受人是不公平的，同时违反了民法上的诚实信用原则。 商品房买卖合同适用国家指定的文本合同，交易双方根据实际情况写入商定内容。既然商品房买卖合同尚不存在，其内容自然无从谈起，又哪里来的“均已阅悉”呢？明眼人一看便知，这是开发商为维护自己的利益而不顾消费者的合法权利，甚至以此要挟消费者，进行强买强卖。
1	商品房认购书，定金不退	定金不退 在认购协议书中开发商往往还会规定，因购房者原因未能签订商品房买卖合同的，定金不予退还。但开发商提供的认购协议书中一般都未规定由于开发商的原因导致买卖合同不能签订所应承担的责任，也未规定哪些情况导致买卖合同不能签订是属于买房人的责任，哪些情况属于开发商的责任。这些违反了交易的公平原则。
1	补充协议，贷款		要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
2	建筑面积	房产证上的房屋面积与合同上的不一样。	在合同没有约定的情况下，买家是可以与房地产开发商解除预售合同，并且要求开发商返还已付的购房款。 买家可以根据《商品房买卖合同》要求开发商返还面积误差比3%以内（含3%）的房价款，针对面积误差比超出3%的部分，许某可以要求开发商双倍返还房价款。	根据《商品房买卖合同》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。	1、面积误差计算方式 面积误差比=（实测建筑面积-预测建筑面积）/预测建筑面积×100% 2、预测面积是什么？ 预测面积，是指商品房预售合同中约定的房屋建筑面积. 3、实测面积是什么？ 商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
2	可退房因素		一项项仔细亲自核查，不信销售说的任何话，经过验证的才是真实的。	1、开发商证件不全可申请退房 开发商在未取得预售许可证之前出售房屋属于违法操作，这种情况下是可以要求开发商退房的。 2、房屋主体结构质量不合格可退房 如果房屋主体结构质量经核验确属不合格，即使房屋已经交付使用，也可申请退房。 3、实测面积与暂测面积误差比绝对值超出3%可退房 如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求退房。 4、购房者拿不到房产证可退房 购房者若是因为开发商的原因拿不到产权证，或者是在合同约定的期限内无法得到产权证，购房者是可以申请退房的。 5、开发商把房子抵押、或者卖给第三人可退房 如果开发商隐藏房屋的相关信息，在未告知买受人的情况下将该房屋抵押或者出售给第三人，购房者可申请退房。 6、开发商交房时间超过规定期限可退房 开发商经催告后3个月内不能交房，购房者可申请退房。 7、因开发商原因无法贷款可退房 如果因为开发商的原因购房者无法获得贷款可申请退房。
2	补充合同	签合同要记得查看合同及补充件上双方所填写的内容中权利与义务是否对等。比如，开发商违约应付的利息是总价款的月万分之三，而购房者违约要付的利息却变成了日万分之三。	如果发生这样的情况，购房者一定要坚持提出自己的意见。
2	补充合同	合同空白条款藏玄机 开发商交给客户签订的《商品房买卖合同》上，往往会有许多空白的地方。购房者以为合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。	不留空白条款
2	交房日期	交房日期故意模糊不清	在签订合同时，一定要将交房的日期清楚地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的违约责任。
2	签合同之前注意事项		1.使用规范的合同文本 2.注意建筑面积的约定 3.签约时要注意房屋质量问题 4.签约时要明确物业管理事项 5.注意合同文本中补充协议的内容 6.注意约定的违约责任
2	交购房款和网签		交购房款和网签要同步进行。签订的购房合同必须选用国家工商管理总局和国家住房和城乡建设部的《商品房买卖合同》。根据目前的房屋买卖交易设置，网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方的合法利益;通过备案有效防止一房二卖
2	网约备案		武汉市住房保障和房屋管理局 武房规〔2020〕3号 规范新建商品房认购行为 房地产开发企业销售房屋后应当在3日内通过“武汉市商品房买卖合同网上签约和备案系统”（以下简称“网签备案系统”）上报房屋预签约信息，主要包括认购人身份信息、认购人购房资格认定结果、认购房号、约定《武汉市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）签订时间等。上报后，网签备案系统即时完成房屋预签约信息备案。
2	物业管理的条款		包括物业服务费用、物业服务内容和质量要求以及承诺遵守业主临时公约等
2	税费问题		买新房需要交的费用有:契税、印花税、房屋维修基金、交易手续费、房屋登记费、工本费、证照印 花税。 1、契税。按照房屋总价的适用税率来缴纳契税，- 般税率为3%- 5% ,不同地区的税率会有所不同。 2、印花税。按照房屋总价的0.05%缴纳印花税。 3、房屋维修基金。按照房屋总价的2%缴纳,有的地区是按照3%缴纳费用的。 4、交易手续费。与房地产公司进行交易时,需要按照房屋的面积来交交易手续费,缴纳标准是住宅 3元/平米。 5、房屋登记费。每套房屋过户到自己的名下,都需要交房屋登记费,住宅用房屋需要交80元/套的 房屋登记费。 6、工本费。房屋过户到自己名下后,会有房产证作为凭证,而房产证需要工本费10元/本。 7、证照印花税。房产证也需要缴纳印花税,缴税标准为5元/本。		契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交易或赠与等发生房地产权属转移时，向产权承受人征收的一种税赋。 营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税赋。 营业税附加：指对缴纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维修建设税与教育费附加。 房产税：指以房屋为征税对象，按照房屋的原值或房产租金收入的一定比例向产权所有人征收的一种税赋。印花税：指对在经济活动中或经济交往中书面确立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
