2021年房地产经纪行业发展研究报告

第一章 行业概况

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。根据中国《经纪人管理办法》规定，房地产经纪是一种中介行为。

图 全产业链房产服务商

资料来源：资产信息网 千际投行 Wind

房地产经纪行为包括代理、居间和经纪三种形式。根据中国房地产市场发展程度看，房地产居间和房地产代理是当前房地产经纪活动的主要形式。代理是指房地产经纪人通过与委托人签订委托合同，得到委托人的授权，取得代理人的身份，在委托合同的授权范围内，实施民事法律行为。居间则是通过签订居间合同与委托人达成共识而提供的媒介服务。房地产经纪人提供的居间服务能给客户带来有关房屋交易的各种需求信息，因此其有权利就提供的信息服务收取佣金。

根据从业执照要求高低，美国经纪人分为Broker与Agent，主要差别为Broker可创办公司与独立签订契约，Agent须在Broker监督下工作，Agent根据服务对象不同主要包括买方代理、卖方代理，分别代表购房者、售房者共同参与到一笔交易中。

Agent执照要求低，从事经纪服务具体工作，根据服务对象不同可分为Buyer’s Agent、Listing Agent、Dual or Transactional Agent、Referral Agent四类。相比Broker，Agent只须获得房地产许可证，在房地产购买、出售或租赁过程中协助客户并获取交易佣金，但必须在Broker监督下工作。

图 美国Agent类型及职责

资料来源： 资产信息网 千际投行 Zillow

从佣金分配看，买卖经纪人一般各获3%，通过佣金共享保证分工协作顺利进行。从佣金分配看，买卖双方Agent通常各获3%的佣金，Agent再将其中部分佣金交给Broker，以支付MLS会员费、办公费等支出。据CNN报道，2015年一项研究发现，向买方Agent提供低于2.5％佣金的房屋，出售时间要长12％，且出售可能性要低5％。因此，为吸引买方经纪人关注、提高出售效率，卖方经纪人一般会在上传房源信息至MLS时，标注买方经纪人佣金分成比例。

图 美国房地产经纪平均佣金率

资料来源： 资产信息网 千际投行 HomeLight NAR

近年国内地产经纪佣金率小幅上行。以经纪佣金收入/交易金额计算，2014-2019年国内地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%；其中，存量房销售与租赁平均佣金率从2.1%升至2.5%，新房平均佣金率从1.9%升至2.3%。

图 国内地产经纪平均佣金率

资料来源： 资产信息网 千际投行

第二章 商业模式和技术发展

2.1 产业链价值链商业模式

2.1.1 房地产经纪产业链

房地产经纪服务贯穿于整个房地产产业链，涉及咨询顾问，销售代理、房屋经纪、房产估值、物理管理、营销策划等业务。房地产经纪人活跃于物业交易二级市场和物业交易三级市场，为房地产买卖双方提供中介服务，其中在物业交易二级市场主要为开发商提供代理销售服务，在物业交易三级市场主要为机构或个人提供房屋租赁、二手房交易中介服务。房地产经纪企业不拥有房地产商品，只依托于房地产商品提供服务，主要通过对房地产信息的搜集与分析为顾客提供咨询、代理等信息服务。

图 房地产经纪平台产业链

资料来源： 资产信息网 千际投行 Wind

房地产开发商和房屋业主是房地产中介上游市场的主体，在房屋买卖业务中为卖 方，在房屋租赁业务中为出租方。房屋买卖业务主要可分为房地产二级市场的新房买卖以及 三级市场的二手房买卖业务，二级市场卖方为房地产开发商，三级市场卖方为房屋业主。房 屋租赁业务的出租方主要为房屋业主，在国家政策引导和支持下，房地产开发商逐渐亦出现 在房屋租赁市场中，成为房屋租赁的出租方。 房地产开发行业集中度呈上升趋势，房地产龙头开发商凭借在拿地、融资方面的优势合理布局业务，保持业绩稳步增长，市场占有率逐步提高。

房屋买家和租户为产业链下游市场主体，为房地产商品的需求方。房屋买家可分为从房 地产二级市场购买新房的买家和从房地产三级市场购买二手房的买家。租户主要从房屋业主 处租住房屋，而随着长租公寓业务的兴起，租户亦可从房地产开发商处租住房屋。

2.1.2 商业模式

在激烈的市场竞争中，现代房地产经纪机构传承、融合、创新了各种经营模式。

(1) 融合型模式：包括以"信义"(上海信义房屋中介咨询有限公司)为代表的台湾模式，以"中原"（上海中原物业顾问有限公司）为代表的香港模式，以"21世纪不动产"（上海亚业房地产经纪有限公司）为代表的美国模式，以"链家"（上海链家房地产经纪有限公司）为代表的外地模式，以"上房置换"（上海房屋置换股份有限公司）和"德佑"（上海德佑房地产经纪有限公司）为代表的本地模式，以及以仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际五大行为代表的市场研究、资产管理、房地产咨询及顾问服务模式。

(2) 创新型模式：中介企业在传统的直营、加盟模式基础上，探索合伙人制度，独家代理限时签赔制度，内部承包，一、二手联动；代理企业从单一的销售、咨询、策划发展到全程代理、联合代理、代开发，提前介入产品定位，项目参股，与开发商建立长期良好的战略伙伴关系，依托信息平台，结合电商，追求效果营销。

(3) 多元化模式：包括精耕细作，注重专业化发展；走全国化道路，实现跨省、市发展；延伸服务或尝试新兴业务，不断提升房地产服务行业的能级、丰富房地产流通服务的内涵。

(4) 互联网模式：互联网的快速发展，为房地产市场提供了便捷的交易模式。包括：信息聚合型、交易平台型、中介自营型。

▷ 信息聚合型平台通过聚合房源信息吸引传统房地产中介企业和终端用户，房源信息量越大，流量集聚效应越强。信息聚合型平台通过收取传统中介企业端口费获利。传统房地产中介企业则利用平台发布房源信息，扩大房源的触达面，同时可节省互联网平台的建造费支出。信息聚合平台以体量大、客户流量大为竞争优势。

▷ 交易型平台作为独立的第三方平台，可聚集房地产商、房产代理商、房屋中介和购房者等房地产交易关联方，为房地产交易关联方提供便捷的信息服务、推广服务、交易服务、支付服务以及金融服务等。交易型平台目标客户群体直接向C端转移，以真实房源作为核心竞争点，以二手买卖佣金或服务费作为营业收入，帮助传统房地产中介企业实现房地产商品的线上销售、线下交易以及高效率低成本地卖房。

▷ 中介自营型通过自有平台获取并发布房源信息，通过自有经纪人撮合房产交易。如链家、房多多、爱屋及乌、我爱我家、中原地产等，通过闭环生态提供房地产全产业链服务。链家提供的服务涉及资