SPSS在房地产业中的应用

20.1  研究背景及意义

近年来，房地产市场不断升温，房价也是节节攀升。对于普通家庭来说购买一套合适的住房可能是一生中最大的投资，仓促的做出购房决策可能会影响到家庭将来的生活质量与幸福。因此，对于很多家庭来说购房不得不慎重的考虑购房问题，再加上现在房地产市场也在不断地推出很多新的楼盘，房屋价格、环境、面积、户型等各有不同各有各的优缺点。对于购房家庭或者本人来说，房屋经济又舒适是非常不错的，但是购房者对住房的价格，环境的优越性，小区的服务质量，户型上的合理性等等诸如此类的问题难免会遇到选择上的困惑。这些都使得购房者做出购房决策难上加难。

在市场日趋成熟的今天，性价比已成为消费者购房决策的重要依据。受到消费者热烈追捧的朝阳.无限就是一个很好的个案，以其本身性价比高的优势取得了不菲的销售业绩。性价比是指一个楼盘性能与价格的的综合素质，包括地段、质量、环境、配套、景观设计、物业管理及文化底蕴等。下面是决定性价比的8个因素：

地段是关键性要素。地段，永远是决定房地产价值高低的不二法则。目前，很多人在购房时除了依据传统观念，着眼于眼前的区域成熟度外，也非常看重该地段的长远发展。居住地段选择需在考虑本人经济基础、前景预测及生活习惯的同时，重视对整个城市生活方式及规划的前瞻。

建筑质量与品牌是核心要素。建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，如果房屋在建筑质量上出现了问题，那么基于它之上的一切如社区、地段等都只不过是空中楼阁而已，没有任何价值和意义。除了我们常提到的建筑质量外，还应该充分考虑开发商的背景和实力，这就是所说的品牌。

社区配套是重要支撑。社区配套成熟度是衡量项目性价比又一个重要指标，它直接影响着消费者入住后的生活便利性、舒适性。它也是决定一个项目档次及品位的重要因素。

户型设计应灵活超前。好的户型设计既要符合买家需求，顺应其所在区域的地理位置及人们的文化背景、生活习惯等需求，又要体现出舒适性、私密性、功能性；还要有灵活性、超前性。

硬件设备应实实在在。如果说地段、社区、房屋质量、户型是决定性价比的宏观因素的话，那么项目的各种软硬件配套则是直接决定人们生活品质的微观细节。

周边配套决定生活质量。周边配套是否成熟也会对业主的居住质量和生活状态产生重要的影响。

物业管理是保障。需要开发商精挑细选，在竞标中被选中，通过ISO-9002国际标准质量体系认证的物业管理企业，多年实战中积累的丰富管理经验，为业主提供着坚实的生活品质保障。

价格。一分价钱一分货，这个被中国人尊崇了千年的商业法则曾一度在房产市场迷失。随着房地产市场的发展，新的供求关系的建立，价格不得不在理性市场中回归。

此外，还有人们对房价的上涨预期，在人们普遍认为房价会上涨的情况下，性价比再低的房子也有可能会被购买。这些年来，为稳定我国住房市场，国家连续出台房地产调控措施，但市场一旦回稳，投机投资炒作就“风生水起”，严重损害到房地产市场的稳健运行。无论是2016年热点城市住房市场集体“躁动”，还是年初重庆“打飞的”炒房，抑或是海南冬季度假集中购房现象，很难说没有受到“投资炒房”惯性的驱动。由于房屋持有环节成本过低，而现有金融约束又很难有效提升投资炒房成本，加上热点城市对周边富裕人群和资金的吸纳能力，市场潜在炒房动力充足。而从国际上看，采取税收杠杆工具降低炒房回报，是各国抑制投资投机性购房行为的普遍作法。

 

20.2  数据建模思路

决策树是一种广泛用于数据分类的方法，也是数据挖掘中常用的方法。其中C4.5是决策树算法中最为经典的算法，它与经典的ID3算法相比，将ID3的信息增益改为信息增益比，增加了对连续属性的处理。

本实例将深入的研究此算法，将此算法应用于购房中的数据挖掘，对收集来的购房数据进行挖掘，得到购房的决策树，实现科学、直观购房的决策，建模过程的流程图如图20-1所示：

                                                                                      图20-1 建模过程流程图