2	物业公司条款问题
2	买卖纠纷	商品房买卖，合同文本多由开发商提供，存在开发商为了重复使用而预先拟定，并在签订合同时未与购房人协商的条款，即“格式条款”。 正因“格式条款”未经磋商订立，实际履行过程中各方易有理解分歧，是买卖纠纷类案件常见的争议焦点。	将易有理解分歧的条款，补充说明的清清楚楚。
2	物业服务合同条款有歧义	今年2月，市民刘女士在市区某楼盘买了一套商品房，并与物业公司签订了一份有关物业服务的相关合同。    刘女士所买的楼房，下面两层是商铺，从三楼开始才是住房。 在此合同上写着物业管理费的收费标准：住宅，1-2楼为1.3元/月/平方米，3楼以上（含3楼）为1.5元/月/平方米。商用，3元/月/平方米。 刘女士住在3楼（即商铺之上），在交物业管理费时，对方认为刘女士住在3楼，应按1.5元/月/平方米缴纳物业费用，但刘女士认为，自己住在住宅区的1楼，应是按1.3元/月/平方米来计算。	在双方签订的合同中，物业管理费用上，楼层的划分有歧义，即商家应当区别好住宅和商用的物业管理费用。 市消委会相关负责人介绍，消费者在与物业管理方面签订合同时，一定要注意一些条款，如若出现上述有歧义的情况时，一定要弄懂条款，以免到时引起纠纷。
2	格式条款	通过预设意义不明确的文字将不合理解释强加于购房人	一、仔细并逐条阅读合同文本，有疑问的条款可当场要求开发商予以释明；二、对于“格式条款”，购房人有权选择接受或不接受，亦可商定修改；三、手写、手填等“非格式条款”具有优先适用性，若有特殊约定事项应以书面形式明确载入合同文本。
2	停车费	小区成立了业主委员会,想取消小区内业主路面停车收费	小区内停车位所在地方是否小区公共区域,如果是公共区域,那建设单位是办不出产权的,如他有产权那确实建设方。如果没有产权证,确属公共区域那么业委会说了算,可以取消路面停车收费。但你们考虑过,停止收费后,对没有停车或无车的业主利益造成伤害么?最好的是仍照常收费,而这些费用属于公共收益,可用于小区设施设备改造更新,补充维修金不足,还有多,甚至可以为业主交纳部分物业管费。这样更能体现公共区域的公共利益。
2	合同条款与物业条款不一致	合同条款提及的经营收益可用于补充管理费用不足与合同内条款矛盾,与物业管理条例不-致。经与开发商沟通,此为合同模板无法更改,若不接受,则申请退房,需赔偿房款总额 10%的费用。这种情况下签署的合同,后期此部分如何维权?		属于合同纠纷,小区的物业公司代表和业主进行沟通解释
2	房屋质量条款的约定	难维权	购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。误区：有些购房者认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题;而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此! 商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房者所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。 牢记：墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。
2	开发商逾期交房	难维权	开发商应该按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房，买受人可以根据不同情况，采取不同的方式来维护自己的合法权益。第一，开发商不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以解除合同；第二，逾期交付，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人不解除合同，可以请求开发商承担违约责任；第三，逾期交付，经催告后开发商在合理期间内交付的，不能解除合同，但是可以请求承担违约责任。需要注意的是，买受人享有解除权的必须在法定期间内行使，不行使的，解除权就消灭。还要注意现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。
2	注意合同中有数字的位置	数字不清的位置，都是开发商后期狡辩的点	注意"数字"的地方 首先，一定要注意有数字的地方，这点开发商也不会特意去告诉你。要对数字感到敏感，因为数字非常重要。比如自己的房子在几栋楼几零几，比如房子的各个费用怎么标记的，比如交房时间和赔偿的方法是什么样的，这些有关数字的地方都得注意。很多人可能对数字不敏感，觉得数字一般不会出错，但凡是一个小数点没有注意，以后可能都会吃大亏，所以有数字的地方要格外看重。
2	合同，交房时间和赔偿办法	合同不交代，事后难维权	注意交房时间和赔偿办法 对于买新房，也就是期房的人来说，需要注意的一点是，要知道自己的房子什么时候能拿到手。交房时间要确定在几月几号，倘若没有按时交房的话，开发商又该如何赔付，这样的字眼都要看见才行，否则万一开发商把房子烂尾了，或者是交房时间延迟了，自己没法说理去。
