究竟五花八门的项目规划(专题阅读)图能提供哪些关键信息?我们能从图上看出什么?要怎么分析?商业价值如何判断?
看懂这“5张图”就有答案了。
第一张图:城市功能规划图
看懂城市功能规划图,理解项目的区位价值(在城市中的地位)
方法1:用城市功能规划图看懂项目位置
项目所在城市位于省的哪个位置
项目所在区域位于市的哪个位置
项目所在具体位置位于区域的那个位置
方法2:用城市功能布局来判断区位价值
轴内高于轴外,起始点高于至末点(单向发展),轴中心高于轴边缘(双向发展)。
(1)城市发展轴决定了项目地位(案例:山东裕升置业日照项目)
(2)城市发展轴上占有有利区位(嘉兴福安商业中心项目)
项目位于嘉兴市“一心、三翼、无极”规划中“一心”核心区内,区位价值极高。
(3)特殊区位为项目带来不一样的发展价值(唐岛湾游艇会项目)
a.环海区位提升了项目经济发展价值
b.开发区产业产生商务消费要求
c. 滨海区位使得项目旅游休闲功能明显,带来生态旅游价值
第二张图:城市土地规划图
方法3:先看图例再看图
土地规划图例示例(具体看各图件)
方法4:分析用地性质,找到消费者所在
第三张图:城市交通规划图
方法5:了解项目与交通干线的关系
以安徽省贵阳市某项目为例:位于城市二环交通干线边缘
方法6:判断项目的商业辐射圈是否完整
江河、铁路等会将商圈辐射面隔断。
交通道路类别高度也会影响商业项目辐射能力。
方法7:交通区位决定商业性质
用城市交通规划图判断项目适合做哪类商业。
(1)链接城市主干道的次干道(市民出行干道)最适合做零售商业(案例:北京西单大悦城)
(2)链接城市高速干道的主干道最适合做区域辐射的批发商业(案例:红星美凯龙)
(3)轨道交通的上盖商业,其商业经营价值最高(上海轨道交通规划图)
方法8:区位决定交通价值
(1)商业地段与交通有密切关系(案例:南禅寺“穆桂英”)
(2)项目临路交通状况决定主出入口设置(案例:上海万源城)
第四张图:城市商业规划图
方法9:判断项目所处商圈性质
不同等级商圈对应不同类别商业
第五张图:城市交通平面图
方法10:了解项目周边资源及距市中心距离
常见项目周边资源及价值
餐饮资源:有效嫁接成熟餐饮消费者
生态资源:休闲景观附加
住宅、办公楼资源:具有一定档次的消费群
其他资源:商业、酒店、文体教育、旅游等