买房准备之交易流程学习

概述

经过某乎的了解以及向已买房同学的请教，对上海二手房产的交易流程有了大概的认知，现总结如下。

流程图

注意事项及风险

事务1

• 需要注意最好在谈拢价格后，向卖方索要产调报告，以确保了解房屋产权是否清晰、抵押情况如何等情况后，再向对方支付定金

• 需要注意在确定购买意向及支付定金后，卖家产权证应该交于中介保管

• 定金在支付首付时直接抵扣响应数额，一般来说定金是5W

• 尾款商议，一般5W左右，但如果房屋下挂着户口。可能需要多留点，因为原房东需要迁出户口。不过也有消息说只要房本是你的就可以去派出所把他的户迁出去

• 居间合同，买房与中介签署，是对中介利益的保障，以防买卖双方绕过中介交易。

事务2

• 支付首付时一般通过银行卡转账，银行APP中会有电子回执单。同时也需要卖方提供手写签名的收据

• 通过网上了解，存在第三方资金监管服务，即买家支付的首付款受第三方监管，防止出现交易失败后卖家无法归还首付款的情况，但一般情况下，卖家不会接受此监管，因为有可能卖家是连环交易需要支付购买房屋(置换)首付或解压该放屋的抵押。

• 网签后，房屋中介一般会安排贷款中介指导买房开始填写贷款合同，注意该贷款中介非银行工作人员，其身份一般为与房屋中介钩挂的贷款“黄牛”，他的存在意义在于指导买方填写合同、协助买房办理银行贷款。注意该人员可能存在服务费，可能需要提前沟通。我的好朋友在网签结束后，被告知需要支付四千贷款服务费，由于找的小中介，中介费用省了许多，就痛快给了。该人员的作用还是很大的，能够提高贷款的效率，并不决定放款速度。

• 需要注意，链家在网签后，就需要支付全部中介费用，而一些小中介可以商量，一般商量结果为网签支付50%。过户支付50%

事务3

• 该事务非必须，如果卖家房屋不存在抵押情况则无此项事务(如一手动迁房)，如果有抵押。卖家需要还清贷款解压后，房屋无抵押状态，才能进行过户。个人认为这也是风险点所在，若卖家拿着买家的首付款挥霍了，没有解压，那就麻烦了无法办理过户。所以一般合同中都会写明解压的最后期限

事务4

• 一般银行的贷款审批通过以后，银行信贷工作人员会在材料准备完成以后，以短信形式通知买家，买家联系中介卖家，约定时间进行房屋过户。

• 过户同时可以连同水电煤一同过户

• 过户结束后会产生新产证，产证需要交到银行办理贷款，放款接受后会返回给新房东。有的银行是给到买家买家在办理贷款时再给到银行，工商银行是直接回拿走产证，直到放款后返回给买家。

其他

• 前期签合同时，中介作用大，即撮合、谈价、预约双方进行过户。后期信贷中介以及银行相关贷款人员作用大，买家与他们的联系较多。

• 个人认为，需要在交易前在合同中写明如果因为卖家或中介过错导致最终交易失败，如卖家不解压、中介不积极等，最终的赔付情况。还需要写明如果贷款审批失败，最终的处理方案。当然我们都不希望这些“异常“发生，但是我们需要提前预想并约定如果发生的处理方案。

写在最后

了解交易流程只是万里长征第一步，我们多学习多了解，就不会轻易被”忽悠“，毕竟，一般忽悠都是找傻子忽悠，不会挑一个聪明人忽悠。