2	验查房屋质量的简易方法				门 1.大门、房门的插销、门锁是否太长太紧 2.门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边） 3.门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音 4.窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 5.窗边与混凝土接口有无缝隙？ 6.开关窗户是否太紧？可否妥当关上？ 7.窗户玻璃是否完好？ 地板 1.地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？ 2.地板间隙是否太大？ 3.柚木地板无大片黑色水渍？ 4.地脚线接口是否妥当？有无松动？ 顶棚 1.顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 墙身 2.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？ 3.墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？ 4.墙身、墙角接位有无水清？裂痕？ 厨厕 1.厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 2.坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？ 3.浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？ 4.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？ 5.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 6.水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？ 7.厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？ 8.厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？ 其他 　 　 1.壁柜门是否牢固周正？ 2.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？ 3.试煤气热水器开关是否妥当？
2	商品房买卖合同示范文本		住房城乡建设部　工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知 　　 各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局）、工商行政管理局： 　　为进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序，贯彻《合同法》、《物权法》等法律法规和部门规章，住房城乡建设部、工商总局对《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）进行了修订，制定了《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。现印发给你们，请各地充分认识推行本合同示范文本的意义，积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣贯工作。各地在执行过程中发现的问题和有关建议，及时与住房城乡建设部和工商总局联系。 　　自本合同示范文本颁布之日起，原《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）同时废止。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国住房和城乡建设部 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国国家工商行政管理总局 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2014年4月9日		http://www.mohurd.gov.cn/wjfb/201405/t20140526_217995.html
2	合同，土地性质		在购买时一定要看清士地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。
2	合同，建筑面积	这是目前纠纷最多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。 在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。 这样的话,就直接采用测绘面积了,有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点，可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。	商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格的，才是国家共识的建筑面积
2	合同，交房	合同约定交房的条件, -定要明确,是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等。 必须明确:因为单体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要约定清楚。	合同约定交房的条件, -定要明确。是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等。
2	合同，小区公共区域和公共部位的约定	小区内的会所或者公共场所,现在产生的纠纷也越来越多,开发商往往只是告诉你说,小区内的会所、健身场所等等多么规范，多么先进,绕开产权问题。 如果你不约定这些场所的产权,有可能最终让开发商卖掉,买主不一定能让你免费或者优惠使用,如果合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。	合同约定这些场所的所有权归业主,则开发商不能出售这些场所。
