导图解房（03） MECE法则解读房屋属性

系列文章说明：

本系列文章 主要是 使用 思维导图 和 思维模型 在“购房”方面的应用。之所以写这样的一个模块，是因为我们学习的真正目的一定是让自身的生活变得更好，让自己有能力去解决一些生活中的实际问题，而不是每一天都沉浸在 所谓的“学习”和“上进”中，知识变成智慧的过程一定是不断践行，摸爬滚打的过程。对于一般人来说，我们都会经历 买房的过程，到底怎样才能选到自己心仪的房子，这个过程中到底有哪些坑，于自己而言到底值不值得买，这个价格入手合适吗。。。，我们在这里就用学习过的思维模型和思维导图 来一起解读。学习就是要落地才有意义。

因为精力有限，所以关注的地段也有限，因此该系列文章只针对 两个城市 北京和天津 进行 局部的分析，大家重在关注 分析过程和使用的思维模型即可。

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1 房屋属性 全解读

1.1 导图解读

这里使用思维导图进行展示，使用思维模型MECE法则解读（从3个角度 地段属性、小区房屋属性、房屋本身属性 由外到内依次分析），展示效果如下：

1.2 表格解读

这里使用表格进行解读，在实际看房过程中可以根据自己的实际情况调整，更好用，共拆分为3个表。第1个表，房屋地段分析表：

编码	属性	详细内容	信息验证
1.1	交通	公交/地铁/高铁，看具体距离能否接受	网络检索
1.2	教育	名校/普通/集团化9年一贯制；小/中/高；未来教育好坏主要看该地段人群是否为高薪、高学历人群，生源最关键。	网络检索
1.3	商圈	大/中/小；肯德基/711；商圈的价格区间；买菜/日用品杂项及价格	网络检索 实地考察
1.4	医院	大/中/小；三甲/二甲/普通医院；口碑；性价比；服务	网络检索
1.5	大坑 避免	@1 火葬场/殡仪馆/殡仪馆店/公墓 @2 养老院/精神病院/停尸间/核疗所 @3 飞机行道图下方噪音/机厂附近/高铁线路边上 @4 原农药厂/原化工厂或化肥厂/原污水厂/垃圾场	网络检索

第2个表，房屋小区属性分析表：

编码	属性	详细内容	信息验证
2.1	相对位置	小区相对地段位置，周边是否好出租，周边配套距离； 学校距离	网络检索
2.2	物业相关	物业品牌/口碑/性价比/价格；车位产权/管理费/租金； 供暖价格/性价比/效果/口碑；	网络检索 实地考察
2.3	大坑 避免	@1 避免噪音较大的沿河/沿路区域，比如：交通要道，高峰时期过于拥堵 @2 避免其他区域遮挡，比如：工厂/商务楼遮挡 @3 避免大量空地，后期可能大型建筑建设噪音等	实地考察

第3个表，房屋本身属性表：

编码	属性	详细内容	信息验证
3.1	房屋产权	房屋产权（商住40年/住宅70年）；其他类型慎重	网络检索
3.2	公摊面积	百分比，具体分布；是否有赠送面积	网络检索
3.3	户型	朝向/明厨/明卫/；动线/静线分配（住小帮查询户型）	网络检索 实地考察
3.4	装修	避免串串房（精致但有毒）；精装/普装；关注实用性 避免中央空调（不好维护）；	网络检索 实地考察
3.5	梯户比例	一层多少户人家，决定舒适度；	网络检索
3.6	楼型	板楼/塔楼/版它结合，最好是板楼。	网络检索
3.7	日常缴费	水/电/燃气；民用/商用	网络检索

2 案例分析

针对房子进行分析，这里拿贝壳网上的案例来说：这里以住宅为例均为70年产权

2.1 一个北京通州区九棵树板块 的二手房分析案例

这里从个角度来看：地段属性、小屋房屋属性、房屋本身属性。

2.1.1 地段属性

@1 时间：二手房，2007年建设，到2021年已有14年房龄。

@2 地段：位处 北京市 通州区 梨园板块 新翠景园 和龙鼎园（北京东五环到六环之间）。

@3 周边交通：

• 已有：地铁 八通线 九棵树，七号线 万盛东 中间，2km范围内；门口公交807路公交直达国贸。
• 规划：通州环线M102号线，交叉线M104号线 交界处 地铁站。