2	合同，对各类设施的约定	对各类设施的约定 燃气、宽带等,往往开发商都只选择一家,导致用户无法选择,如果在合同中约定,要求开发商让几家经营商进入小区,譬如宽带,不能只让我们被动的选一家啊,都进来那我们可以选择的范围就大多了,就有主动权了。	在合同中约定,要求开发商让几家经营商进入小区,譬如宽带
2	合同，双方协商解决的内容必须多研究		双方协商解决的内容必须多研究 凡是前面提到纠纷的内容,后面写双方协商解决的, -般都是对开发商不利的, -定要明确违约责任,不能简单的协商解决,否则出现问题之后,你就没有追责追赔的依据了。
2	合同附件		商品房买卖合同除主合同外,还包含四个附件,即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑 面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。 (1 )房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度,还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果上述内容不明确,则房屋平面图根本起不到准确指示的作用,对开发商来说也没有明确的约束。 ( 2 )无论是房屋平面图,还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容,而不应该使用概念化的词语。像“高级”、“名牌”、 “精装修”这类词语就不应该在附件中出现,而应明确“高级”具体是什么标准、“名牌” 到底是什么牌子、“精装修” 要达到什么装修效果。 (3)根据民事法律的“意思自治”原则,商品房买受人完全可以不受格式条款的限制,与开发商进行协商,行使合同的修改和补充权,在主合同之外,签定补充协议,以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。		写入补充条款
2	房屋实际情况与销售广告不符	房屋交付后,买受人发现房屋实际情况与销售广告不符,可以要求开发商承担违约责任 吗?	为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖台同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广 告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房 开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以 及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 由此可见,对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺,如果其对订立合同定价 有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同,也属于合同内容。若购房者发现说 明或允诺的内容与实际不符时,可以要求开发商承担违约责任。
2	不动产登记	仅有房产证,,但没有办理不动产登记， 能取得房屋所有权吗?	不动产以登记的方式进行公示,只有进行登记才发生物权的效力, 买受人才能获得不动产 的所有权,登记就是将新的所有人的名字登记在房产部门的登记簿上,不动产登记簿是物权归 属和内容的根据。而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证,只起到证据的作 用,当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时,以不动产登记簿为准。即房 产证的效力弱于不动产登记簿的效力。当不出现纠纷的时候还好,但一旦出现关于房屋产权的 纠纷,不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权。因此,大家在买卖房屋时，-定要注意进行不动产登记或者不动产登记的变更。
2	房屋质量问题	房屋出现质量问题,任何时候都可以要求出卖人修复吗?	关于房屋的保修期,是比较复杂的,当事人为了维护自己的权益,除了依照法律的规定,还可以在合同中进行详细的约定保修期,制定房屋的保修条款。所以,房屋出现质量问题,并不是任何时候都可以要求出卖人维修的,出卖人的保修期是有-定的期限的。		写入补充条款
2	合同，房产证	房屋交付使用后,房产证迟迟办不下来,开发商是否承担违约责任?	在实际生活中,房产证迟迟办不下来,有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全, 由于开发商的原因，导致购房者在一定的期间拿不到房产证的,购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自己的权益,购房者在签订购房合同时,最好约定办理房产证的期限,把时间约定明确,以防开发商恶意拖延办证时间。		写入补充条款
2	合同，物业		前期物业管理服务合同期限。《前期物业管理服务合同》原则上不约定具体时间期限。《前期物业管理服务合同》自签订之日起生效，至业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效止。		补充协议
2	合同，物业		一、本物业已按规定通过招投标的方式选聘(或经物业所在地__________产行政主管部门批准，采用协议方式选聘)________________物业管理有限公司对其实施专业化的物业管理，签订了《前期物业管理服务合同》，并报_______________房地产行政主管部门备案(合同备案号：????)。		补充协议
2	合同，物业		二、物业管理企业对下列事项实施管理与服务 　　(一)房屋建筑共用部位(含公共建、构筑物)的维修、养护和管理; 　　(二)房屋共用设施设备(含附属配套)的维修、养护、运行和管理; 　　(三)公共绿地、花木的养护和管理; 　　(四)公共环境秩序(清洁卫生、道路交通、车辆停放和公共安全)维护和管理; 　　(五)房屋装修管理; 　　(六)法律、法规规定的其他服务内容		补充协议
2	开发商拟定的补充协议	一些开发商在与购房者签订由建设部及工商行政管理局发布的《商品房买卖合同》示范文本的同时，要求购房者签订由开发商起草的补充合同，而此类补充协议往往是开发商单方面制定的格式合同，几乎全是保护开发商利益、规避其责任的条款。购房者在面对开发商提供的该种合同时，必须提高警惕，不可盲目签订，可以做出如下反击： 1、购房者有权让开发商对相关条款作出解释。 2、购房者有权对开发商提供的补充合同加以修改和补充。	对开发商提供的补充合同加以修改和补充
2	《商品房买卖合同》中的部分霸王条款解析与对策	一、认购书的问题。 在商品房预售中，开发公司往往先让业主签一份认购书，约定在将来的一定时限内签订《商品买卖合同》。从法理上讲，认购书属于预约合同，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条的规定， 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。也就是说，认购书在符合上述条件的情况就是商品房买卖合同。 某些开发商的作法：在认购书中，规定签订《商品房买卖合同》前先交纳定金和首付款。并规定：如不签，定金不退。 点评：上述规定没有任何道理，属于霸王条款。因为，从来没有交易是在签约前就交款的。	建议： 消费者与开发商直接签订《商品房买卖合同》，然后按约履行。 如果签认购书，可以交定金，但一定按法释[2003]7号第四条的规定，约定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 在签订《商品房买卖合同》前，一定不能先交首付。
2	《商品房买卖合同》第五条面积误差及其处理	房屋由图纸变为实物，总要有误差，因此需要双方在合同约定面积出现误差时的处理办法。 开发商的作法通常是选择据实结算，多退少补。 点评：既是误差，数据不能太大。但房子是开发商建造，存在误差太大的可能，无论误差过大或过小，再据实结算，对购房者都不公平。	对策：选示范文本提供的第二种模式解决。 法释[2003]7号第十四条规定： 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2	三、逾期付款和逾期交房的违约责任	这两条分别是示范文本的第七条和第九条，分别约束买受人和出卖人，根据权利的对等原则，这两条的违约金比率应一致。购房者都是量入为出，准备好了钱才买房子。所以，购房者不会逾期付款，违约可能性极小，而建造房子过程不可知因素太多，逾期交房的可能性非常大，开发商违约的可能性就大。 开发商的作法：将上述两条的违约金比率尽可能的调低。	对策：为了促使开发商顺利履约，建议对这两条的违约金比率尽可能的高，不低于金融机构计收逾期贷款的利率（日万分之二点一）。如退房，违约金不低于已付房款的10%。
2	四、交房条件	交房应经验收合格，2000年《建筑工程质量管理条例》之后，建筑工程的验收成为备案制，即由建设单位组织验收，然后到建设行政主管部门备案，取得竣工验收备案证明。2004年8月2日，石家庄市建设局出台了《石家庄市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则》，明确了备案的流程及法律意义。 开发商的作法：选择该商品房经验收合格	对策：应选择取得《石家庄市房屋建筑工程和市政基础设施工程备案证明书》作为交房条件。
2	五、关于产权登记的约定	拥有所有权是购买房子的主要目的之一，房产证还承载了许多额外功能，比如户口迁移、孩子入学等，所以取得房产证最为关键。这就要求开发商的建设依据和销售依据必须合法，并及时将证明文件提供房屋权属登记部门，还要缴纳应由出卖人交纳的税费。这是办理房产证的前提。 实践中，办理了房产证成了维权的一个焦点。 开发商的作法：在合同中约定，在一定时限内办不了房产证，如退房，拟一个很低的违约金比率，如不退，每月赔200元或干脆就赔200元。	对策：违约金比率要高。实在谈不拢，就不签这一条。因为： 法释[第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
2	验房收房	一般先验房子后交费再签文件的收楼程序是合理的正常程序，当您对验楼的结果满意之后，就可以签字收楼了。但是不少发展商并不让买家先验房后办手续，而是让业主先交钱填表、在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力了。 有业主说“可能到时富力一句‘公司规定’，就把我们的一切准备付诸流水”，大家一定要明白任何规定首先必须合法，业主也不应如此软弱，正当合法的权益当然要争取！	假如开发商非要业主先签收的话，且当初购房合同中并没注明“先验房再收楼”，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，这样即使万一在验房时出现什么情况，也可保障自己的权益。		面对霸王条款的法宝。当开发商的条款不合法不合理时，可以在合同中备注清楚签合同当前是什么情况，验房了没有。能清楚的描述整个事实过程即可，合同描述的情况就是证明材料。