@4 周边商业配套：

• 已有：2km范围内 美食、商铺、日用品、买菜、买水果。
• 规划：东侧 盛世天玺 商业中心 规划建设，南部 2km左右 环球影城二期 规划建设。

@5 周边学校：

• 已有：实验一小 梨园中学，龙鼎园北师大幼儿园。。。
• 规划：盛世天玺 附近 教育用地 配套 九年一贯制学校（首师大附属学校/北师大附属学校）。

@6 周边避坑：

• 确认合理范围内没有养老院、精神病院、医院停尸间。
• 确认合理范围内没有火葬场、殡仪馆、殡葬物品店、公墓。

2.1.2 小区房屋属性

基本属性：

• 位置：处在楼栋中间位置，前楼6层不需遮挡，不直对小区各个门口，不临街。
• 供暖：电供暖 模式，非集体供暖；优势：可根据需要自动调节温度，劣势：贵一些。
• 物业：自持，业主委员会；费用 1.6元/月/平
• 车位：租金 地上150元/月，5年后 规划新车位200个 在新小区。
• 朝向：南北/南

小区位置避坑：

• 确认 旁边没有高压电线杆，小区电箱 处在合理范围。
• 确认 楼间距在合理范围内。
• 确认 水系部分距离楼栋在合理范围外（挨着水系意味着夏天蚊子多）
• 不存在遮光情况

2.1.3 房屋本身属性

• 水电：民水民电
• 梯户比：1梯3户 或者 1梯2户
• 楼型：板楼
• 燃气：有
• 公摊面积：***
• 装修：一般

2.2 一个天津市北辰区域小淀镇板块 的一手房分析案例

这里从个角度来看：地段属性、小屋房屋属性、房屋本身属性。

2.2.1 地段属性

@1 时间：一手房，2019年建设，到2021年12月交房。

@2 地段：位处 天津市 北辰区 外环线内（天津分 内环 中环 外环） 融创津宸壹号、新城樾风华 和 山西能投。

@3 周边交通：

• 已有：地铁3号线 丰产河（距离新城的盘 1.5km左右；融创和山西能投的盘 3km左右）
• 规划：地铁7号线2期、10号线2期（目前均一期在建），北辰站 高铁6km左右（地图距离），北部新区规划建设。

@4 周边商业配套：

• 已有：新城的盘是挨着小淀镇的，附近镇里的配套均可享受；融创和山西能投的盘 不挨边。
• 规划：永旺大商场、星河国际cocopark 均4.5km左右；

@5 周边学校：

• 已有：小淀小学 小淀中学。
• 规划：融创的盘东北部位置 会有一块教育用地规划，目前未签约。

@6 周边避坑：

• 确认合理范围内没有养老院、精神病院、医院停尸间。
• 确认合理范围内没有火葬场、殡仪馆(5km外)、殡葬物品店、公墓(5km外)。

2.2.2 小屋房屋属性

基本属性：

• 位置：处在楼栋前排位置，不被遮挡，临未来商业街。
• 供暖：均为 地暖模式，集中供暖。
• 物业：融创物业 费用 3.6-3.7元/月/平；新城物业3元/月/平；山西能投暂不确定
• 车位：车位管理费 150元/月；（在天津购买车位 更多的是 无产权的，正规车位一般是70年产权有本且可买卖）
• 朝向：南北

小区位置避坑：

• 确认 旁边没有高压电线杆，小区电箱 处在合理范围。
• 确认 楼间距在合理范围内。
• 不存在遮光情况

2.2.3 房屋本身属性

• 水电：民水民电
• 梯户比：1梯2户 或者 2梯4户
• 楼型：板楼
• 燃气：有
• 公摊面积：洋房80%左右，小高 高层一般70%-80%
• 装修：毛坯