2	买房的霸王条款	1.本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。 2.出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料等，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。 3.本认购书签订7日内，认购人未能与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付诚信金或定金不予退还。 4.楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，屋顶和外墙面广告权归属出卖人。 5.占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。 6.商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价保持不变，按实结算购房款。 7.买受人若选取个人住房按揭贷款方式，如造成银行放款延误，影响出卖人回款，房价按现价上调。 8.因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。 9.因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。 10.买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话及装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。		遇到了该怎么办？ 做决定的前提是明确自己买还是不买，如果不买的话，就是怎么退定金退款的事情，要买的话就是考虑怎么固定对自己有利的证据了，出发点不一样买房时落脚点不一样。 第一，保存宣传资料，以备不时之需。开发商在营销推广宣传的时候，沙盘、广告中所呈现的房屋状况要尽可能固定下来，如果涉及到装修还要确定装修标准之类的，有的会宣传时存在的信息，到签合同的时候就不存在了，保存的资料就能证明这些信息的确存在过，这些虽然没有写到合同里，但是按照司法解释是有机会认定为合同内容的。 第二，强调自身需求，明确影响因素。对于开发商宣传但又不在合同中体现的内容，在留存证据的基础上，还要强调自己对于这些内容的渴求程度，比如说家中有老人要养老，所以才打算买一楼，好几个小区都有一楼，但为甚么选这个楼盘呢，是因为你们说要给我送一个花园，老人在花园里待得开心，晚辈也是尽了孝心。这在后面如果发现花园是公共的，自己不能独立使用，还有机会找开发商的麻烦，要不然这种买房送花园、送面积最终只能吃个哑巴亏，因为那些面积不属于开发商。 第三，明确双方权责，签字务必慎重。如果因为霸王条款不买房屋了，不要记着要求退定金呢，先把开发商不改合同的情况固定一下，这样就不是你们双方的责任了，毕竟签合同时双方相互协商的，谁也没有权利强制缔约，所以是在双方协商阶段达不成一致意见才无法继续进行的，这在法律上应该叫不可归责于双方的事由。但实际上不会这么顺当，因为开发商肯定说是因为你的原因没签合同，所以按照认购书什么的不会退定金的，但只要你提的修改意见是合理中肯的，法律还是站在你这边的。
2	买房遇到霸王条款怎么办			买房遇到霸王条款怎么办 1、合同法对格式条款的规定 采用格式条款订立合同的，格式条款不得含有下列内容：免除或者限制格式条款提供方因可能产生的违约行为而应承担的违约责任;排除或者限制对方当事人依法变更或者解除合同的权利;其他免除格式条款提供方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容。违反上述规定的，工商机关可以责令格式条款提供方限期改正。逾期不改正的，给予警告，可以并处1万元以下罚款。 2、遭遇格式条款的维权 购房人在签订购房合同时一定要谨慎，仔细研读所有条款，一旦发现违约责任条款不对等，应当及时提出异议并要求修改。对于现实生活中，许多购房人被迫接受不平等条款的现状，购房人可以向工商机关进行申诉，同时向法院主张调整。不论购房超过1年还是未超过1年，购房人都可以根据法律主张调整为对等的违约责任。
2	商品房买卖合同之补充协议，广告宣传		《售楼书》的重要内容应作为补充协议的组成部分。 尽管《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定\"出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。\"但为了避免未来可能产生的纠纷，建议购房人将开发商在楼书中承诺的与其有关的重要内容写在补充协议中。
2	商品房买卖合同之补充协议，房屋质量		房屋质量的约定 　　房屋质量的问题，是购房人入住后与开发商最容易产生争议的地方。因此，在《合同》或《补充》中约定房屋质量的内容是十分重要的。 　　购房人应当与开发商约定的内容包括：墙体平直的标准； 防水的标准，即房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；表面裂缝的标准：即开发商承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；管线安装与室内表面的平整标准：即开发商承诺不在商品房内通行任何公用管线，承诺任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。采用的建筑材料应达到国家强制性标准等。
2	商品房买卖合同之补充协议，房屋交付		房屋交付时，履行的手续有：房屋入住通知；钥匙收条。 　　开发商应向购房人提交的资料有：《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(该两书内容不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、实测面积等。
2	补充协议，违约责任与解除合同的约定		双方约定：如开发商交付房屋时，所交付的房屋达不到《合同》或《补充协议》的约定，购房人有权拒收房屋。并约定开发商因其违约行为所应支付违约金的数额或比例。同时，也可约定开发商限期更正或修复，如在规定的时间内达不到约定的标准，购房人可以单方解除《合同》。并同时约定《合同》解除后的处理办法，包括开发商应支付给购房人的违约金和损失赔偿额计算的方法。
2	补充协议，产权证		五、产权证取得期限的约定 　　产权证是认定房屋权属的法律依据，实践中，常会出现购房人在完全支付房款后的几年内，都拿不到产权证，至使产权处在一种不确定的状态之中，因此，约定产权证取得的最后期限十分必要。并同时约定，如到期购房人仍然得不到产权证，购房人有权退房及退房处理办法的约定。
2	补充协议，办贷款		六、关于不能如期取得贷款的约定 　　按揭贷款是许多购房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，开发商往往写明，如买受人不能获得银行的按揭贷款，买受人应于接到通知的几日内付清余额。购房人往往粗心，没有注意该条款或者因为觉得不能获得的贷款的风险不大，对该条款没有重视。 　　实践中，因此发生的争议虽不多，但一旦购房人无法获得银行贷款，按照本条约定，购房人必须在几日内交清全部房款，否则，根据《合同》第七条之规定，购房人就需承担不能按期付款的违约责任。因此，购房人在签订《合同》或《补充协议》时对此条要予以充分注意。
2	补充协议，物业		七、关于物业的约定 　　实践中，开发商指定的前期物业与业主委员会选聘的物业之间产生的纠纷很多，因此，购房人为保证其入住后权益的维护，也可在《补充协议》中约定物业的有关情况。 　　新版《合同》中第19条，已就开发商指定的物业服务收费价格，及价格构成内容有所规定，且在附件四里，还有关于物业服务内容、服务质量的买卖双方自由约定。除此之外，购房人还应当与开发商协议约定，前期物业的服务时间，物业权利的限制，物业期限届满后，由业主委员会或全体业主决定是否继续聘任物业或重新指定其他物业的相关约定。
2	面积				建筑面积=套内建筑面积+分摊面积。 套内面积=使用面积+墙体面积+阳台面积。
2	补充协议，房产证时间		明确房屋所有权证办理的时间
2	补充协议，售楼书和其他广告的内容		明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式
2	补充协议，明确关于公摊建筑面积。		和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
2	补充协议，退房责任		明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。
2	因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。		(1)经营者获准变更规划设计和建筑设计的，应当在获准变更之日起10日内书面通知消费者，与消费者协商变更或者解除合同。为了防止开发商以行政行为为借口，对于单方进行的规划变更，即使经过批准也要承担违约责任，购房者应约定可以退房；如果购房者接受变更，开发商也要承担违约责任，因为规划部门只会根据开发商的申请而批准变更。 　　(2)如果原设计有误，或者为了完善设计，必须对原规划设计进行变更，开发商应在报批前通知购房人，由购房者选择退房或赔偿。 　　(3)对于开发商擅自变更规划设计，可约定较高的违约责任，充分体现惩罚性和补偿性。因此我们签合同时，可将退款日期签得尽可能短，而利息要尽可能地高。 　　(4)由于规划、设计变更造成商品房面积差异，买卖双方在签订合同时，应当选择处理方式。双方不解除合同，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。
2	如何退房		(一)先找开发商协商，协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。 (二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。 (三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
2	退房流程		退房的具体程序如下： (一)购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知; (二)督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续; (三)督促开发商将全部购房款返还给购房人; (四)办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。 至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。
3	收房，交物业管理费	购买的商品房竣工备案没下来，开发商已经同意安排收房了，由于房子质量问题与备案没下来，我拒绝收房，可物业以购房合同里面的约定的条款为理由，不管收不收房都必须缴纳物业管理费	依照《合同法》规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权，即在物业公司不履行义务或不适当履约义务时，减少或免除物业管理费的支付义务。
3	产权证办理				产权证办理 房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后30日内双方应到房地产产权登记部门办理房地产产权证。 产权证办理的基本程序？ 1、买卖双方至产权登记部门，上交办理产权证的相关资料： 　 　商品房：个人身份证、房屋登记申请表、购房证明书刊号、商品房购销合同书（或预售合同书）、房屋分户平面图、缴款发票、交易监证文书。 2、申请人上交资料后，房屋产权登记部门会开出收件收具，注明领证日期，领证日期一般距交件日期10天3个月左右。 3、产权登记部门将对所收资料进行审核，如发现申请人所交资料不全等特殊情况．会按房屋登记申请表所上所用申请人电话通知申请人．并顺延办证时间．